ดึงกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ พลิกโฉม ที่ราชพัสดุ

ประเทศไทยมีพื้นที่ทั้งหมดโดยประมาณ 320.7 ล้านไร่ หรือประมาณ 513,120 ตารางกิโลเมตร มีที่ดินของรัฐที่เป็นที่ราชพัสดุประมาณ 12.6 ล้านไร่ แบ่งเป็นที่ราชพัสดุที่กรมธนารักษ์บริหารจัดการประมาณ 10.5 ล้านไร่ และที่ราชพัสดุที่ใช้ในราชการเพื่อความมั่นคงประมาณ 2.1 ล้านไร่ 

สำหรับที่ดินที่กรมธนารักษ์บริหารจัดการนี้ยังแบ่งออกเป็น ที่ราชพัสดุที่ใช้ในราชการประมาณ 9.659 ล้านไร่ หรือประมาณ 91.31% และที่ราชพัสดุที่นำมาจัดหาประโยชน์ประมาณ 0.919 ล้านไร่ หรือประมาณ 8.69%

ล่าสุดกระทรวงการคลังมอบหมายให้กรมธนารักษ์ นำที่ราชพัสดุ ซึ่งอยู่ในความครอบครองของส่วนราชการต่างๆ ที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในราชการ สนับสนุนการดำเนินโครงการธนารักษ์เอื้อราษฎร์ ของรัฐบาล ด้านที่อยู่อาศัยและที่ทำกินให้แก่ประชาชนที่ถือครองที่ราชพัสดุอยู่ก่อนวันที่ 4 ตุลาคม 2546 เช่าที่ราชพัสดุได้ในระยะเวลา 3-30 ปี หรืออาจเช่าระยะยาว 99 ปี 

ด้วยอัตราค่าเช่าผ่อนปรนคือ ราคาเช่าที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย หากไม่เกิน 100 ตารางวา อัตราเช่า 0.25 บาทต่อตารางวาต่อเดือน หากเกิน 100 ตารางวา อัตราเช่า 0.50 บาทต่อตารางวาต่อเดือน และราคาเช่าที่ดินเพื่อประกอบการเกษตร เนื้อที่ไม่เกิน 50 ไร่ อัตราเช่า 20 บาทต่อไร่ ต่อปี และหากเกิน 50 ไร่ อัตราเช่า 30 บาทต่อไร่ต่อปี

ในปีงบประมาณ 2568 กรมธนารักษ์กำหนดแผนมอบสัญญาเช่าที่ราชพัสดุ 13 จังหวัด รวม 3,982 ราย เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 24% เนื้อที่กว่า 31,277 ไร่ ซึ่งเพิ่มขึ้นเกือบ 3 เท่าตัว จากปีงบประมาณ 2567 ที่กรมธนารักษ์มอบสัญญาเช่าสำเร็จ 12 จังหวัด รวม 3,200 ราย เนื้อที่ประมาณ 11,587 ไร่

แหล่งข่าวจากกระทรวงการคลังกล่าวว่า กรมธนารักษ์ยังมีนโยบายเจรจาหน่วยงานราชการต่างๆ ที่ปล่อยให้ที่ราชพัสดุรกร้างว่างเปล่า ไม่มีการใช้ประโยชน์ใดๆ นำมาจัดสรรให้ประชาชนเช่า เพื่อจะได้มีที่อยู่อาศัย และมีที่ดินทำกินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ไม่ต้องบุกรุกพื้นที่ป่าหรือพื้นที่คนอื่นอีก  

การมีสัญญาเช่าที่ราชพัสดุ ถือเป็นก้าวแรกที่ประชาชนจะได้ถือครองที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย มีอาณาเขตการถือครองที่ชัดเจน สามารถสืบสิทธิการเช่าให้กับทายาทได้ สัญญาเช่ายังสามารถนำไปยื่นขอใช้ไฟฟ้า ใช้น้ำ ขอทะเบียนบ้าน และบ้านเลขที่ได้ด้วย เพื่อจะได้มีที่อยู่อาศัยเป็นหลักแหล่ง

"เร็วๆนี้ กรมธนารักษ์จะทำข้อตกลงความร่วมมือ (เอ็มโอยู) กับสถาบันการเงิน เพื่อให้พิจารณาการให้สินเชื่อสำหรับกลุ่มประชาชนที่มีสัญญาเช่าที่ราชพัสดุด้วย”

แหล่งข่าวกล่าวต่อว่า ในปีงบประมาณ 2568 กรมธนารักษ์ยังมีนโยบายที่จะนำที่ราชพัสดุไม่ได้ใช้ประโยชน์ และที่ราชพัสดุที่เรียกคืนจากส่วนราชการที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์มาก่อนหน้านี้ ออกมาเปิดประมูลเชิงพาณิชย์ให้เอกชนเช่าด้วย ซึ่งจะมีทั้งที่ราชพัสดุแปลงเล็ก และแปลงใหญ่ 

