เจาะ 6 ขุมทรัพย์กลางเมือง บิ๊กโปรเจ็กต์ขึ้นพรึบ
การค้นหาที่ดินทำเลทอง ต้องพิจารณาองค์ประกอบหลายด้านไม่เพียงแค่รถไฟฟ้าหรือโครงการอื่นๆ แต่เพียงอย่างเดียว เพราะเส้นทางรถไฟฟ้าในปัจจุบันและที่กำลังก่อสร้าง ตลอดถึงโครงการที่จะเกิดขึ้นในอนาคตอาจจะไม่ใช่คำตอบที่ถูกต้องเสมอไป
เนื่องจากการที่ทำเลใดทำเลหนึ่งจะมีศักยภาพเพิ่มขึ้นได้นั้น ต้องดูทั้งเรื่องของโครงการของรัฐบาลหรือหน่วยงานราชการ ซึ่งถ้ามี ประเมินว่ายัง ยืนยันได้ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของศักยภาพในทำเลนั้นๆ แน่นอน แต่ถ้าทำเลใดไม่มีโครงการของภาครัฐบาลแต่มีโครงการของภาคเอกชนก็สามารถคาดการณ์การเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นในอนาคตได้เช่นกัน เพียงแต่บ่อยครั้งที่โครงการของภาคเอกชนอาจจะไม่สามารถคาดการณ์ได้ว่าจะเกิดขึ้นเมื่อใดแต่หากทำเลใดมีโครงการของภาคเอกชนที่ไม่ใช่โครงการที่อยู่อาศัยก็สามารถคาดการณ์ได้ว่าทำเลนั้นจะมีศักยภาพที่ดีขึ้นแน่นอน เพราะไม่ว่าจะเป็นโครงการในเชิงพาณิชยกรรมรูปแบบใดก็ตามสามารถเพิ่มจำนวนคนในทำเลนั้นได้ จากนั้นเรื่องของโครงการที่อยู่อาศัยจะตามมาเอง ซึ่งทำเลที่คาดว่าจะมีศักยภาพเพิ่มขึ้นในอนาคตนั้น บริษัทฟีนิกซ์พร็อพเพอร์ตี้ดีเวลลอปเม้นท์แอนด์คอนซัลแทนซี่ จำกัด วิเคราะห์ไว้ 6 ทำเลที่มีอนาคตไกลเริ่มตั้งแต่ ห้าแยกลาดพร้าว
สถานีกลางบางซื่อเป็นปัจจัยสำคัญในการผลักดันทำเลนี้ให้มีการเปลี่ยนแปลงมากขึ้น แม้ว่าก่อนหน้านี้จะมีเส้นทางรถไฟฟ้าและสถานีรถไฟฟ้าเป็นส่วนสำคัญก็ตาม แต่เมื่ออีกหลายทำเลทั่วกรุงเทพ มหานครก็มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านเช่นกัน ดังนั้น โครงการขนาดใหญ่แบบสถานีกลางบางซื่อ จึงกลายเป็นปัจจัยสำคัญของทำเลนี้ เพราะไม่มีทำเลใดในประเทศไทยที่จะมีศูนย์กลางคมนาคมขนาดใหญ่แบบนี้ นอกจากนี้พื้นที่รอบๆ สถานีกลางบางซื่อยังเป็นที่ดินของหน่วยงานราชการต่างๆ พื้นที่ที่อยู่ถัดออกไปจากสถานีกลางบางซื่อจึงน่าสนใจขึ้นมาทันที ซึ่งห้าแยกลาดพร้าวเป็นหนึ่ง ในทำเลที่น่าสนใจรอบสถานีกลางบางซื่อ
ทำเลนี้หากไม่นับโครงการคอนโดมิเนียมแล้ว ยังมีโครงการมิกซ์-ยูสและอาคารสำนักงานที่กำลังก่อสร้างและที่มีแผนจะพัฒนาอยู่ในพื้นที่ ซึ่งในอนาคตอีกไม่เกิน 10 ปีคาดว่าทำเลนี้จะกลายเป็นศูนย์กลางการเดินทางและพาณิชยกรรมที่สำคัญของประเทศไทย ซึ่งหลายโครงการเป็นอาคารสำนักงานที่สามารถดึงคนเข้าพื้นที่ได้อีกไม่น้อยในอนาคต โดยทำเลห้าแยกลาดพร้าวนี้ยังรวมไปถึงพื้นที่ด้านบนของห้าแยกลาดพร้าวด้วยซึ่งมีที่ดินแปลงใหญ่ของกลุ่มเซ็นทรัล และที่ดินแดนเนรมิตเดิมซึ่งพร้อมจะพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์-ยูสในอนาคต ทั้งนี้หาก
