'ซีพี' กว้านซื้อ 2 หมื่นไร่! สร้างเมืองใหม่แปดริ้ว-มิกซ์ยูสมักกะสัน-ไล่ช็อปมือดีเพียบ

‘ซีพี’ กว้านซื้อที่ 3 จังหวัดอีอีซี กว่า 2 หมื่นไร่ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ต่อยอดไฮสปีดเทรน สร้างเมืองใหม่ฉะเชิงเทรา พร้อมตั้งนิคมอุตสาหกรรมอีก 2-3 แห่ง ตั้งเป้าผุดมิกซ์ยูส 600 ไร่ เทียบชั้นต่างประเทศ

มีความเป็นไปได้สูงที่ ‘กลุ่มซีพี’ ของนายธนินท์ เจียรวนนท์ จะคว้าสัมปทานรถไฟความเร็วสูง เชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) ระยะทาง 220 กิโลเมตร วงเงินลงทุน 200,000 ล้านบาท และหากชนะประมูลจะได้สิทธิ์พัฒนาพื้นที่มักกะสัน ขุมทองของการรถไฟแห่งประเทศไทย ยิ่งไปกว่านั้นยังได้กว้านซื้อที่ดินโซนตะวันออก ร่วมทุนกับ ‘จีน’ ปักหมุดเมืองใหม่ที่ จ.ฉะเชิงเทรา และนิคมอุตสาหกรรม




ผลตอบแทน 5 หมื่นล้าน
นายอานนท์ เหลืองบริบูรณ์ ผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า การตั้งเงื่อนไขการประมูลรถไฟความเร็วสูง เชื่อม 3 สนามบิน ว่า หากเอกชนรายใดชนะประมูลจะได้สิทธิ์พัฒนาพื้นที่มักกะสัน 150 ไร่ ระยะยาว 50 ปี รูปแบบมิกซ์ยูส อาทิ คอนโดมิเนียม โรงแรม ศูนย์การประชุม อาคารสำนักงาน ฯลฯ และต้องให้ผลตอบแทนกับ ร.ฟ.ท. ประมาณ 5 หมื่นล้านบาท ภายใน 50 ปี โดย 2 ปีแรก ชำระล่วงหน้า 20% ล่าสุด มีผู้สนใจประมูลหลายราย อาทิ ซีพี ปตท. กลุ่มกิจการเดินรถไฟฟ้า บีทีเอส กลุ่มธุรกิจโรงแรม ห้างสรรพสินค้า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ และนักลงทุนต่างชาติ เป็นต้น เนื่องจากมักกะสันมีศักยภาพสูง สามารถดึงคนจากเขตพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ อีอีซี เข้าพื้นที่ อีกทั้งยังเชื่อมการพัฒนาแนวเส้นทางรถไฟความเร็วสูง อาทิ ฉะเชิงเทรา อู่ตะเภา ซึ่งเป็นสถานีใหญ่

นายสุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ที่มักกะสันเป็นกระดาษมากว่า 20 ปี หากพัฒนามิกซ์ยูสส่งผลให้เมืองเปลี่ยนโฉม และผลักดันให้รัศมีรอบมักกะสัน อาทิ เพชรบุรี ประตูน้ำ อโศก รัชดาฯ พระราม 9 พญาไท ได้อานิสงส์เปลี่ยนตามไปด้วย แต่สถานีรถไฟความเร็วสูงจะต่างจากรถไฟฟ้าในเมือง สถานีค่อนข้างห่าง และขึ้นอยู่กับผังเมืองด้วยว่า เอื้อต่อการพัฒนาจริงหรือไม่ ซึ่งทำเลที่มีศักยภาพ อาทิ สุวรรณภูมิ ฉะเชิงเทรา และอู่ตะเภา ราคาที่ดินขยับขึ้นไปรอก่อนหน้านี้แล้ว




ซื้อตัววิศวกร-สถาปนิก
แหล่งข่าวจาก ‘ซีพี’ เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ‘ซีพี’ ตั้งเป้านำที่ดินสถานีมักกะสันมาพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสให้เหมือนกับโครงการเดอะฟอเรสเทียส์ ซึ่งมีทั้งอาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า ขณะที่สถานีศรีราชา ผู้ชนะการประมูลจะได้รับสิทธิในการพัฒนาพื้นที่ 100 ไร่ โดย 75 ไร่ สถานีจะนำไปทำที่จอดรถและอู่ซ่อม ส่วนที่เหลืออีก 25 ไร่ กลุ่มซีพีตั้งเป้าพัฒนาให้เป็นสมาร์ทซิตี

