เนรมิตที่หมื่นล้าน‘เอกมัย’ ปลูกกล้วย ภาษีลดฮวบ 700%
พลิกที่พาณิชยกรรมทำการเกษตร เสียภาษีที่ดินลดฮวบ 700% ตะลึงพบที่ดินซานติก้าผับเก่าย่านเอกมัย 5 ไร่ กลายเป็นสวนกล้วย ยํ่ารอย สวนมะนาว 10,000 ล้าน ที่ดินแปลงรัชดาฯ
เพียงชั่วข้ามคืนที่ดินคอมเมอร์เชียลประเภทพาณิชยกรรมกลางใจเมืองมูลค่านับหมื่นล้านบาทถูกเนรมิตกลายเป็นป่ากล้วย สวนมะนาว สร้างสีสันเขียวครึ้ม กระจายไปทั่วบ้านทั่วเมืองก่อนหน้าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบังคับใช้ (วันที่ 1 มกราคม 2563)
หากมองในแง่ดีกฎหมายกระตุ้นให้เจ้าของที่ดินนำที่รกร้างว่างเปล่ามาใช้ประโยชน์ ไม่ปล่อยให้เป็นแหล่งบ่มเพาะอาชญากรรม เพิ่มปอด พื้นที่สีเขียวให้กับเมือง ที่สำคัญยังช่วยชะลอซัพพลายที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ไม่ให้ออกมาจนล้นตลาดจากความตื่นกลัวภาษี แต่หากเปิดกว้างให้นำไปพักทำการเกษตรชะลอการขึ้นโครงการ เมื่อซัพพลายลดจึงจะทยอยนำออกพัฒนาหรือตัดแปลงที่ดินขายโดยเฉพาะช่วงเศรษฐกิจซบเซา
แต่อีกมุมประเมินว่าเป็นการหลบเลี่ยงเพื่อให้เสียภาษีน้อยลง โดยเฉพาะเจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ แลนด์ลอร์ด นายหน้าค้าที่ดิน นักเก็งกำไร ที่มองว่าที่ดินอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ แนวเส้นทางรถไฟฟ้า ราคาที่ดินขยับขึ้นทุกปี ไม่ตํ่ากว่า 6-10% ซึ่งสูงกว่าอัตราภาษีที่จะต้องเสียเสียอีก
นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ นนทบุรี อุปนายก และเลขาธิการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่าเนื่องจากอัตราภาษีที่ดินประเภทรกร้างว่างเปล่า มีอัตราการเสียภาษีไม่สูง ส่งผลให้การถือครองที่ดินยังคงกระจุกตัวอยู่ในมือคนรวยต่อไป ยิ่งไปกว่านั้นกฎหมายยังเปิดช่องให้นำที่ดินที่ยังไม่ทำประโยชน์สามารถเปลี่ยนไปทำเกษตร โดยไม่กำหนดเงื่อนเวลา หากไม่เกินระยะเวลาที่กฎหมายบังคับใช้ จึงเป็นเหตุให้แลนด์ลอร์ดใหญ่นำที่ดินคอมเมอร์เชียล หรือพาณิชยกรรม ไปทำการเกษตรกันมากเพราะเป็นทางออกที่ง่ายที่สุด
ขณะผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ไม่สามารถเอาผิดได้ ตัวอย่างที่เห็นชัด ที่ดินแปลงรัชดาฯ 2 แปลง ของ บริษัทแหลมทองค้าสัตว์ฯ และ ตระกูลวิทยากร เนื้อที่รวมกันประมาณ 50 ไร่ ราคาตารางวาละ 1 ล้านบาท มูลค่าแปลงละไม่ตํ่ากว่า 10,000-20,000 ล้านบาท เดิมเป็นที่รกร้าง แต่กลายเป็นสวนมะนาว ก่อนกฎหมายบังคับใช้เพียงแค่ 1 เดือน
ทั้งนี้หากเทียบอัตราที่ดินรกร้าง มูลค่าเกิน 5,000 ล้านบาท จะเสียภาษีที่ 0.7% แต่หากเป็นที่เกษตร ที่ดินทั้ง 2 แปลงดังกล่าวจะเสียภาษีเพียง 0.1% ห่างกัน 7 เท่า หรือ 7,000% ทำให้ท้องถิ่นสูญเสียรายได้
นอกจากที่ดินแปลงรัชดาฯ แล้ว ยังมีที่ดิน ซานติก้า ผับเก่าย่านเอกมัย เนื้อที่ประมาณ 5 ไร่ ปัจจุบัน เจ้าของที่ดินได้ปลูกกล้วยเต็มพื้นที่ หากมองอีกมุม เป็นการนำที่ดินไปใช้ให้เกิดประโยชน์กับ ประชาชนในพื้นที่ย่านนั้น ขณะราคาที่ดินตกตารางวาละ 1-2 ล้านบาท
จากการสำรวจยังพบว่าที่ดิน ย่าน ถนนพระราม 9 ยังมีที่ดินแปลงว่าง ไม่มีการพัฒนา เข้าใจว่าจะเป็นทรัพย์รอการขายของสถาบันการเงินบางแหล่ง ขณะเดียวกันเจ้าของที่ดินบางกลุ่มเปิดที่ดินให้เกษตรกรเช่า หรือให้เช่าเชิงพาณิชย์ผลักภาระภาษีบวกไปในค่าเช่า
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด สะท้อนว่า กฎหมายเปิดช่องให้คนรวย เจ้าของที่ดิน ยังคงกอดที่ดินต่อไป และสามารถทำให้เสียภาษี ลดลงได้มาก เช่น จากที่รกร้าง ล้านละ 3,000 บาท เป็นที่เกษตรอาจจะเสียเพียงไม่กี่บาท หรือไม่เสียเลยหากมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท อาคารชุดเพื่อเช่า ลงทุน ยื่นแจ้งภาษีเป็นประเภทที่อยู่อาศัย จากล้านละ 3,000 บาท เป็นล้านละ 200 บาท เป็นต้น
นายอธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย สะท้อนว่า การผ่อนปรนของภาษีที่ดิน จะช่วยไม่ให้เกิดซัพพลายเพิ่มในตลาดเพราะความแตกตื่น เกรงกลัวภาษี จนต้องนำที่ดินออกพัฒนา แต่ทั้งนี้หาก เป็นที่ดินทำเลทองแนวรถไฟฟ้า มองว่าเจ้าของยอมเสียภาษีในอัตรา 0.3% เพราะเมื่อเทียบกับราคาที่ขยับขึ้นแต่ละปีสูงเกือบ 10%
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ระบุหากรัฐต้องการกระจายการถือครองที่ดินจริง ควรกำหนดอัตราสูงๆ เหมือนต่างประเทศ เช่น 5% ไม่ใช่ 0.3% และไม่ควรใช้ราคาประเมินของทางราชการเพราะจะตํ่ากว่าราคาซื้อขายตลาดค่อนข้างมาก
“ฐานเศรษฐกิจ” สำรวจราคาประเมินที่ดินใหม่ของกรมธนารักษ์ ย่านรัชดาฯ บริเวณสถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ ราคา 4 แสนบาทต่อตารางวา ขณะราคาซื้อขาย 1-1.2 ล้านบาทต่อตารางวา เช่นเดียวกับ ย่านเพลินจิต-วิทยุ ราคาซื้อขายตลาดอยู่ที่ 2-3 ล้านบาทต่อตารางวา แต่ราคาประเมินใหม่เพียง 1 ล้านบาทต่อตารางวา
หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,539 วันที่ 12-15 มกราคม 2563