ทีดีอาร์ไอ  ผ่ามาตรการกระตุ้นอสังหาฯ

ภายใต้สถานการณ์ที่ทั่วโลกได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โควิด-19 ทั้งเศรษฐกิจภายในประเทศล่มสลาย จำนวนผู้ติดเชื้อในหลายประเทศยังเพิ่มขึ้นรายวัน แต่สำหรับประเทศไทย ซึ่งถือว่า การบริหารจัดการควบคุมโรคเป็นไปอย่างดีเยี่ยมนั้น สิ่งที่บรรดาภาคธุรกิจทวงถามรัฐ คือ การให้เร่งเรียกความเชื่อมั่น ทั้งจากเอกชน และผู้บริโภคกลับคืนมาฟื้นฟูภาคเศรษฐกิจภายใน โดยเฉพาะการกระตุ้นกำลังซื้อ เพื่อเพิ่มโอกาสให้ธุรกิจต่างๆ ส่งต่อการจ้างงาน และลดความเสี่ยงการปิดกิจการลงที่อาจลุกลามเป็นวงโซ่

ขณะภาคอสังหาริมทรัพย์ หากเศรษฐกิจไม่ฟื้นตัวกลับมารวดเร็ว ย่อมสะท้อนไปยังความต้องการ (ดีมานด์) ของผู้ซื้อเพราะคนจะหันไปซื้อของที่มีความจำเป็นก่อน ไม่ต้องการก่อหนี้ก้อนใหญ่ระยะยาว อสังหาฯจึงเป็นภาคที่ได้รับผลกระทบค่อนข้างต่อเนื่อง ไม่นับรวมกลุ่มผู้ซื้อ ที่กระจุกตัวอยู่ในภาคการท่องเที่ยว การบริการ และการบิน ที่กลายเป็นศูนย์ไปก่อนหน้านี้ อย่างไรก็ตาม กลุ่มผู้ประกอบการ ยังเชื่อมั่นต่อตลาด มองบวกว่ากำลังซื้อทั้งในประเทศ และต่างประเทศยังมี โดยรัฐควรใช้โอกาสที่แฝงอยู่ในภาคอสังหาฯ เป็นตัวขับเคลื่อน ช่วยฟื้นฟูเศรษฐกิจไทย จากเม็ดเงินอุตสาหกรรมต้นน้ำ-ปลายน้ำ นับหลายแสนล้านบาทต่อปี 
    กันยายน หลังจากรัฐเคาะระฆัง เปิดเวทีรับฟังข้อมูลจากภาคธุรกิจอสังหาฯ ทั้งจากตัวแทน 3 สมาคมอสังหาฯ, ผู้ประกอบการรายใหญ่, สมาคมรับสร้างบ้านและแวดวงกลุ่มบริษัทที่ปรึกษา ผ่านการรับแนวทางข้อเสนอแนะร่วม 20 ข้อ ทั้งการขอปลดล็อกสินเชื่อที่อยู่อาศัย, การขอสนับสนุนเรื่องภาษี ไล่ไปยังถึงผังเมืองและบูรณาการทำงานของหน่วยที่เกี่ยว ข้องนั้น ถือเป็นสัญญาณที่ดี ว่ารัฐมีความจริงใจที่จะช่วยกระตุ้น และขับเคลื่อนตลาด อย่างไรก็ตาม ในแนวทางการพิจารณาและออกมาเป็นมาตรการปฎิบัติ  จนถึงขณะนี้ ยังไม่มีความชัดเจนใดๆ เกิดขึ้น
    “ฐานเศรษฐกิจ” วิเคราะห์ร่วมกับ นาย นณริฏ พิศลยบุตร นักวิชาการอาวุโส จากสถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศ (TDRI) ซึ่ง คว่ำหวอดในการศึกษา ต่อวิกฤติและโอกาสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในหลายหัวข้อ ตลอดช่วงที่ผ่านมา ว่า ในบรรดามาตรการต่างๆที่ผู้ประกอบการเสนอไปยังรัฐบาล เพื่อขอกระตุ้น กำลังซื้อในตลาดนั้น มีหัวข้อสำคัญ 5 เรื่อง ที่มีโอกาสจะได้รับการพิจารณา แต่ต้องยอมรับว่า บางมาตรการ ไม่ได้อยู่ในขอบเขตอำนาจของรัฐ ขณะเดียวกัน บ้างในทางปฎิบัติทำได้ แต่ไม่คุ้มเสียต่อเสถียรภาพในระยะยาว
