ส่งค่างวดบ้านอ่วม ดอกเบี้ยบานไม่พอตัดเงินต้น

หลังคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)เดินหน้าขึ้นดอกเบี้ยนโยบายอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2565 รวม 1.50% ส่งผลให้ดอกเบี้ยนโยบายของไทยอยู่ที่ระดับ 2.00% ทำให้ดอกเบี้ยในตลาดปรับขึ้นตามทั้งดอกเบี้ยเงินกู้และดอกเบี้ยเงินฝาก

แหล่งข่าวจากสถาบันการเงินเปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า หลังจากดอกเบี้ยในตลาด โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้ารายย่อยชั้นดี(MRR) ปรับขึ้นตามอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เริ่มเห็นสัญญาณการผ่อนชำระค่างวดของลูกหนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่เพียงพอไปตัดเงินต้นในแต่ละเดือน จึงมีการหารือกับสถาบันการเงินบางแห่งเกี่ยวกับแนวปฎิบัติที่จะแบ่งเป็น 2 กลุ่มคือ กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังความสามารถในการผ่อนชำระจะปรับยอดผ่อนชำระหรือเพิ่มค่างวดให้สูงขึ้น เพื่อที่จะไปตัดเงินต้นได้ แต่ในรายที่ไม่ไหวจะใช้วิธียืดอายุการผ่อนออกไป เพื่อให้ยอดการผ่อนชำระต่อเดือนลดลง

ทั้งนี้ ปกติสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะมีวิธีคำนวณการจ่ายค่างวด โดยการบวกเงินส่วนเพิ่มหรือ Buffer จากดอกเบี้ยในตลาด เช่น ดอกเบี้ยในตลาดอยู่ที่อัตรา 4%ต่อปี สถาบันการเงินที่ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยตั้ง Buffer เฉลี่ย 0.50-1.0% เท่ากับลูกค้าต้องผ่อนชำระที่ 5%ต่อปี เพื่อให้ยอดเงินผ่อนชำระตัดเงินต้นได้หรือรองรับกรณีอัตราดอกเบี้ยในตลาดปรับขึ้นด้วย

“เมื่อดอกเบี้ย MRR ปรับขึ้น ยอดผ่อนชำระต่อเดือนจะสูงขึ้น 10% จะทำให้ยอดผ่อนชำระต่องวดไม่พอตัดเงินต้น ซึ่งเป็นประเด็นที่แบงก์ชาติกังวลในมุมผู้บริโภค เพราะเริ่มเห็นผลกระทบต่อลูกค้าในแบงก์ที่ตั้ง Buffer น้อย เช่น ตั้ง Buffer แค่ 0.50% แต่ดอกเบี้ยปรับขึ้นไปแล้ว 1.50% ยอดผ่อนวันนี้จะไม่สามารถไปตัดเงินต้น หากเป็นเช่นนี้ลูกค้าจะกลายเป็นหนี้เอ็นพีแอล” แหล่งข่าวกล่าว

ขณะที่ปกติสถาบันการเงินทั่วไปจะคิดดอกเบี้ย 3 ปีแรก เพราะดอกเบี้ยจะน้อย ยอดผ่อนจะต่ำ แต่จะเพิ่มขึ้นในปีที่ 4 ขึ้นไป ทำให้ยอดผ่อนจะสูงขึ้น เช่น 3 ปีแรกดอกเบี้ย 3% ยอดผ่อน 7,000 บาทต่อเดือน แต่ปีที่ 4 ต้องเพิ่มเป็น 12,000 บาท หากเทียบกับธนาคารบางแห่งจะตั้ง Buffer 1% และคิดยอดผ่อนเฉลี่ยบนดอกเบี้ยตลอดอายุสัญญา เพราะ Buffer จะเป็น Cushion ทำให้ยอดผ่อนคลอบคลุมดอกเบี้ยที่ปรับขึ้น ถ้ามี Buffer แทนที่จะผ่อน 30-40 ปีกรณีจ่ายตรงทุกงวด อาจจะผ่อนหมดแค่ 23 ปีก่อนอายุสัญญา ดังนั้นเมื่อดอกเบี้ยปรับขึ้น ถ้าสถาบันการเงินใดที่ตั้ง Buffer ต่ำก็จะถูกกระทบก่อน

