หวั่น 'จีน' ทิ้งดาวน์คอนโดฯ!! ดีเวลอปเปอร์หนีตาย ปรับพอร์ต เล็งลูกค้ายุโรป-รัสเซีย

"สงครามการค้า-เศรษฐกิจจีนรูด" สะเทือนตลาดอสังหาฯไทย บิ๊กเนมพลิกแผนลดพอร์ต-เพิ่มดาวน์คอนโดฯ หัวเมืองใหญ่หันซบลูกค้ายุโรป-รัสเซีย ทุนภูเก็ตพับแผนขึ้นโครงการรับลูกค้ามังกร 1,000 หน่วย

ผลพวงสงครามการค้าสหรัฐอเมริกากับจีน ไม่เพียงส่งผลกระทบเศรษฐกิจของจีนโดยตรง ยังสามารถสร้างความสั่นคลอนให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยและธุรกิจเกี่ยวเนื่องเห็นภาพชัดขึ้น โดยช่วง 3 ปีที่ผ่านมา นักลงทุนจีนสนใจลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยในไทยค่อนข้างมาก อย่างไรก็ตาม จากการบอกเล่าของกูรูในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ต่างระบุว่า เริ่มเห็นเค้าลางการทิ้งเงินดาวน์ของลูกค้าจีน อัตราประมาณ 5% แม้จะเป็นตัวเลขที่ไม่สูงมากนัก แต่ระยะยาวแล้ว ไม่มีใครคาดเดาได้ว่า สงครามการค้าจะยุติลงเมื่อใด

ขณะตัวเลขจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) บ่งชี้ว่า มีการโอนกรรมสิทธิ์ แต่ไม่มีใครทราบแน่ชัดว่า ไส้ในการซื้อคอนโดมิเนียมของคนจีนในไทยมีจำนวนเท่าใดกันแน่ เนื่องจากผู้ประกอบการไม่มีการเปิดเผยตัวเลขที่ชัดเจนออกมา

อีกตัวแปร คือ ค่าเงินหยวนที่อ่อนค่า กับมาตรการคุมเข้มของทางรัฐบาลจีนที่ออกมาสกัดการนำเงินออกนอกประเทศปีละไม่เกิน 5 หมื่นดอลลาร์สหรัฐฯ หรือประมาณ 1.5 ล้านบาท ยิ่งก่อให้เกิดความวิตกกังวลตามมา

ทำให้กูรูอสังหาริมทรัพย์หลายรายออกมาฟันธงว่า ปีนี้ตลาดคอนโดมิเนียมมีความเสี่ยงสูง หากผู้ประกอบการไทยยังยึดโยงผูกติดอยู่กับกำลังซื้อจีน แม้ค่ายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ต่างออกมายืนยันว่า มีการโอนจริง ไม่ทิ้งดาวน์ แต่ด้วยหลายปัจจัยที่กล่าวมาจ่อกระทบรุนแรง ทำให้หลายค่ายปรับเป้าเบนเข็มไปยังตลาดยุโรป อย่าง รัสเซีย ที่เศรษฐกิจพลิกฟื้นกลับมา

[caption id="attachment_374496" align="aligncenter" width="503"]

©OpenClipart-Vectors[/caption]

➣ เตือนจีนจะทำตลาดพัง

จากการคาดการณ์ของ นายไชยยันต์ ชาครกุล ประธานกรรมการบริหาร บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ระบุว่า ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการมักวางเป้าตลาดคอนโดมิเนียมให้โตเกินจริง ซึ่งต่างจากแนวราบที่เน้นซื้ออยู่อาศัยจริง เช่น ปีที่ผ่านมา ตลาดโต 6-7% แต่กังวลไส้ใน เพราะตลาดคอนโดฯ โตมากเกินไป โดยเฉพาะในบางทำเล มาจากสัญญาณการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติกลุ่มลูกค้าจีนที่มากเกินไป กระตุ้นให้ซัพพลายเกินจำเป็นออกมามาก

"ฉะนั้น ใครที่ขายจีนในปริมาณมากจะต้องเตรียมรับมือจากปัจจัยเศรษฐกิจจีนชะลอตัวด้วย กลุ่มโบรกเกอร์ซื้อยกชั้น ยกตึก ต้องระวัง ภาวนาให้สามารถโอนได้"