ทั้งนี้ เดิมกรมธนารักษ์มีกำหนดการแถลงข่าวโครงการที่ราชพัสดุเพื่อเศรษฐกิจเปลี่ยนที่เปล่าเป็นที่สร้างประโยชน์ ในวันที่ 27 พฤศจิกายน 2567 แต่เนื่องจากยังต้องรอติดตามนโยบายภาครัฐ เกี่ยวกับการนำที่ราชพัสดุออกมาใช้ประโยชน์ รวมถึงรัฐบาลมีแนวคิดที่จะนำที่ของรัฐมาปล่อยให้กับผู้มีรายได้น้อยในระยะยาว ตามกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ ทำให้ต้องเลื่อนการแถลงข่าวออกไปก่อน  

แหล่งข่าวกล่าวต่อว่า ประเทศไทยได้ออกพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.) ทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ.2562 เมื่อวันที่ 30 เมษายน 2563 เพราะการเช่าทรัพย์ตามกฎหมาย มีลักษณะเป็นสิทธิตามสัญญาที่ใช้บังคับระหว่างคู่สัญญาหรือบุคคลสิทธิ และมีข้อจำกัดบางอย่างในการนำไปใช้ประโยชน์ทางเศรษฐกิจ ทำให้ไม่อาจนำทรัพย์ที่เช่านั้นไปใช้ประโยชน์ได้อย่างคุ้มค่า 

การประกาศใช้ พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธินี้ ก็เพื่อเอื้อประโยชน์ต่อการนำสิทธิในทรัพย์นั้นๆไปใช้เพื่อก่อให้เกิดประโยชน์ทางเศรษฐกิจเพิ่มขึ้นได้อีก โดยเฉพาะกับชาวต่างชาติและยังสามารถโอนขายหรือแม้แต่กระทั่งตกทอดแก่ทายาทก็ได้ ซึ่งจะเป็นการส่งเสริมการลงทุนในอุตสาหกรรมภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยที่อยู่ในภาวะซบเซา ให้เกิดการตื่นตัวขึ้น 

"ทรัพย์อิงสิทธิ เป็นสิทธิที่ติดอยู่กับตัวอสังหาริมทรัพย์เมื่อเกิดขึ้นมาแล้วไม่ว่าจะเปลี่ยนตัวเจ้าของผู้ทรงสิทธิอย่างไร ทรัพย์อิงสิทธิก็ยังคงติดอยู่กับตัวอสังหาริมทรัพย์นั้น จนกว่าจะสิ้นสุดระยะเวลาหรือถูกบอกเลิกทรัพย์อิงสิทธินั้น"

ดังนั้น เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ยังคงมีความต้องการมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นอยู่ แต่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีความประสงค์ที่จะให้บุคคลอื่นได้ใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ของตน โดยไม่ประสงค์ขายอสังหาริมทรัพย์นั้น สามารถดำเนินการได้โดยยื่นคำขอจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิในอสังหาริมทรัพย 

การจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิดำเนินการได้เฉพาะอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้

• ที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน
• ที่ดินที่มีโฉนดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
• ห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

ดังนั้นจึงถือได้ว่า ทรัพย์อิงสิทธิเป็นการปลดล็อคเรื่องการเช่าอสังหาริมทรัพย์แบบเดิม เนื่องด้วย การเช่าอสังหาริมทรัพย์ กรณีเช่าเป็นการทั่วไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี ต่ออายุสัญญาได้อีกครั้งละไม่เกิน 30 ปี มีข้อจำกัด คือ สัญญาเช่าจะเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าตาย สัญญาเช่าจะระงับ 

และกรณีเช่าเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ระยะเวลาการเช่าตั้งแต่ 30 ปี ขึ้นไป แต่ไม่เกิน 50 ปี และเมื่อครบกำหนดระยะเวลาดังกล่าวจะสามารถต่อสัญญาเช่าได้อีก 50 ปี มีข้อจำกัด คือ ลักษณะการเช่าต้องเป็นไปเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมเท่านั้น

“ทรัพย์อิงสิทธิจึงเป็นทางเลือกหนึ่งสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่สนใจลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงบุคคลผู้ประสงค์จะใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์เพื่อก่อให้เกิดประโยชน์สูงสุด” 

อย่างไรก็ตาม ในปีงบประมาณ 2567  กรมธนารักษ์ได้เปิดประมูลขายที่ราชพัสดุที่ตกเป็นของแผ่นดินตามคำพิพากษาของศาล ในระบบประมูลขายที่ราชพัสดุผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ของกรมธนารักษ์ ครั้งที่ 1/2567 ลงวันที่ 2 กันยายน 2567 โดยเป็นที่ราชพัสดุส่วนภูมิภาค 22 จังหวัด จำนวน 35 รายการ (46 แปลง) ซึ่งมีทั้งบ้านเดี่ยว ตึกแถว ห้องชุดและที่ดินเปล่า 
 

หน้า 1  หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 4,049 วันที่ 1 - 4 ธันวาคม พ.ศ. 2567