รวมกับศักยภาพในปัจจุบันที่เป็นศูนย์กลางการเดินทางของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 เส้นทางแล้วยังกำลังจะเป็นทำเลที่อยู่ใกล้ศูนย์กลางระบบรางของอาเซียน เท่ากับว่าทำเลนี้น่าสนใจมากในอนาคต
ทำเลที่น่าจับตาไม่แพ้กัน ต้องยกให้ เกษตร-นวมินทร์ ซึ่งเป็นทำตามแนวถนนเกษตร-นวมินทร์หรือถนนประเสริฐมนูกิจเป็น หนึ่งในทำเลที่มีการเปลี่ยนแปลงต่อเนื่องมาโดยตลอดในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา อีกทั้งยังเป็นหนึ่งในทำเลที่มีโครงการพื้นที่ค้าปลีกเปิดให้บริการมากที่สุดทำเลหนึ่งของกรุงเทพมหานครในช่วง 10 กว่า ปีที่ผ่านมา ทั้งศูนย์การค้า และคอมมิวนิตีมอลล์ ทำเลนี้ยังเป็นทำเลที่มีโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงเปิดขายอยู่เป็นจำนวนมาก และได้รับการตอบรับที่ดี ยกเว้นโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 40-50 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปซึ่งจะมีอัตราการขายที่เป็นไปอย่างช้าๆ เนื่องจากทำเลนี้เดินทางเข้าเมืองชั้นในได้สะดวก และยังเชื่อมต่อกับถนนสำคัญๆ ได้อีกหลายเส้นทางจึงเป็นปัจจัยสำคัญในการส่งเสริมให้ทำเลนี้น่าสนใจ
เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาลจะกลายเป็นปัจจัยสำคัญให้ทำเลนี้ในการเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ก่อนหน้านี้แม้ว่าจะมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ และคอมมิวนิตีมอลล์ เปิดให้บริการแต่โครงการขนาดใหญ่อยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนประดิษฐ์มนูธรรม พื้นที่ตามแนวถนนประเสริฐมนูกิจมีเพียงคอมมิวนิตีมอลล์ อาคารสำนักงานบ้างแต่ก็ยังไม่เพียงพอต่อการยกระดับทำเลให้เป็นมากกว่าพื้นที่ที่อยู่อาศัย แต่เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาลซึ่งเป็นรูปธรรมมากขึ้น และด้วยแรงผลักดันจากผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีที่ดินแปลงใหญ่ในทำเลก็มีผลให้มีความเป็นไปได้ค่อนข้างที่ผังเมืองของทำเลนี้จะเปลี่ยนแปลงไปในทางที่ส่งผลให้ทำเลนี้มีศักยภาพมากขึ้น สามารถพัฒนาอาคารได้ขนาดใหญ่มากขึ้นซึ่งเป็นข้อจำกัดที่มีต่อทำเลนี้มาโดยตลอดหลายปี ดังนั้น ทำเลนี้จะเปลี่ยนแปลงในทางที่ดีขึ้นแน่นอนในอนาคต
โซนตะวันออกกทม. ทำเลที่ ดีเวลอเปอร์ให้ความสนใจ ได้แก่ สุขุมวิทซอย 60-66 และ 91-101/1 หนึ่ง ในทำเลที่มีศักยภาพมากที่สุดของกรุงเทพมหานครซึ่งเป็นเรื่องที่ทุกคนรับรู้กันอยู่แล้ว แต่ถ้าพิจารณากันแบบละเอียดจะพบว่า แต่ช่วงของถนนสุขุมวิทนั้นมีเอกลักษณ์เฉพาะตัวหรือมีการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในพื้นที่นั้นๆในช่วงเวลาที่แตกต่างกัน พื้นที่ในช่วงสุขุมวิทตอนต้นอาจจะมีการพัฒนามาก่อนหน้านี้ 20 ปี สุขุมวิทตอนกลางถึงอ่อนนุชก็มีการเปลี่ยนแปลงในช่วง 10-20 ปีที่ผ่านมาแบบชัดเจนหลังจากที่มีเส้นทางรถไฟฟ้า