ดังนั้น สถาบันการเงินที่มี Buffer ต่ำ คือ ยอดผ่อนชำระปัจจุบันไม่ไปตัดเงินต้น จึงมีความจำเป็นจะต้องปรับยอดผ่อนชำระต่อเดือนขึ้นและลูกค้าที่ไม่ได้เตรียมใจหรือมีอัตราส่วนหนี้ต่อรายได้หรือ DSR สูง ไม่มีเงินเหลือแล้ว ก็จะกลายเป็นเอ็นพีแอล จึงเป็นที่มาที่ธปท.ขอคุยกับสถาบันการเงิน เพื่อขอให้ดูแลลูกค้าเป็นพิเศษ นอกเหนือจากกระบวนการที่ทุกสถาบันมีการช่วยเหลือลูกค้าอยู่แล้ว

“ธปท.ขอให้สถาบันการเงินช่วยดูแลลูกค้าที่ซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งปกติจะมีอายุสัญญาเป็นระยะเวลายาว 30 ปี โดยจะมีเวลาเหลืออีก 7 ปี เพื่อที่จะยืดอายุสัญญา เพื่อเป็นการประคองลูกค้า” แหล่งข่าวกล่าว

นายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคาร กรุงศรีอยุธยา จำกัด(มหาชน)กล่าวกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า แม้ภาพรวมตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยไตรมาส 1 จะเติบโต 6.4% มาอยู่ที่ 1.52 แสนล้านบาทจากไตรมาส 1 ปี 65 อยู่ที่  1.43 แสนล้านบาท แต่เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ถือเป็นการติดลบมากถึง 26.7% และมีแนวโน้มที่จะเติบโตลดลงอีกในไตรมาสสอง จากปัจจัยกดดันของอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นมาโดยรวมตั้งแต่ปลายปีที่แล้วถึงวันนี้ประมาณ 1%

ทั้งนี้ทุกๆ 1% ของการขึ้นดอกเบี้ย จะส่งผลให้ภาระผ่อนเพิ่มมากถึง 9-12% ทำให้ผู้บริโภคที่รายได้ตึงตัวจำเป็นต้องชะลอการซื้อออกไป ซึ่งดีมานด์ส่วนนี้จะทำให้ตลาดไม่โตตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ นอกจากนี้ต้นทุนอสังหาที่เพิ่มขึ้นก็ส่งผลให้ราคาบ้านเพิ่มทำให้การซื้อเกิดยากขึ้นเช่นกัน

อย่างไรก็ตามการขึ้นอัตราดอกเบี้ยในช่วงที่ผ่านมา โดยรวมยังมีผลกระทบกับผู้กู้สินเชื่อบ้านค่อนข้างน้อย เนื่องจากการคำนวณงวดผ่อนรายเดือน ธนาคารจะมีการบวกเผื่อค่าความแปรปรวนดอกเบี้ยขึ้นลง (Cushion rate) ไว้แล้ว โดยธนาคารจะบวกตั้งแต่ 0.25-1.00% จากอัตราดอกเบี้ยสูงสุดระยะยาว (ปีที่ 4 เป็นต้นไป) ซึ่งจะช่วยให้ลูกค้าไม่ต้องผ่อนเพิ่ม แม้อัตรา MRR ในปัจจุบันจะปรับเพิ่มต่อเนื่อง

นายณัฐพลกล่าวว่า ธนาคารจำเป็นต้องขอให้ลูกค้ามาเพิ่มงวดผ่อนชำระต่อเมื่อ Cushion ที่บวกไว้น้อยกว่าอัตราดอกเบี้ยมากๆ และช่วงที่ผ่านมา ลูกค้าเลือกผ่อนแบบขั้นบันได (Step -UP) ซึ่งจะไปลดเงินต้นน้อย ทำให้เมื่ออัตราดอกเบี้ยปรับขึ้น งวดผ่อนเดิมอาจไม่พอชำระดอกเบี้ย