    เริ่มที่ การขอยกเลิก หรือ เลื่อน บังคับใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ที่ประกาศใช้โดยธนาคารแห่งประเทศ (ธปท.) หวังกู้กำลังซื้อกลับคืนมาได้ไม่ต่ำกว่า 10% ประเด็นดังกล่าว นายนณริฏ มีมุมมองว่า ในเชิงวิชาการ ซึ่งให้น้ำหนักต่อการรักษาเสถียรภาพในระยะยาวนั้น การบังคับใช้ LTV ยังเป็นเครื่องมือที่สำคัญต่อการรักษาเสถียรของตลาด ฉะนั้น ภาพใหญ่ เห็นควรให้คงไว้  หลัง ธปท. มีการเฝ้าติดตามผลของ LTV ตลอดช่วงมากกว่า 1 ปีที่ผ่านมา พบสามารถช่วยลดความร้อนแรงของการเก็งกำไร และลดความเสี่ยงของผู้ซื้อในตลาดได้อย่างดี  อย่างไรก็ตาม มาตรการดังกล่าว เป็นมาตรการในเชิงนโยบายการเงิน ซึ่งขึ้นอยู่กับ ธปท. เป็นผู้กำหนด การคาดหวังให้รัฐปลดล็อก อาจเป็นไปได้ยาก แต่ทั้งนี้ แม้ไม่เห็นด้วยในการขอยกเลิก LTV แต่ในแง่ปฎิบัติ ธปท.สามารถยืดหยุ่นหลักเกณฑ์สำคัญลงได้อีก ซึ่งคาดจะเกิดขึ้นเอง เมื่อ ธปท. เห็นสภาพจังหวะของตลาดที่เหมาะสม 
    “LTV เป็นเครื่องมือสำคัญในการรักษาเสถียรภาพตลาด กีดกั้นผู้ซื้อที่ไม่พร้อมให้เข้ามามีความเสี่ยง ฉะนั้น ควรต้องคงไว้  ส่วนเงื่อนไขที่ผ่านมา ธปท.ไม่ได้ใจร้าย มีการปรับลด หยืดหยุ่นมาแล้ว 2 ครั้ง ซึ่งเชื่อว่า หาก ธปท.เล็งเห็น ว่าสถานการณ์ตลาดอยู่ในจุดสมดุล เหมาะสมแล้ว ก็คงมีการลดหลักเกณฑ์ที่ซีเรียส ให้อ่อนแรงได้ โดยไม่จำเป็นต้องยกเลิก ให้ตลาดกลับมามีความเสี่ยงอีก”
  

 ขณะประเด็นชงอึกทึก  โดยงัดความโดดเด่นในด้านการจัดการโควิด-19 ได้อย่างยอดเยี่ยม ให้เป็นจุดแข็งของอสังหาฯไทย ชูแนวคิด “Thailand Best Second Home” (บ้านหลังที่สองที่ดีที่สุด) เพื่อส่งเสริมให้ชาวต่างชาติครอบครองอสังหาฯไทยได้ง่ายขึ้น ช่วยดูดซับซัพพลายพร้อมอยู่ในตลาด เช่น การขอให้รัฐให้วีซ่าระยะยาวกับต่างชาติที่ซื้ออสังหาฯ , การเพิ่มโควต้าถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้มากกว่า 49% ต่อโครงการ ,ให้ถือครองกรรมสิทธิ์แนวราบได้ หรือไม่ได้ ก็ขอขยายสิทธิ์การเช่ายาวๆเกิน 30 ปี เป็นต้นนั้น เรื่องนี้ เห็นด้วยอย่างมาก แต่หัวใจสำคัญ นักวิชาการทีดีอาร์ไอคนเดิม ระบุว่า การรับต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯไทย คือ การผูกโยงกับนโยบายเปิดประเทศ ซึ่งจังหวะนี้ยังไม่ 100% แต่มีโอกาส หากรัฐมีมาตรการข้างต้นออกมากระตุ้น โดยเฉพาะ การเจาะกลุ่มชาวยุโรปวัยเกษียณ ซึ่งมีกำลังซื้อสูง รับเข้ามากักตัวช่วงโควิด ไม่ว่าจะผ่านการเช่า หรือ ซื้ออสังหาฯ ก็ตาม ในรูปแบบลองสเตย์ แลกกับการให้วีซ่า ส่วนในระยะยาว มีโจทย์สำคัญ ที่เปิดช่องได้ คือ การกำหนดโซนนิ่งผ่านผังเมือง โดยเฉพาะ การเปิดให้ครอบครองกรรมสิทธิ์แนวราบได้ เช่น ในเมืองท่องเที่ยว อย่างจังหวัดภูเก็ต ส่วนคอนโดฯ รัฐสามารถเปลี่ยนกฎหมายเพิ่มโควต้าการถือครอง แม้จะเต็ม 100% ก็ไม่มีความเสี่ยง หากมีแนวบริหารจัดการที่ดี