ส่วนพื้นที่ที่อยู่เลยอ่อนนุชไปอาจจะเป็น หนึ่ง ในทำเลที่มีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างน้อย เพราะการเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัดจะเห็นได้ในพื้นที่รอบๆ สี่แยกบางนา เพราะทำเลนี้อาจจะขาดในเรื่องของสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ รวมไปถึงโครงการพาณิชยกรรมรูปแบบต่างๆ ที่จะเป็นปัจจัยในการเปลี่ยนแปลงของทำเล
หากย้อนไปช่วง 1-2 ปีก่อนปี2561 เริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงในทำเลนี้มากขึ้น เพียงแต่โครงการที่เกิดขึ้นในทำเลนี้ส่วนใหญ่เป็นโครงการคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่เป็นอาคารที่สูงไม่เกิน 8 ชั้นในซอยสุขุมวิท 60-66 และซอย 91-101/1 ซึ่งครอบคลุมพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าบางจากและปุณณวิถี เพราะมีโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่ที่มีทั้งคอนโดมิเนียม พื้นที่สำนักงาน และศูนย์การค้าเปิดขาย อีกทั้งเริ่มมีอาคารสำนักงานเปิดให้บริการใหม่ในพื้นที่ในปีพ.ศ.2561 จากนั้นก็มีอาคารสำนักงานเปิดให้บริการใหม่ต่อเนื่องมาโดยตลอดรวมแล้วมีพื้นที่อาคารสำนักงานในทำเลนี้ ณ ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 59,000 ตารางเมตร และไม่น้อยกว่า 100,000 ตารางเมตรที่กำลังก่อสร้างและมีแผนจะเกิดขึ้นในทำเลนี้ ดังนั้น จากทำเลที่ไม่มีอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้ารูปแบบทันสมัยมาก่อน ดังนั้น เมื่อมีทั้งศูนย์การค้า และกำลังจะมีอาคารสำนักงานอีกไม่น้อยกว่า 100,000 ตารางเมตรเพิ่มเติมเข้าไปในทำเลก็เป็นไปได้ว่าทำเลนี้จะเปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีขึ้นแน่นอน
เช่นเดียวกับสี่แยกบางนา ทำเล ตลอดแนว ตั้งแต่สี่แยกบางนาเรื่อยไปถึงถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก ปัจจุบันมีการพัฒนาโครงการรูปแบบต่างๆ มาตลอดเวลาในช่วง 20 กว่าปีที่ผ่านมา หากไม่นับโครงการไบเทค บางนาที่เป็นศูนย์แสดงสินค้านานาชาติและมีการเพิ่มอาคารสำนักงานเข้าไปในโครงการแล้ว โครงการขนาดใหญ่อื่นๆ ที่ปัจจุบันมีความเคลื่อนไหวแล้ว เช่น แบงค็อก มอลล์ตรงสี่แยกบางนาของกลุ่มเดอะมอลล์ อาคารสำนักงานใหม่ของนักลงทุนจีน โรงเรียนนานาชาติตรงสี่แยกบางนาของกลุ่มจุฬางกูร ในขณะที่พื้นที่ในซอยที่แยกออกจากถนนสุขุมวิท และบางนา-ตราดในทำเลนี้กลายเป็นชุมชนที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่มาหลายปีมากแล้ว ซึ่งเกิดขึ้นตั้งแต่เส้นทางรถไฟฟ้าต่อขยายมาถึงทำเลนี้และยาวเลยไปถึงจังหวัดสมุทรปราการ ทำเลนี้ยังมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่เปิดให้บริการมานานแล้วซึ่งไม่ไกลจกสี่แยกบางนา และมีบางโครงการขนาดใหญ่ที่กำลังจะเกิดขึ้น
