“รฟท.” จ่อเปิดประมูลสร้างโรงแรม 3 ดาว บูมที่ดินย่านคลองสาน
“รฟท.” เล็งเปิดประมูลสร้างโรงแรม 3 ดาว กว่า 2.1 หมื่นตร.ม. ให้สิทธิเช่า 30 ปี ดึงบริษัทลูกเร่งดำเนินการปี 65 หวังพัฒนาพื้นที่ย่านคลองสาน คาดโกยรายได้ 325 ล้าน
นายเอก สิทธิเวนคืน รองผู้ว่าการกล่ามธุรกิจบริหารสินทรัพย์ การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) เปิดเผยภายหลังการจัดประชุมสัมมนาเพื่อศึกษา ทบทวนและสำรวจ ความสนใจของผู้ประกอบการเอกชน (Market Sounding) ว่า รฟท.มีแนวทางที่จะพัฒนาพื้นที่ของรฟท. ซึ่งมีศักยภาพในเชิงพาณิชย์ เพื่อสร้างรายได้ในการหารายได้จากการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ โดยพื้นที่ย่านตลาดคลองสาน มีพื้นที่ทั้งหมดประมาณ 5 ไร่ ตั้งอยู่บนถนนเจริญนคร มีทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อมเชื่อมต่อกับฝั่งพระนครด้วยท่าเรือข้ามฝากระหว่างท่าเรือคลองสานกับท่าเรือสี่พระยา เป็นพื้นที่ริมแม่น้ำที่มีศักยภาพสูงของริมแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งพื้นที่แห่งนี้ รฟท. ได้นำออกให้เช่าเป็นพื้นที่ตลาดคลองสานพลาซ่า และผู้เช่าจะคืนพื้นที่เช่าทั้งหมดพร้อมกับสัญญาเช่าท่าเรือคลองสาน ภายใน 31 ธันวาคม 2564 ดังนั้น จึงได้ดำเนินการจ้างบริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด เป็นที่ปรึกษาเพื่อดำเนินการศึกษาวิเคราะห์ความเป็นไปได้โครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณตลาดคลองสาน
นายปรัชญา บุษยพันธ์ ผู้จัดการโครงการจ้างที่ปรึกษาเพื่อศึกษาวิเคราะห์ความเป็นไปได้โครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณตลาดคลองสาน กล่าวว่า สำหรับการพัฒนาโครงการฯ นี้เป็นโครงการในรูปแบบโรงแรมระดับกลาง 3 ดาว พื้นที่ก่อสร้าง 21,647 ตารางเมตร มีห้องพัก 270 ห้อง ที่จอดรถรวม 144 คัน โดยมีเป้าหมายส่งเสริมนักท่องเที่ยวที่ต้องการมาเยี่ยมชมวิถีของชุมชนริมน้ำที่เก่าแก่ของย่านคลองสาน รวมทั้งหลีกเลี่ยงการเป็นคู่แข่งกับโรงแรมในรูปแบบ Luxury หลังจากจัดทำมาร์เก็ตซาวดิ้งแล้ว หลังจากนั้นรฟท.จะเปิดประมูลโดยให้เอกชนยื่นซองประมูลที่ดินแปลงฯ นี้ ในปี 2565 ระยะเวลาเช่า 30 ปี และจะเริ่มก่อสร้างโครงการฯ ภายในปี 2566 ระยะเวลา 3 ปี และเปิดให้บริการปี 2569
ส่วนผลตอบแทนด้านการเงินและการลงทุนของโครงการฯ จากการวิเคราะห์พบว่า โครงการฯ มีค่าก่อสร้าง ราว 839 ล้านบาท ระยะเวลาเช่า 30 ปี โดยรฟท.จะได้รับผลตอบแทน 325 ล้านบาท ซึ่งเป็นมูลค่าที่นักลงทุนต้องชำระค่าเช่าให้แก่รฟท. อัตราผลตอบแทน (IRR) อยู่ที่ 13.49 ระยะเวลาคืนทุน ปีที่ 10 ของการดำเนินกิจการ ด้วยวิธีการเปิดประมูลเสนอราคาตามระเบียบการรถไฟฯ โดยไม่ต้องดำเนินการตามพระราชบัญญัติการร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและเอกชน พ.ศ.2562 เนื่องจากไม่เกี่ยวกับการพัฒนาพื้นที่เพื่อการบริการสาธารณะ โดยปี 2565 การรถไฟฯ จะส่งมอบโครงการฯ ให้กับบริษัท เอสอาร์ที เอสเสท จำกัด (บริษัทลูกของการรถไฟฯ ในการบริหารสินทรัพย์) รับไปดำเนินการการเปิดประมูลหาเอกชนดำเนินการ ขณะที่การประมาณการรายได้กระแสเงินสดของโรงแรม จำนวน 270 ห้อง เฉลี่ย 1,650 บาทต่อห้องต่อคืน และอัตราการเข้าพัก ดังนี้ ปีที่ 1 อยู่ที่ 60% ณ วันที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเปิดให้บริการ ปีที่ 2 อยู่ที่ 70% ปีที่ 3 อยู่ที่ 75% ปีที่ 4 เป็นต้นไป อยู่ที่ 80% ส่วนการประมาณการรายได้รีเทล พื้นที่รวม 2,155 ตารางเมตร โดยรายได้จากพื้นที่เช่า ดังนี้ ปีที่ 1 อยู่ที่ 75% ปีที่ 2 อยู่ที่ 85% ปีที่ 3 อยู่ที่ 90% และปีที่ 4 เป็นต้นไปอยู่ที่ 95%
สำหรับรูปแบบการออกแบบอาคารของโครงการฯ รวมทั้งหมด 5 อาคาร ประกอบด้วย 1.อาคารโรงแรม มีลักษณะเป็นอาคารคอนกรีตเสริมเหล็ก 8 ชั้น มีชั้นใต้ดิน 1 ชั้น ห้องพักชั้น 2-8 ที่จอดรถชั้น 1 และชั้นใต้ดิน พื้นที่ 6,915 ตารางเมตร 2.อาคารโรงแรม มีลักษณะเป็นอาคารคอนกรีตเสริมเหล็ก 8 ชั้น มีชั้นใต้ดิน 1 ชั้น ห้องพักชั้น 2-8 ที่จอดรถชั้น 1 และชั้นใต้ดิน พื้นที่ 9,905 ตารางเมตร 3.รีเทล สูง 3 ชั้น เป็นอาคารคอนกรีตเสริมเหล็ก พื้นที่ร้านค้า 3 ชั้น พื้นที่ 915 ตารางเมตร 4.รีเทล สูง 3 ชั้น เป็นอาคารคอนกรีตเสริมเหล็ก พื้นที่ร้านค้า ชั้น2-3 ที่จอดรถ ชั้น 1 พื้นที่ 1,432 ตารางเมตร 5.รีเทล สูง 5 ชั้น อยู่บริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา พื้นที่ร้าค้าและร้านอาหาร พื้นที่ 2,000 ตารางเมตร มีลานกิจกรรมบริเวณด้านข้างพื้นที่ร้านค้าและร้านอาหาร พื้นที่ 400 ตารางเมตร