ผลสำรวจ Q1/68 บ้าน-คอนโด ยอดปฎิเสธสินเชื่อ พุ่ง 45% เทียบธ.ค.67 อยู่ที่ 40% แนะแบงก์ผ่อนปรน

เศรษฐกิจชะลอตัวกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์หายไปจากตลาด ซึ่งมีผลมาจากหนี้ครัวเรือนที่สูง สถาบันเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ  ล่าสุดสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สำรวจการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย  22 บริษัทอสังหาริมทรัพย์

ที่ดำเนินโครงการกว่า 272 โครงการทั่วประเทศ ในช่วงไตรมาส1 ปี 2568 พบว่ามียอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึงกว่า45%สะท้อนให้เห็นถึงปัญญาผู้บริโภคที่ขอสินเชื่อและสถาบันการเงินผู้ให้สินเชื่อรวมถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งในระยะสั้นและระยะยาว

สุนทร สถาพร

 

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรกล่าวว่า การปฏิเสธสินเชื่อไตรมาสแรก 2568  มีปริมาณที่สูงขึ้น โดยมีอัตราเฉลี่ยสูงถึง 45% เทียบเดือน ธันวาคม ปี2567 ที่ผ่านมา อยู่ที่ 40% ซึ่งเกิดจากหลายปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวด และสถานะทางการเงินของผู้ขอสินเชื่อ 

โดยมีตัวแปรมาจากกลุ่มที่มีรายได้ไม่มั่นคง ประวัติทางการเงินไม่ดี แน่นอนว่า อัตราการปฏิเสธที่สูงเช่นนี้ไม่ได้ส่งผลดีต่อทั้งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และสถาบันการเงิน

จากข้อมูลที่ปรากฏพบว่า ผู้พัฒนาโครงการหลายรายต้องเผชิญกับการระบายสต็อกล่าช้า ลูกค้าเปลี่ยนใจไม่รับโอน หรือ ยกเลิกการซื้อไปในที่สุด รวมไปถึงผลกระทบทางการเงินที่ส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการต้องเผชิญกับต้นทุนที่สูงขึ้น ค่าใช้จ่ายที่เพิ่มมากขึ้น และการลงทุนขยายโครงการใหม่ที่อาจชะงัก

ผลสำรวจของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร

จากการสำรวจพบว่า ปัญหาหลักที่ทำให้ธนาคารต้องปฏิเสธการอนุมัติสินเชื่อ คือ “ประวัติทางการเงินไม่ดี” หรือที่เรียกว่าติด “เครดิตบูโร” ซึ่งถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ธนาคารให้ความสำคัญเป็นอันดับแรก ตามมาด้วยการที่ผู้ขอสินเชื่อมีภาระหนี้สูงเกินไปและรายได้ที่ไม่มั่นคง ซึ่งล้วนแต่เป็นปัญหาที่จะทำให้ธนาคารไม่สามารถอนุมัติสินเชื่อได้

กลุ่มลูกค้าที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด คือ ผู้ที่ขอสินเชื่อที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งบ่งชี้ถึงความยากลำบากในการเข้าถึงสินเชื่อจากธนาคารในกลุ่มผู้ขอสินเชื่อที่มีกำลังซื้อไม่สูงนัก โดยเฉพาะในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นตลาดกลางและล่าง

ในการรับมือกับปัญหาดังกล่าว คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญและตัวแทนจากธนาคารต่างๆ คือการปรับเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อให้ยืดหยุ่นและผ่อนปรนขึ้น โดยเน้นการอธิบายรายละเอียดและให้ความช่วยเหลือกับลูกค้าในทุกขั้นตอน ไม่ว่าจะเป็นในระหว่างการยื่นกู้หรือแม้กระทั่งเมื่อสินเชื่อถูกปฏิเสธ เพื่อให้ลูกค้าสามารถเข้าใจและหาวิธีการแก้ไขได้ทันท่วงที

ถึงแม้ว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจะสูงขึ้นในไตรมาสแรกของปีนี้ แต่ก็ยังมีช่องทางสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และธนาคารในการหาทางออกเพื่อรักษาสภาพคล่องและเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อในอนาคต การปรับปรุงเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อเพื่อให้ยืดหยุ่นมากขึ้น และการทำงานร่วมกันกับลูกค้าผ่านกระบวนการที่โปร่งใสและเข้าใจง่ายจะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้

ทั้งนี้โดยสรุป นายสุนทรระบุว่า จากการประมวลแบบสำรวจ การขอสินเชื่อกู้ซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมของลูกค้ารายย่อย จากสถาบันการเงินเอกชนและรัฐ ช่วงไตรมาส1/2568จาก22บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวน272โครงการ โดยแยกเป็นรายข้อ ดังนี้

1 เป็นโครงการ กทม.และปริมณฑล คิดเป็น 86%

2 สำหรับธนาคารรัฐ มากกว่า 90% ลูกค้าใช้ ธอส. KTB และ ออมสิน

3 สำหรับธนาคารเอกชนที่ลูกค้าใช้ส่วนใหญ่คือ Kbank  UOB SCB รองลงมาเป็น UOB BBL

4 ธนาคารที่อนุมัติสินเชื่อมากสุดคือ ธอส. Kbank KTB ตามลำดับ

5 Percent Reject rate แตกต่างกันไปตาม segment ของสินค้าในแต่ละ Developer เฉลี่ยทุกsegmentอยู่ที่ 45%

6 ปัญหาเรื่องการขอสินเชื่อที่เจอมากสุดคือ หลักเกณฑ์ที่เข้มงวด, คะแนนเครดิต (ประวัติทางการเงิน), อัดราดอกเบี้ย รองลงมาเป็นเรื่องใช้เวลาพิจารณานาน และเอกสารซับซ้อน

7 สาเหตุที่ Bank ปฏิเสธสินเชื่อลูกค้ามากสุดคือ ประวัติทางการเงินไม่ดี (เครดิตบูโร) , มีภาระหนี้สูง , รายได้ไม่มั่นคง ตามลำดับ

8 Segment ที่ถูก reject มากสุดคือต่ำกว่า 3 ล้าน รองลงมาคือ 3-5 ล้าน (2 กลุ่มนี้รวมกันสูงถึง 90%)

9 ผลกระทบจากอัตรา reject rate ที่สูงขึ้นคือ : Over stock, ลูกค้าเปลี่ยนใจไม่รับโอน , กระทบการลงทุนขยายโครงการใหม่ ,  ขาดสภาพคล่อง, ค่าใช้จ่ายและต้นทนเพิ่ม, ยอดขายและรายได้ลดลง, ยอดโอนลดลง (การระบาย backlog) ตามลำดับ

10 ข้อเสนอแนะคือ ปรับปรุงเกณฑ์ให้ยืดหยุ่นและผ่อนปรน (72%),  ควรมีการช่วยเหลือและอธิบายให้ชัดเจนทั้งระหว่างยื่นกู้และเมื่อถูกปฏิเสธสินเชื่อ