ทั้งนี้โครงการแบงค็อกมอลล์ เป็นอีกหนึ่งโครงการมิกซ์-ยูสที่น่าสนใจในพื้นที่ของกลุ่มเดอะมอลล์ ที่จะเกิดขึ้นตรงสี่แยกบางนา พื้นที่ที่ติดกันกับแบงค็อกมอลล์ยังมีโครงการมิกซ์-ยูสอีก โครงการที่รอการพัฒนาอยู่ของกลุ่มซิตี้ เรียลตี้ ซึ่งโครงการนี้ประกอบด้วย คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน โรงแรม แต่ตอนนี้ยังไม่ได้มีการเปิดเผยข้อมูลออกมามากนัก นอกจากนี้พื้นที่ด้านหน้าของแบงค็อกมอลล์ยังเป็นสถานีขนส่งผุ้โดยสารสายตะวันออก และสถานีต้นทางของเส้นทางรถไฟฟ้ารางเบา สายบางนา-สุวรรณภูมิที่ตอนนี้อาจจะยังไม่เป็นรูปธรรมแต่ก็มีความเป็นไปได้ในอนาคต เรียกได้ว่าพื้นที่ช่วงต้นของถนนบางนา-ตราดในอนาคตจะเป็น 1 ในพื้นที่พาณิชยกรรมขนาดใหญ่ของกรุงเทพมหานครอีก 1 แห่ง ในอนาคต
ข้าม ฝากมายังฝั่งธนบุรี ทำเลเจริญนครพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครอาจจะแบ่งออกเป็น 2 ช่วง ช่วงที่อยู่ทางทิศเหนือสะพานสาทรเห็นการเปลี่ยนแปลงได้ชัดเจน เพราะเป็นทำเลที่มีโครงการคอนโดมิเนียมและคอมมิวนิตีมอลล์เปิดให้บริการต่อเนื่องในช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมา แม้ว่าคอมมิวนิตีมอลล์อาจจะไปไม่รอด แต่ช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมากลับกลายเป็น 1 ในทำเลที่น่าสนใจขึ้นมาอีกครั้งเพราะศูนย์การค้าขนาดใหญ่ และเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทอง ซึ่งกำลังจะเปิดให้บริการ ผู้ประกอบการให้ความสนใจและเข้าไปซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมกันหลายโครงการ อีกทั้งยังมีโครงการมิกซ์-ยูสของไอคอนสยามที่กำลังก่อสร้างอยู่อีก หนึ่ง โครงการซึ่งมีทั้งโรงแรม ค้าปลีก และโค-เวิร์คกิ้ง สเปซ
พื้นที่ในช่วงที่ถนนเจริญนครลอดผ่านสะพานสาทรไปจนถึงจุดสิ้นสุดของถนนเจริญนครที่คลองดาวคะนองนั้น แทบไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงเลยในช่วง 10-20 ปีที่ผ่านมา อาจจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายบ้างโดยเฉพาะในพื้นที่ติดแม่น้ำเจ้าพระยา แต่ก็มีเพียงโครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้นที่เข้ามาสร้างความเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ อาจจะมีโรงแรมบ้างแต่ก็เป็นโรงแรมระดับบนเพียง 1 โรงแรมในพื้นที่นี้ ร้านอาหารหรือโครงการพาณชิยกรรมอื่นๆ ก็มีไม่มากนัก แต่ในอนาคตเชื่อว่าจะคึกคักมากขึ้นแน่นอน แม้ว่าพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครช่วงนี้อาจจะไม่มีเส้นทางรถไฟฟ้า แต่มีโครงการขนาดใหญ่ของกระทรวงมหาดไทยเข้ามาทดแทน เป็นโครงการศูนย์ราชการกระทรวงมหาดไทยที่ก่อสร้างบนที่ดินราชพัสดุขนาด 18 ไร่ ติดแม่น้ำเจ้าพระยา และถนนเจริญนคร มีอาคารสูงรวมกัน 6 อาคาร ทั้งโครงการมีพื้นที่ใช้สอยรวม 226,000 ตารางเมตรรองรับข้าราชการกว่า 5,000 คน
