ต่างชาติซื้อคอนโดพุ่ง แนะรัฐบาล คุมเพดานลงทุน-เก็บภาษีกระตุ้นเศรษฐกิจ

แม้ภาวะเศรษฐกิจไทยจะชะลอตัวและกำลังซื้อภายในประเทศลดลงอย่างเห็นได้ชัด แต่การซื้อคอนโดมิเนียมโดยชาวต่างชาติกลับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในปี 2567 โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล ซึ่งคาดว่าจะมียอดการซื้อสูงสุดนับตั้งแต่เกิดวิกฤติโควิด-19

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และนายกสมาคม FIABCI ประเทศไทย และสมาคมผู้ซื้อบ้าน เปิดเผยว่า จำนวนชาวต่างชาติที่เข้าซื้อ คอนโดในกรุงเทพฯ มีจำนวนสูงที่สุดนับตั้งแต่วิกฤติโควิด-19 ในปี 2563

โดยข้อมูลในปี 2567 พบว่า ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล เป็นจำนวนประมาณ 2,885 หน่วย และคาดการณ์ว่า ภายในปีจะมีการซื้อคอนโดของชาวต่างชาติราว 5,770 หน่วย

ซึ่งนับว่าสูงสุดตั้งแต่เกิดการแพร่ระบาดหนักของวิกฤตโควิด-19 ในช่วงปี 2563 ถึง 2564 โดยคอนโดในไทยถูกขายให้กับชาวต่างชาติ ในปี 2563 เพียงจำนวน 1,017 หน่วย ปี 2564 จำนวน 1,243  หน่วย ปี 2564 จำนวน 4,203 หน่วย และปี 2565 จำนวน 5,036 หน่วย ส่งผลให้ในปีนี้มีอัตราการเติบโตเพิ่มขึ้นจากปี 2566 อยู่ที่ 13%

ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ได้รายงานว่า การโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในไตรมาสที่ 2 ของปี 2567 ลดลง 6.2% และ 17.7% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว 

อย่างไรก็ตามการโอนกรรมสิทธิ์อาจจะไม่ได้สะท้อนกิจกรรมการซื้อ-ขายในตลาด ณ ช่วงเวลานั้น เนื่องจากผู้ที่ทำการโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้ อาจทำการจองซื้อที่อยู่อาศัยไว้ล่วงหน้า

การลดลงของจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์อาจเกิดจากการที่ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัวระหว่างปี 2563-2565 แต่เพิ่งเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงเวลานี้

ด้านการสำรวจของเอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ในกลางปี 2567 มีคอนโดที่ยังคงขายอยู่จำนวน 97,813 ยูนิต และมีการขายไปแล้ว 17,306 ยูนิต

โดยมีชาวต่างชาติซื้อไป 2,885 ยูนิต คิดเป็น 16% ของจำนวนยูนิตที่ขายไปทั้งหมด และคิดเป็นมูลค่า 18,205 ล้านบาท หรือ 23% ของมูลค่าการขายคอนโดทั้งหมด ซึ่งเป็นสัดส่วนสูงสุดเท่าที่เคยมีมา

โดยเขตที่ชาวต่างชาติซื้อคอนโดมากที่สุดคือย่านรัชดา-ลาดพร้าว มีการซื้อขายคอนโด 1,024 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 4,031 ล้านบาท ขณะที่เขตที่มีมูลค่าการซื้อขายสูงสุดคือใจกลางเมือง มีการซื้อขายคอนโด 895 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 10,373 ล้านบาท

ซึ่งระดับราคาคอนโดที่ชาวต่างชาตินิยมซื้อเฉลี่ยอยู่ที่ 6.31 ล้านบาท สูงกว่าราคาที่คนไทยนิยมซื้อโดยเฉลี่ยที่ประมาณ 4.5 ล้านบาท และพบว่า คอนโดที่ชาวต่างชาติซื้อมากที่สุดจะอยู่ในช่วงราคา 2-3 ล้านบาท มีจำนวน 985 ยูนิต รองลงมาคือช่วงราคา 3-5 ล้านบาท มีจำนวน 752 ยูนิต