    “ความต้องการให้ภาคอสังหาฯ ขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ขาดไม่ได้ คือ กลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ โอกาสมากสุด คือ สังคมผู้สูงวัย หรือ ซีเนียร์ลิฟวิ่ง”
    ส่วนมาตรการที่ผู้ประกอบการทุกราย ต่างแนะให้รัฐขยายเพดานราคาบ้าน จากมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง ที่อยู่อาศัย 0.01% ที่เลือกใช้แค่กลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มาสู่การเอื้อประโยชน์ต่อบ้านทุกระดับราคา หรือ อย่างน้อยที่สุด ควรขีดเส้นให้ยาวถึงกลุ่มบ้านราคา 3- 5 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุด มีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์สูง ที่สำคัญ มีมูลค่าเหลือขายสูงสุดในตลาด ณ ขณะนี้ ราว 356,500 ล้านบาทนั้น ส่วนตัว และในเชิงวิชาการ กังวลในหลักการ เพราะเมื่อไหร่ที่รัฐบาลสนับสนุนคนทุกกลุ่ม คนที่ได้ประโยชน์สูงสุด คือ กลุ่มคนมีเงิน หรือ คนรวย ไม่ใช่คนฐานล่างตามนโยบายหลักซึ่งต้องการสนับสนุนกลุ่มคนรายได้น้อย ทั้งยังต้องแลกมาด้วยการสูญเสียภาษี ซึ่งเป็นงบประมาณของรัฐ โดยคนที่ได้รับประโยชน์สูงสุด คือ กลุ่มผู้ประกอบการซึ่งมีสต็อกเหลือขาย เพราะมาตรการไม่ได้จูงใจให้เกิดการพัฒนาใหม่ แล้วขายออกไปเพื่อคนเหล่านั้น แต่เพื่อดูดซับสต็อก
    “เป็นมาตรการ เพื่อเคลียร์ล้างสต็อก ไม่ได้มีผลต่อการสร้างเม็ดเงิน หรือ การจ้างงานในอุตสาหกรรม ซึ่งการทำให้ตลาดเดินต่อได้ อาจต้องเป็นหน้าที่ของผู้ประกอบการ ที่ต้องลดราคาบ้านลงเอง ซึ่งขณะนี้เป็นจังหวะที่ทำได้ โดยมีดีมานด์รอตอบรับ”
  

 ประการต่อมา ข้อเสนอขอแก้ไขในแง่การจัดสรรโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งถูกคลุมโดยหลักเกณฑ์เข้มงวด จากผังเมืองฉบับใหม่ ที่จะพร้อมประกาศใช้ช่วงปี 2564 ผ่านการเปลี่ยนรายละเอียดยกแผง เช่น การเปลี่ยนสีผังของทำเล, อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อที่ดิน (FAR) เป็นต้น แต่ที่สมาคมอสังหา ริมทรัพย์ เสนอแนะเพิ่มเติม คือ การขอให้เปิดพื้นที่สีน้ำเงินของรัฐ ซึ่งเป็นที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธาณูปโภค และสาธารณูปการ  ให้เอกชนเข้ามาลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัย รองรับคนมีรายได้น้อย ประเด็นนี้ นายนณริฏ กล่าวว่า ยังมีความก่ำกึ่ง ถึงความเหมาะสมในการดำเนินการ เพราะที่ผ่านมา เมื่อไหร่ที่รัฐใช้กลไกให้เอกชน
เข้าไปประมูลสัมปทาน มักเกิดปัญหาความไม่โปร่งใส ไม่ตรงตามวัตถุประสงค์ตามมา ผ่านการแข่งขันที่มีเรื่องผลประโยชน์เข้ามาเกี่ยวข้อง ต่างจากการซื้อที่ดินและพัฒนาโดยเอกชนเอง 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40  ฉบับที่ 3,618 วันที่ 15 - 17 ตุลาคม พ.ศ. 2563