"อสังหา" ซึมยาว ใช้เวลา 5 ปีฟื้น

ขณะกำลังซื้อในประเทศ ค่อนข้างเปราะบางกลุ่มมนุษย์เงินเดือนวัยกำลังสร้างตัว กลุ่มจบใหม่ ฐานใหญ่ธุรกิจ ล้มหายตายจาก กลุ่มพอมีกำลังซื้อไหว ทั้งนักลงทุน คนชั้นกลาง กลุ่มระดับบนต่างบาดเจ็บ รายได้ลด กิจการพังไม่ต่างกัน ขณะการเข้าถึงสินเชื่อยากยิ่ง เมื่อสถานการณ์ไม่อยู่ในภาวะปกติ สถาบันการเงินเองต้องระมัดระวังความเสี่ยงที่อาจจะเกิดหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้หรือ NPL ลุกลามตามมา แม้ครึ่งปีหลัง จะมีข้อมูลจากบางสำนักที่ระบุว่า แบงก์ปล่อยสินเชื่อได้มากขึ้น แต่เป็นลักษณะกลุ่มบ้านแพง มูลค่าสูง กลุ่มลูกค้าเก่า ซื้อก่อนเกิดสถานการณ์โควิด แต่กลุ่มนี้มีไม่มาก หากเทียบกลุ่มระดับกลางล่างเรียลดีมานด์ ที่หายไป เกือบ 100% โดยเฉพาะ คอนโดมิเนียม ระดับ ตํ่ากว่า 3 ล้านบาทต่อหน่วยลงมา เพราะนอกจาก ได้รับผลกระทบจาก โควิดแล้วกลุ่มนี้ได้รับผลกระทบจาก แอลทีวีมาตรการ ความเข้มงวด ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) การหาเงินวางดาวน์ จากเดิม ที่กู้ได้ เกิน 100%

อย่างไรก็ตาม แม้โควิดคลี่คลายแต่ไม่ได้หมายความว่า เศรษฐกิจกำลังซื้อจะดีดกลับทันที การระบายสต็อก คอนโดมิเนียมของร้อนในมือ ดีเวลอปเปอร์ยัง คงสู้กันหนัก อัดแคมเปญ ลดราคา แรงๆ แย่งชิงลูกค้า ช่วยผ่อนกับธนาคาร ยาวข้ามปี จากมหันตภัยร้ายถ้าโถมเข้ามาโดยไม่มีใครคาดคิด ทุกค่าย ยอมรับว่า เจ็บตัว เข้าเนื้อ ดีกว่า ปล่อยให้ดอกเบี้ยเบ่งบาน

อย่างอสังหาริมทรัพย์ค่ายยักษ์ใหญ่ระดับแถวหน้าของเมืองไทย บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) โดย นายเศรษฐา ทวีสิน บิ๊กบอสใหญ่ยังต้อง ออกมายอมรับกับสื่อว่า หมดเวลาสร้างภาพ และยึดหลักความจริง ปรับตัวชะลอโครงการใหม่ ระบายของในมือให้เร็ว แม้จะเจ็บตัวบ้าง เชื่อว่าทุกค่าย ได้รับผลกระทบไม่ต่างกันและนับจากนี้ ต้องช่วยกันไม่เพิ่มซัพพลายลงสู่ตลาด เชื่อว่าสต็อกที่มีจะหมดไป โดยนายเศรษฐา ฟันธงว่า กำลังซื้อจะกลับมา ต้องใช้เวลาไม่ตํ่ากว่า 3-5 ปี เช่นเดียวกับ ธนาคารกรุงไทยที่ ออกมาตอกยํ่้า กำลังซื้อที่อยู่อาศัยไม่นานนี้ว่า กำลังซื้อจะกลับมา ต้องใช้เวลา 5 ปี ค่ายพฤกษา ยอมตัดที่ดินขาย แม้บางแปลงจะ พลิกกลับมาพัฒนาต่อ แต่ ยอมรับว่าหากขายได้ก็จะขายออกกำเงินสดในมือ โดยนายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตทแวลู ยอมรับว่า ยอดขายที่ดินกับการพัฒนา จะเป็นลักษณะคู่ขนานกันไป แต่อย่าลืมว่าทุกค่ายต่างบาดเจ็บ ดังนั้นการขายที่ดิน ในเวลานี้ ย่อมยากยิ่ง