นอกจากนี้ ยังมีความกังวลต่อผลกระทบของการปล่อยให้เช่าและซื้อคอนโดกับชาวต่างชาติที่อาจเกิดขึ้นได้ในอนาคต โดยทิศทางนโยบายจากหลายประเทศที่ให้ต่างชาติซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยที่ค่อนข้างจำกัด ซึ่งต่างจากไทยที่กำลังจะขยายโควตาการถือครองกรรมสิทธิ์และระยะเวลาในการเช่า

โดยยกตัวอย่างประเทศในอาเซียน เช่น เวียดนาม อนุญาตให้ต่างชาติเช่าระยะยาวได้ไม่เกิน 50 ปี หรือ 70 ปีในบางกรณี และให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดฯ 30% อินโดนีเซีย อนุญาตให้เช่า 30 ปี แต่สามารถขอต่อระยะเวลาเช่าได้อีก 20 ปี และมีสัดส่วน 49% ฟิลิปปินส์ อนุญาตให้เช่า 25 ปีขอขยายระยะเวลาได้อีก 25 ปี ด้านสัดส่วนต่างชาติสูงสุด 60% เป็นต้น

ดร.โสภณ ได้เสนอว่า รัฐบาลควรกำหนดราคาขั้นตํ่าในการซื้อคอนโดของชาวต่างชาติไว้ที่ไม่ตํ่ากว่า 10 ล้านบาท เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติเข้ามาแย่งซื้อที่อยู่อาศัยจากคนไทย อาจทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น

นอกจากนี้ ยังเสนอแนะว่าหากรัฐบาลมีนโยบายต่อชาวต่างชาติดังต่อไปนี้ จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างมาก

1. จัดเก็บภาษีการซื้อขายที่ 10-20% ของราคาตลาด โดยในยุโรป ฮ่องกง และสิงคโปร์มีการจัดเก็บภาษีในอัตรา 10-20%, 30% และ 60% ตามลำดับประเทศไทยอาจจัดเก็บในอัตราที่ตํ่ากว่าเพื่อเป็นการจูงใจ
2. จัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 1% ของราคาตลาด โดยในสหรัฐอเมริกาและประเทศตะวันตกอื่นๆ ภาษีในลักษณะนี้อยู่ที่ 1-3% ของราคาตลาดหรือราคาประเมินของรัฐ
3. จัดเก็บภาษีกำไรจากการขายต่อที่ 10-20% ของราคาตลาด เช่นในสหรัฐอเมริกาอยู่ที่ประมาณ 20% ในไต้หวันอาจสูงถึง 40% เป็นต้น
4. จัดเก็บภาษีมรดก เช่น 10% ของมูลค่าตลาดของทรัพย์สินประเทศอื่นๆ มีการจัดเก็บในอัตรา 20-50%

พร้อมมองว่า รัฐบาลควรกำหนดมาตรการเพิ่มเติม เช่น ชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านหรือคอนโดในประเทศไทยสามารถขายต่อได้หลังจาก 3 ปีเท่านั้น เพื่อป้องกันการเก็งกำไร

รวมถึงกำหนดให้ชาวต่างชาติสามารถกู้เงินจากสถาบันการเงินในประเทศไทยเพื่อซื้อบ้านได้ เพื่อความสะดวกของชาวต่างชาติแต่จำกัดการกู้เงินไม่เกิน 50% ของราคาตลาด

เพื่อกระตุ้นการเงินในประเทศและปกป้องผลประโยชน์ของสถาบันการเงินและผู้ถือหุ้นที่ปล่อยกู้ เพื่อที่จะช่วยให้ประเทศไทยจัดเก็บภาษีเพิ่มเติมและนำมาพัฒนาประเทศต่อไป