โดยทั้ง 6 อาคารจะเป็นสำนักงานของหน่วยงานต่างๆ ซึ่งประกอบด้วย กรมที่ดิน กรมการปกครอง กรมส่งเสริมการปกครองส่วนท้องถิ่น กรมการพัฒนาชุมชน กรมป้องกันและบรรเทาสาธารณะภัย สำนักงานปลัดกระทรวงมหาดไทย ด้วยงบประมาณในการพัฒนาประมาณ 6 พันล้านบาท คาดว่าจะเริ่มการก่อสร้างในปีพ.ศ.2563-2564 และใช้เวลาในการก่อสร้างอีกประมาณ 2-3 ปี ดังนั้น การมีคนเข้ามาในพื้นที่มากถึง 4-5 พันคนแบบนี้ย่อมมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่แน่นอนในอนาคต โครงการเอเชียทีค 2 ที่เคยมีข่าวว่าจะมีการพัฒนาบนที่ดินขนาด 50 ไร่ที่อยู่ตรงข้ามเอเชียทีค 1 บนถนนเจริญกรุง เป็นอีก 1 โครงการที่คนในพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครรอคอยให้เป็นจริง เพราะจะได้สร้างการเปลี่ยนแปลงให้เกิดขึ้นแบบพื้นที่ช่วงตั้งแต่สะพานสาทรขึ้นไปทางทิศเหนือถึงคลองสานบ้างซึ่งเปลี่ยนแปลงไปชัดเจน ยิ่งถ้าเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองเปิดให้บริการการเปลี่ยนแปลงจะยิ่งเกิดขึ้นแบบชัดเจน เพราะคนจำนวนหนึ่งจะเปลี่ยนรูปแบบการเดินทางไปจากในอดีตเพราะเปลี่ยนมาใช้บริการเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทอง ร้านค้า ร้านอาหาร หรือคอมมิวนิตีมอลล์ก็อาจได้รับผลกระทบเช่นกัน ความหนาแน่นของร้านค้าอาจจะไปกระจุกตัวในพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าแทนที่จะกระจายอยู่รอบป้ายรถประจำทางแบบปัจจุบัน อีกทั้งผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับใหม่มีการจัดการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครให้มีศักยภาพสูงขึ้น และมีความเป็นไปได้ที่อาจจะมีโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆ เกิดขึ้นในพื้นที่นี้ โดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครช่วงตั้งแต่สะพานสาทรขึ้นไปถึงคลองสาน
ขณะทำเลที่ ได้รับความสนใจ แต่ที่ดินค่อนข้างหายาก คงหนี้ไม่พ้น ทำเลกลางเมืองศูนย์กลางธุรกิจ หรือ ซีบีดีแม้ว่าตอนนี้พื้นที่นี้จะมีการขยายตัวและมีการพัฒนาขึ้นไปถึงจุดสูงสูดในประเทศไทยไปแล้วในทุกๆ ด้านทั้งในเรื่องของราคาที่ดินและราคาที่อยู่อาศัย ราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ที่เปิดขายใหม่ก็มากกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตรไปแล้ว บ้านในโครงการจัดสรรขนาดเล็กในพื้นที่ที่อยู่ใกล้เคียงกับพื้นที่ ซีบีดีมีราคาขายยูนิตละมากกว่า 30 ล้านบาทไปแล้ว
ที่มา : หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,647 วันที่ 24 - 27 มกราคม พ.ศ. 2564
ข่าวที่เกี่ยวข้อง
อสังหาตะวันออกเดือด ‘มารวย’ ลดโหดช่วยโลก
แคมเปญกระตุ้นยอดขาย ฉุดราคาบ้าน -คอนโดฯร่วงต่อ
บิ๊กแสนสิริ ลั่น! รอไม่ได้ ต้องเลิกLTV-ลดดอกเบี้ย พยุงอสังหาฯ