ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาด ปลดล็อก LTV ดันยอดโอนบ้านเพิ่ม 3 หมื่นล้าน
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาด มาตรการปลดล็อก LTV ถึงสิ้นปี 65 ดันยอดโอนกรรมสิทธิ์เพิ่ม 1.8-3 หมื่นล้านบาท สินเชื่อบ้านโตเพิ่ม 0.3-0.7% ระบุการซื้อบ้านขึ้นกับความเชื่อมั่นเศรษฐกิจ รวมถึงความพร้อมของผู้ซื้อ
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ระบุว่า ตลาดที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบอย่างหนักจากการระบาดของโควิด-19 เห็นได้จากกิจกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยชะลอตัวลงอย่างรุนแรง โดยเฉพาะในพื้นที่ต่างจังหวัด โดยช่วง 8 เดือนแรกของปี 2564 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมีจำนวน 1.54 แสนหน่วย หดตัว 33.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน(YoY)
ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล หดตัว 16.8% YoY ส่วนพื้นที่จังหวัดอื่นๆ หดตัว 51.4% YoY ซึ่งมีกว่า 39 จังหวัด ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยหดตัวมากกว่า 90% และมีประมาณ 6 จังหวัด ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวนต่ำกว่า 10 หน่วย นอกจากนี้ จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมยังทรงตัวระดับสูง ส่งผลทำให้การลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ชะลอลงมาที่ระดับต่ำสุดในรอบกว่า 18 ปี
ขณะที่สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของระบบธนาคารพาณิชย์ ซึ่งเป็นสินเชื่อรายย่อยตัวหลักที่สามารถประคองการเติบโตไว้ได้ โดย ณ สิ้น ส.ค. 2564 ยอดคงค้างสินเชื่อบ้านเติบโต 6.1% YoY เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน และ 3.4% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2563 (ปี 2563 ขยายตัว 5.9% YoY) สูงกว่าสินเชื่อรายย่อยภาพรวมที่ขยายตัวเพียง 4.6% YoY และ 1.7% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2563
สินเชื่อบ้านที่ขยายตัวได้ต่อเนื่องในปีนี้ส่วนใหญ่เป็นสินเชื่อสำหรับบ้านที่มีระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นตลาดสำหรับกลุ่มผู้กู้หรือครัวเรือนที่มีกำลังซื้อ รายได้อยู่ในระดับปานกลางค่อนไปทางสูง และไม่ถูกกระทบมากนักจากสถานการณ์โควิด-19 ทำให้สถาบันการเงินประเมินว่า ยังคงมีความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ได้
อย่างไรก็ตาม ช่วงที่เหลือของปีนี้และปี 2565 สภาพแวดล้อมของตลาดที่อยู่อาศัยและทิศทางการปล่อยสินเชื่อบ้านของสถาบันการเงินยังเต็มไปด้วยหลายปัจจัยท้าทาย ทั้งสถานการณ์โควิด-19 ที่ยังมีความไม่แน่นอน ซึ่งจะมีผลต่อจังหวะการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และอาจกระทบต่อความเชื่อมั่นด้านกำลังซื้อ ความมั่นคงในอาชีพการงาน ประกอบกับการซื้อที่อยู่อาศัยยังขึ้นอยู่กับความพร้อมของผู้ซื้อ และความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ขอสินเชื่อด้วย
อย่างไรก็ตาม ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า หากเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มฟื้นตัวดีขึ้นตามลำดับ สถานการณ์โควิด-19 ทุเลาลง ภาวะเงินเฟ้อในประเทศไม่รุนแรง การผ่อนปรนเกณฑ์มาตรการ LTV ของธปท. จะช่วยหนุนให้ตลาดที่อยู่อาศัยทยอยปรับตัวดีขึ้น โดยคาดว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศตลอดช่วงผ่อนปรน LTV จะเพิ่มขึ้น 18,000 – 30,000 ล้านบาทเมื่อเทียบกับที่ไม่มีมาตรการฯ
ขณะที่ การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศทั้งปี 2564 น่าจะมีจำนวนอยู่ที่ประมาณ 2.4 แสนหน่วย หดตัว 33.1% จากปี 2563 โดยจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัด (70 จังหวัด) อาจลดลงมากกว่าครึ่งจากปี 2563
ในทำนองเดียวกัน ผลของการผ่อนคลายมาตรการ LTV คงจะเปิดโอกาสให้สินเชื่อบ้านเติบโตในกรอบที่สูงขึ้นในปี 2565 ภายใต้สมมติฐานที่เศรษฐกิจไทยสามารถทยอยฟื้นตัวกลับมา และไม่เผชิญกับการระบาดของโควิด-19 ระลอกใหม่ โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทยประเมินเบื้องต้นว่า การผ่อนปรนมาตรการ LTV ที่ จะทำให้สินเชื่อบ้านปี 2565 เติบโตเพิ่มเติมได้ 0.3-0.7% ไปอยู่กรอบ 4.8-5.2% สูงขึ้นกว่าที่เคยคาดการณ์ปี 2564 ที่ 4.2-4.5%
อย่างไรก็ตาม ประเด็นที่ต้องติดตามจะอยู่ที่การประเมินความพร้อมในการก่อหนี้ก้อนใหม่หรือรีไฟแนนซ์หนี้เดิม ซึ่งจะครอบคลุมไปถึงความเสี่ยงด้านเครดิตและความสามารถในการชำระหนี้ของลูกหนี้ที่อาจเผชิญปัญหาหนี้สินที่เพิ่มขึ้นหลังโควิด
โดยเฉพาะจากหนี้เพื่อการอุปโภคบริโภคก้อนอื่นๆ อาทิ บัตรเครดิต หรือสินเชื่อบุคคล รวมถึงสถานการณ์รายได้และการจ้างงานที่อาจยังไม่กลับมาสู่ภาวะปกติอย่างเต็มที่ อันอาจทำให้เงื่อนไขการอนุมัติสินเชื่อสำหรับลูกหนี้แต่ละรายท้ายที่สุด จะแปรผันตามเงื่อนไขต่างๆ ดังกล่าวนี้ด้วย