‘แฟมิลี มาร์เก็ต’ ท่อหายใจหลัก อสังหาฯพัทยา

คอลัมน์ผ่ามุมคิด

ท่ามกลางตลาดอสังหาฯหลักไม่สดใส เศรษฐกิจ การเมืองไม่เอื้อ หนี้ครัวเรือนหน่วงกำลังซื้ออยู่จริงคนไทย ขณะที่ LTV ค่าเงินบาทแข็ง   ฉุดลูกค้าต่างชาติ-จีนลงทุนหดหาย   อย่างไรก็ตามนายชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ฮาบิแทท กรุ๊ป ผู้พัฒนาอสังหาฯระดับพรีเมียมเพื่อการลงทุน ระบุตลาดเมืองท่องเที่ยวติดทะเลอย่างพัทยายังน่าสน โอกาสวิลล่าเติบโตสูง แม้ไม่หวือหวาอย่าง 5 ปีที่ผ่านมา แต่เชื่อไม่มีทางตัน หลังลูกค้ากำลังซื้อสูง ปรับรูปแบบการลงทุน ตอบรับดีเวลอปเปอร์ มุ่ง “ไลฟ์สไตล์ อินเวสเมนต์” แก้โจทย์ตลาดฝืด พร้อมมองระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ อีอีซี ช่วยอุ้มตลาดท่องเที่ยวโต เรียกดีมานด์ผู้พักกลุ่มครอบครัวระดับบน ยกเป็นผู้เช่าหลักตลาดโครงการลงทุนพัทยาเชิงโรงแรม

5 ปีพัทยา

 มองย้อนพัทยาช่วง 5 ปีที่ผ่านมาตลาดบูมค่อนข้างมาก สะท้อนจากปี 2554 ปีเดียว ตลาดคอนโดฯเติบโตสูง 400% ซัพพลายแน่นมาก แต่ทุกโครงการเนื้อหอม เปิดเท่าไหร่ขายได้หมด ความสนใจในแง่การพัฒนาลามไปถึงดีเวลอปเปอร์ต่างชาติ เช่น ชาติอังกฤษ อิสราเอล รวมถึงชาวจีนด้วย แต่ช่วงหลังปี 2558 เศรษฐกิจโลกชะลอตัว ผู้ซื้อต่างชาติทิ้งโอน ต้องนำกลับมาขายใหม่ตลาด ลดลงเกือบ 50% เงียบสุดปี 2560 ซัพพลายใหม่ไม่เกิด จนกระทั่งปีที่แล้ว หน่วยเก่าถูกดูดซับจนหมด ดีเวลอปเปอร์เริ่มเชื่อมั่น บางรายเปิดโครงการขนาดใหญ่นับพันหน่วยต่อเนื่อง 2 โครงการติด ส่งผลจำนวนซัพพลายเกิดขึ้นใหม่ทั้งปี มีมากถึง 1.3 หมื่นหน่วย จากเพียงไม่ถึง 2 พันหน่วยเมื่อปีก่อนหน้า นับเป็นการเติบโตสูง 500-600%

โมเดลเด่นปี 62

นายชนินทร์ กล่าวต่อว่า ด้วยซัพพลายที่เปิดเยอะเป็นพิเศษในปีก่อนหน้า ประกอบกับปัจจัยการเมือง เศรษฐกิจ และLTV ส่งผลให้ตั้งแต่ช่วงต้นปี 2562 จนถึงปัจจุบันตลาดพัทยากลับมาชะลอตัวอีกครั้ง โดยเฉพาะกำลังซื้อจีน ที่ถูกบีบด้วยมาตรการการโอนเงินลงทุนออกนอกประเทศ กลายเป็นปีที่มีความท้าทายพอสมควรสำหรับดีเวลอปเปอร์ อย่างไรก็ตาม จากการสำรวจพบยังมีแนวโน้มโครงการใหม่เกิดขึ้นอยู่ เพียงแต่รูปแบบการพัฒนาถูกเปลี่ยนไป จากเพื่ออยู่อาศัย 
สู่ “ไลฟ์สไตล์ อินเวสเมนต์” คือ การซื้อที่ได้ผลตอบแทนคืน และสร้างกระแสเงินสดได้ต่อเนื่อง ภายใต้การบริหารการปล่อยเช่าโดยเชนโรงแรมชื่อดัง พบได้รับความสนใจจากกลุ่มนักลงทุนมากขึ้น คาดดีเวลอปเปอร์รายใหม่ทั้งกลางและใหญ่ จะเข้ามาแข่งขันในตลาดนี้เพิ่มขึ้นในพัทยาอย่างต่อเนื่องและดุเดือด