ต้องยอมรับว่าแม้ดีเวลอปเปอร์ระดับแถวหน้าของเมืองไทยยังสะเทือน แต่การพัฒนา ยังคงดำเนินต่อมีการขยับขึ้นโครงการแต่เป็นไปอย่างระมัดระวัง โดยเน้นกลุ่มแนวราบชานเมือง ตอบโจทย์ ความต้องการคนรักษ์สุขภาพ ขณะคอนโดมิเนียมลดลง จนบางตา เห็นได้ชัด ในไตรมาส 2 ปีนี้มีผู้กล้าในกทม.ขึ้น 5 โครงการ 1,250 หน่วย ลดลงกว่าช่วงปกติ  74% และกำลังเกิดปรากฎการณ์ใหม่ นั่นคือ กลุ่มคอนโดมิเนียม ราคาตารางเมตรละไม่เกิน 1 แสนบาท กลับมาสู่ตลาด ในทำเล จับต้องได้อย่างมหาวิทยาลัย แหล่งงาน ทำเลชานเมือง ตอบโจทย์ คนรุ่นใหม่มีเงินเย็น นักลงทุน และ แข่งขัน กับคอนโดมิเนียมในเมือง ที่แม้จะหั่นราคาลงแต่มองว่า ยังแพง ช่วงชิงนักลงทุน ที่ผิดหวังจากหุ้นกู้กันมาก และกลุ่มกำลังซื้อที่ มีอยู่จริง แต่นักวิเคราะห์และดีเวลอปเปอร์ บางกลุ่มเตือนว่า ราคาตารางเมตร ไม่เกิน 1 แสนบาท อาจกลายเป็นสต็อกเกิดขึ้นใหม่ เพราะความนิยมของนักลงทุน ไม่ ให้ความสนใจตลาดนี้มากนัก และลูกค้าระดับล่างกลุ่มนี้เข้าถึงสินเชื่อ ฟื้นกำลังซื้อยาก

อย่างไรก็ตาม การเปิดโครงการใหม่ มีเกิดขึ้นในช่วงครึ่งปีหลังปีนี้ เพื่อ ไม่ให้ตลาดเงียบเหงา หากลยุทธ์ สินค้าใหม่ออกสู่ตลาดในทำเลและกลุ่มที่จับต้องได้ โดยเฉพาะค่ายใหญ่ การขยับออกหัวเมือง ปักธงชิงตลาดแนวราบ ทำให้มีสีสันมากขึ้นแต่ไม่ถึงกับฟื้นตัว ซึ่งสอดคล้องกับ นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด สะท้อนว่า ไตรมาส 3 ไตรมาส 4 ของปีนี้ ฟันธงว่าอสังหาริมทรัพย์ ยังซึมยาว แต่เทียบกับไตรมาส 2 ปีเดียวกัน ถือว่ากระเตื้องขึ้น แต่ไม่ถึงกับคึกคัก หากเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา นายสุรเชษฐมองว่า ยังไม่ดี คนต้องการเก็บเงินสดไม่สร้างหนี้

โดยสรุปคงต้องยอมรับว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึมยาว ไม่แน่ชัดว่า อีกกี่ปี จากตัวแปรกำลังซื้อในประเทศไม่มี เครื่องยนต์หลายตัวในประเทศดับวูบลง ทั่วโลก รอบข้างยังเผชิญวิกฤติการระบาด วัคซีนยังไม่มี ดังนั้นการพึ่งพากำลังซื้อต่างชาติเวลานี้ยังยากยิ่ง แม้จะเห็นแสงสว่างวาบอยู่ปลายอุโมงค์ ก็ตาม

นสพ.ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 หน้า 8 ฉบับที่ 3,598 วันที่ 6 - 8 สิงหาคม พ.ศ. 2563