“ในช่วงที่ผ่านมา กลุ่มซีพีได้ดึงตัววิศวกรจาก บริษัท ช.การช่าง จำกัด (มหาชน), บริษัท อิตาเลียนไทย ดีเวล๊อปเมนต์, บริษัท ซิโน-ไทย เอ็นจีเนียริ่ง แอนด์คอนสตรัคชั่น จำกัด (มหาชน) กว่า 10 คน เข้ามาทำงานฝังตัวอยู่ในบริษัทลูกของซีพี เช่น ซีพี พืชไร่ โดยวิศวกรที่ซื้อตัวมาแต่ละคนได้รับเงินเดือนหลักล้านบาท รวมทั้งยังดึงวิศวกรจากประเทศจีน และสถาปนิกชื่อดังจากประเทศฝรั่งเศส เข้าออกมาออกแบบเมืองใหม่ที่มักกะสันและฉะเชิงเทรา” แหล่งข่าว ระบุ




‘ซีพี’ ทุ่มซื้อที่อีอีซี 2 หมื่นไร่
แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก เปิดเผยว่า ค่ายซีพีของเจ้าสัวธนินท์ เจียรวนนท์ ร่วมทุนกับ ‘กวางสี’ นักลงทุนจากประเทศจีน กว้านซื้อที่ดินใน 3 จังหวัดอีอีซี มากถึง 2 หมื่นไร่ ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ใน จ.ระยอง และฉะเชิงเทรา โดยที่ฉะเชิงเทรา ‘ซีพี’ กว้านซื้อที่ดินเพื่อรองรับการก่อสร้างเมืองใหม่ ที่มีทั้งที่พักอาศัย สถาบันการศึกษา โรงพยาบาล ศูนย์การค้า ไว้แล้วกว่า 4,000 ไร่ โดยที่ดินที่กว้านซื้อส่วนใหญ่เป็นที่นาไม่อยู่ในตัวเมือง ราคาไร่ละ 1-3 ล้านบาท แต่หากลงมือพัฒนาจะขยับเป็นไร่ละ 10-20 ล้านบาท ซึ่งประเมินว่า ทำเลที่เหมาะทำเมืองใหม่ น่าจะออกนอกเมืองอยู่แถวบางคล้า แม่น้ำบางปะกง

สำหรับที่ดินที่จะนำมาพัฒนาเป็นนิคมอุตสาหกรรม เนื้อที่กว่า 1 หมื่นไร่ ไร่ละ 1-2 ล้านบาท มีเป้าหมายพัฒนา 2-3 นิคม นิคมละ 3,000-5,000 ไร่ ตั้งแต่ทางแยกจอมเทียนไปถึงระยอง ส่วนเมืองมิกซ์ยูสเทียบชั้นต่างประเทศ ‘ซีพี’ ต้องการ 600 ไร่ บริเวณแยกจอมเทียน ใกล้โอเชียนมารีน่า-บ้านอำเภอ เนื่องจากทำเลนี้ต่อไปจะเป็นฮับใหญ่ มีรถไฟความเร็วสูงมาลง ซึ่งขณะนี้รวมได้กว่า 100 ไร่ โดยเป็นแปลงติดกับโอเชียนมารีน่า เนื้อที่ 79 ไร่ และยังอยู่ระหว่างกว้านซื้อที่ดิน ฝั่งตรงข้ามกับโอเชียนมารีน่า หรือ ตรงข้ามฝั่งของทะเล ไปทางสัตหีบ-ระยอง อีกจำนวนมาก นอกจากนี้ บริเวณเมกะบางนา กิโลเมตรที่ 5 ถนนบางนา-ตราด บริษัท แมกโนเลีย บริษัทลูกพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส 300 ไร่ มูลค่า 9 หมื่นล้านบาท เชื่อมประตูอีอีซี



สำหรับราคาที่ดินติดทะเลจอมเทียน ราคา 32-40 ล้านบาทต่อไร่ จากช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ราคา 19-20 ล้านบาทต่อไร่ ขยับขึ้นมาถึง 2 เท่า ส่วนฝั่งไม่ติดทะเล หากไม่ติดถนน ราคา 15 ล้านบาทต่อไร่ ติดถนนใหญ่ ราคา 25 ล้านบาทต่อไร่


……………….
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,345 วันที่ 4-7 มี.ค. 2561 หน้า 01-02