แฟมิลี มาร์เก็ต

ปัจจัยสำคัญที่ทำให้โมเดลดังกล่าว ได้รับความสนใจมากขึ้นทั้งในแง่ผู้ซื้อและผู้พัฒนานั้น เกิดขึ้นจากศักยภาพการท่องเที่ยวของพัทยา โดยเฉพาะทำเลบางเสร่ (นาจอมเทียน) ที่มีการเติบโตต่อเนื่องจากอัตราเข้าพัก 70-80% ตลอดทั้งปี โดยเฉพาะจากนักท่องเที่ยวกลุ่มครอบครัวที่มีมากขึ้น เพราะเป็นย่านที่ยังมีความเป็นธรรมชาติสูง เหมาะสำหรับการพักผ่อน สะท้อนจากการขึ้นใหม่ของโรงแรมระดับ 5 ดาวหลายแห่ง ซึ่งตลาดที่เป็นโอกาสมากสุดมองว่า คือ วิลล่า หลังจากทั้งตลาดพัทยา มีซัพพลายน้อยมาก เพียง 574 หลังในช่วง 15 ปี เฉลี่ย 20-50 หลังต่อปีเท่านั้น ขณะที่อัตราค่าเข้าพักอยู่ในระดับสูงกว่าโรงแรมและคอนโดฯทั่วไป เฉลี่ยราคา 6 พัน-3 หมื่นบาทต่อคืน ทำให้ที่ผ่านมา ตลาดวิลล่า 10-20 ล้านบาท ขายได้ดีในกลุ่มนักลงทุน ขณะที่บริษัทเองประสบความสำเร็จจากยอดขาย 80% ของโครงการ “ครอสทู พัทยา โอเชียนเฟียร์” ราคาเริ่ม 14.9 ล้านบาท ที่ขณะนี้เหลือขายเพียง 20% หรือ 10 หลังเท่านั้น โดยล่าสุดเปิดให้บริการในรูปแบบโรงแรมแล้ว กลุ่มเป้าหมาย คือนักท่องเที่ยวไทยและต่างชาติ ซึ่ง 70% เป็นกลุ่มครอบครัว

อีอีซีอุ้มท่องเที่ยว

นายชนินทร์ กล่าวทิ้งท้ายว่า ยังคงเชื่อมั่นตลาดอสังหาฯพัทยา เพราะศักยภาพทำเลเด่น แต่อย่างไรก็ตาม ขึ้นอยู่กับการสานต่อนโยบายสำคัญของรัฐในปีนี้ด้วย โดยเฉพาะโครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ที่จะตามมาด้วยการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่หลายโครงการ ทั้งมอเตอร์เวย์ รถไฟความเร็วสูง สนามบินอู่ตะเภา โดยเม็ดเงินที่อัดฉีดเข้ามา จะทำให้พัทยา หรือ บางเสร่ กลายเป็นจุดหมายปลายทางที่เนื้อหอมของนักท่องเที่ยวทั้งคนไทยและต่างชาติ ขณะเดียวกันหาก ธปท.ยกเลิกแอลทีวี และรัฐออกมาตรการกระตุ้นทางภาษี ค่าธรรมเนียมใดๆ เหลือ 0.01% ครอบคลุมทุกเซ็กเมนต์อย่างในอดีต ก็จะช่วยฟื้นความน่าสนใจทั้งผู้ซื้อและผู้พัฒนาได้ไม่น้อย