5 สิ่งสำคัญที่ต้องรู้! ก่อนขายคอนโดให้ชาวต่างชาติ

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ LPN เปิดเผยถึงความสำคัญของการเพิ่มกำลังซื้อจากชาวต่างชาติในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในช่วงที่กำลังซื้อภายในประเทศชะลอตัว และนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลที่เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองห้องชุดเพิ่มขึ้นจาก 49% เป็น 75% ของพื้นที่อาคารชุดทั้งหมด

โดยจะมีการกำหนดเงื่อนไขอื่นที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการของนิติบุคคลอาคารชุด เช่นการจำกัดสิทธิการออกเสียงของชาวต่างชาติ และนิติบุคคลต่างชาติที่ได้เข้ามาถือกรรมสิทธิ์ในภายหลังจากที่เกินอัตราส่วน 49%

เพื่อที่จะไม่กระทบกับผู้ถือกรรมสิทธิของคนไทย  นับเป็นหนึ่งในมาตรการที่จะช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ขณะที่ที่กำลังซื้อภายในประเทศชะลอตัวลง

อ้างอิงจากข้อมูลศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่าพื้นที่การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติในไตรมาสที่ 1 ปี 2567 มีจำนวนทั้งหมด 173,007 ตารางเมตร จากพื้นที่การโอนทั้งหมด 818,489 ตารางเมตร หรือคิดเป็น 21.13% ซึ่งเพิ่มขึ้น 2.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

และถ้าหากเทียบกับช่วงเดียวกันเมื่อ 2 ปีก่อน (ปี2565) พบว่าพื้นที่การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติ ใน ปี 2567 เพิ่มขึ้นถึง 78.30% โดยสัญชาติที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมมากที่สุดคือ จีน คิดเป็น 40.5% รองลงมาเป็น เมียนมาร์ 10.0% รัสเซีย 7.5%

และยังพบว่าทำเลที่คนจีนนิยมซื้อลงทุนมากที่สุดตามลำดับคือ พัทยา-ชลบุรี คิดเป็น 46% รองลงมาเป็นเชียงใหม่ 32% และภูเก็ต 29.4% ในส่วนของกรุงเทพฯคิดเป็น 14.4% จากข้อมูลที่กล่าวมานี้สะท้อนให้เห็นถึงความสนใจของชาวต่างชาติในการถือครองกรรมสิทธิ์ของอาคารชุดในเมืองหลักและเมืองท่องเที่ยว

อย่างไรก็ตามเมื่อเปรียบเทียบกับสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดของชาวต่างชาติทั่วประเทศในปัจจุบันยังเฉลี่ยเพียง 21.13% เท่านั้น จึงมีช่องว่างและโอกาสในการขยายการลงทุนอสังหาฯ จากชาวต่างชาติ เพื่อกระตุ้นภาคอสังหาฯ ภายในประเทศให้มีอัตราการเติบโตทดแทนกับกำลังซื้อภายในประเทศที่ลดลง 

แม้นโยบายกระตุ้นภาคอสังหาฯ ที่เพิ่มกำลังซื้อของชาวต่างชาติจะยังไม่มีผลบังคับใช้ แต่ปัจจุบัน สัดส่วนการถือครองที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดของชาวต่างชาติ ยังอยู่ในอัตราที่ต่ำกว่า 49% ตามกฏหมายกำหนด จึงเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่จะกระตุ้นกำลังซื้อจากต่างชาติ

ทั้งนี้ จำเป็นต้องคำนึงถึงข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เพื่อที่จะสื่อสารและทำความเข้าใจกับชาวต่างชาติในสิทธิประโยชน์ที่จะได้จากการถือครองอาคารชุดในประเทศไทย 

โดยมี 5 ประเด็นหลักที่ต้องให้ความสำคัญ ได้แก่ 

• ข้อจำกัดในการถือครอง

ชาวต่างชาติสามารถถือครองห้องชุดได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายในโครงการตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551 หากสัดส่วนนี้ครบแล้ว คนต่างชาติจะไม่สามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ได้อีก ผู้ประกอบการจึงต้องตรวจสอบสัดส่วนการถือครองอย่างละเอียดจากนิติบุคคลอาคารชุดหรือสำนักงานที่ดิน

กรณีที่โครงการยังอยู่ระหว่างการพัฒนาหรือเพิ่งเปิดขายสามารถติดต่อผู้พัฒนาโครงการ หรือการใช้บริการจากทนายความหรือที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์

•  แหล่งที่มาของเงินทุน

ชาวต่างชาติที่ซื้ออาคารชุดในไทยจะต้องนำเงินเข้ามาจากต่างประเทศ และแปลงเป็นเงินบาทผ่านธนาคารพาณิชย์ในไทย โดยธนาคารจะออกเอกสารรับรองการนำเงินเข้าประเทศ (Foreign Exchange Transaction Form) ซึ่งจำเป็นสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์

• ภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์

การโอนกรรมสิทธิ์ต้องดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งต้องมีเอกสารครบถ้วน และต้องชำระค่าธรรมเนียมและภาษีต่างๆ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หากถือครองน้อยกว่า 5 ปี รวมถึงภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

• การขอใบรับรองการถือครอง

ใบรับรองการถือครองจากสำนักงานที่ดินจำเป็นสำหรับยืนยันว่าการซื้อขายถูกต้องตามกฎหมาย และเงินที่นำเข้ามานั้นผ่านการออกหนังสือรับรองการนำเงินเข้าประเทศโดยธนาคารพาณิชย์ในประเทศไทยอย่างถูกต้อง

• กฎหมายและข้อบังคับที่เกี่ยวข้อง

นอกจากพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แล้ว ยังมีพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 ที่แม้ว่าไม่ได้ควบคุมอาคารชุดโดยตรงภายใต้กฎหมายนี้ แต่ในบางกรณีที่คนต่างชาติเข้ามาทำธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในไทย กฎหมายนี้จึงกำหนดเงื่อนไขและข้อจำกัดในการประกอบธุรกิจเพื่อป้องกันไม่ให้คนชาติเข้ามาครอบครองทรัพย์สินในประเทศอย่างไม่เป็นธรรม

รวมถึงข้อบังคับท้องถิ่นในบางพื้นที่อาจมีข้อบังคับเพิ่มเติมจากกฎหมายหลัก เช่น การจำกัดการถือครองอาคารชุดในบางเขตพื้นที่ หรือข้อกำหนดเกี่ยวกับการพัฒนาและการใช้ประโยชน์จากที่ดินและอาคารชุด เป็นต้น