สำหรับธนาคารกรุงศรีฯมีการบวกค่าความแปรปรวนเผื่อไว้ถึง 1% และมักจะแนะนำให้ลูกค้าผ่อนแบบเท่ากันทุกงวด จึงทำให้ที่ผ่านมางวดผ่อนที่ธนาคารแนะนำลูกค้ามีการไปตัดยอดเงินต้นมากกว่า เมื่อเทียบกับการกู้ที่อื่นซึ่งเป็นประโยชน์แก่ลูกค้า

ส่วนลูกค้าใหม่ ผลกระทบที่เกิดจากดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น 1% จะไปเพิ่มภาระผ่อนสูงถึง 9-12% หรือทำให้ที่ยอดผ่อนเท่าเดิม ลูกค้ากู้ได้วงเงินลดลง เนื่องจากทุกๆ วงเงินกู้หนึ่งล้านบาท ดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น 1% จะทำให้ภาระดอกเบี้ยเพิ่มหนึ่งหมื่นบาทต่อปี หรือ ประมาณ 833 บาทต่อเดือน

 ด้านนายจเร เจียรธนะกานนท์ กรรมการผู้จัดการ ทีทีบี คอนซูมเมอร์ (ttb consumer)กล่าวว่า ลูกค้ากลุ่มที่ซื้อที่อยู่อาศัยยังได้รับผล กระทบวงจำกัดจากอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งปกติทีทีบีพร้อมจะยืดอายุการผ่อนชำระค่างวดให้กับลูกค้าอยู่แล้วและทุกธนาคารจะมี Buffer เพื่ออัตราดอกเบี้ยขาขึ้นอยู่พอสมควร

 ทั้งนี้ดอกเบี้ยที่ปรับเพิ่มขึ้นมาก 1.5%ต่อปีนั้น ผู้ที่ได้รับผลกระทบคือ ลูกค้าที่ทำสัญญาซื้อช่วงดอกเบี้ยต่ำสุดในช่วง 2-3 ปีหลังเท่านั้น ซึ่งกลุ่มนี้ไม่ได้กระทบทุกรายและระบบธนาคารขยายเทอมได้อยู่แล้ว เพราะสินเชื่อบ้านระยะยาวมาก

“พอร์ตของทีทีบีลูกค้ากระทบน้อยมาก ผ่อนชำระเฉลี่ย 25-30 ปี ซึ่งดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายมากขึ้นแต่ละค่างวดก็จะกระจาย ส่วนแนวโน้มกำลังซื้อครึ่งปีหลังน่าจะกระทบสินเชื่อบ้านใหม่ เนื่องจากคนมีความกังวลดอกเบี้ยขาขึ้นและเกณฑ์ LTV ของธปท.เข้มงวดบ้านหลังที่สองและสามทำให้คนชะลอ แต่ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ยังเติบโตจึงต้องมองเป็นกลุ่มลูกค้า” นายจเรกล่าว

สำหรับการดูแลลูกค้า ธนาคารไม่พยายามเพิ่มค่างวด เพราะจะกระทบความสามารถในการผ่อนชำระ ซึ่งขยายเทอมดีกว่าไปเพิ่มค่างวด ซึ่งตราบใดที่ดอกเบี้ยขึ้น ค่างวดยังสามารถตัดเงินต้นได้ ธนาคารไม่จำเป็นต้องเพิ่มค่างวด อีกทั้งยังมีมาตรการช่วยเหลือลูกค้าอยู่ ในแง่เป้าหมายทีทีบีหลุดเป้าบ้าง เพราะสภาพตลาด แต่ไม่ห่วงเรื่องเอ็นพีแอลมากนัก

หน้า 1 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 43 ฉบับที่ 3,896 วันที่ 15 - 17 มิถุนายน พ.ศ. 2566