➣ อสังหาฯจีนรูดเสี่ยง 2 เด้ง

ส่วนการปรับพอร์ตลูกค้าจีนของค่ายเพอร์เฟค ไม่ปรับเป้าลดลง เพราะยังมั่นใจว่า ลูกค้าจีนมีฐานะ ยังกลับมาซื้อซ้ำ ในทำเลประชาชื่น รัชดาฯ สุขุมวิท บางนา ฯลฯ แต่เน้นปรับเพิ่มเงินดาวน์ เพื่อลดความเสี่ยง โดยนายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ที่ออกมาย้ำว่า ปัจจัยสงครามการค้า เศรษฐกิจจีน ทำให้อสังหาริมทรัพย์จีนราคาลดลงในหลายเมือง ทำให้ความต่างของราคาขายคอนโดมิเนียมในไทยกับจีนไม่ต่างกันมาก จึงเป็นหนึ่งในเหตุผล ทำให้ทิ้งคอนโดมิเนียมไทย หันไปซื้อในบ้านของตนเอง หรืออีกกรณีความฝืดเคืองของเศรษฐกิจ ทำรายได้ของบ้านเขาลด ทำให้ต้องทิ้งอสังหาฯไทย เพื่อลดภาระ ดังนั้น ค่ายไหนพรีเซลให้ลูกค้าจีนจำนวนมากต้องระวัง

[caption id="attachment_374498" align="aligncenter" width="503"]

วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค[/caption]

สำหรับวิธีป้องกัน อาจต้องเพิ่มเงินดาวน์ 40-50% จากปกติ 30% เพราะกว่าจะก่อสร้างเสร็จ 2-3 ปี หากเป็นดีมานด์เทียมอาจทิ้งโครงการได้ สำหรับบริษัทพบว่า ลูกค้าจีนเริ่มทิ้งดาวน์ 7-8 ราย จากเป้าขาย 200 หน่วย ดังนั้น ปีนี้แม้จะไม่ลดพอร์ตต่างชาติ แต่เพิ่มวงเงินดาวน์ดังกล่าว

➣ พฤกษาประกาศลดเสี่ยง

ด้าน นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ระบุว่า ปีที่ผ่านมา ลูกค้าจีนโอนกรรมสิทธิ์จริงเกือบทั้งหมด แต่ปีนี้ยอมรับต้องระมัดระวัง และลดความเสี่ยงจาก 15% เหลือ 10% สำหรับเป้าจำนวนหน่วยสำหรับลูกค้าจีน เช่นเดียวกับ นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มพฤกษา เรียลเอสเตท พรีเมียม ย้ำว่า พฤกษาประสบความสำเร็จสูงจากการโอนกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะโครงการแชปเตอร์วัน ห้วยขวาง กำหนดวางเงินดาวน์สำหรับลูกค้าจีนไว้ 30% ถือว่าสูง หากไม่โอน ก็ได้เงินดาวน์นั้นและนำมาขายต่อได้

➣ หัวเมืองใหญ่ซบยุโรป-รัสเซีย

จากความรุนแรงของสงครามการค้าที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หัวเมืองใหญ่ ไม่เฉพาะเพียงการท่องเที่ยว นายบุญ ยงสกุล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดภูเก็ต ระบุว่า ทุนท้องถิ่นที่เคยเตรียมแผนพัฒนาคอนโดมิเนียมรองรับเฉพาะลูกค้าจีน ต่างพับแผนในปีนี้กว่า 10 โครงการ รวมกว่า 1,000 หน่วย ขณะเดียวกันโครงการที่เปิดขายได้ปรับแผนจับกลุ่มลูกค้ายุโรปอย่างประเทศรัสเซียเป็นสำคัญ เนื่องจากเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว

[caption id="attachment_374501" align="aligncenter" width="503"]

©geralt[/caption]

ส่วนนางสาวนาขวัญ พงศ์พฤกษทล กรรมการผู้จัดการ บริษัท อาร์ เค เรียล เอสเตท จำกัด เจ้าของโครงการดิเอท คอนโดมิเนียม ซึ่งตั้งอยู่ที่ถนนเทวัญ ต.ช้างเผือก อ.เมืองเชียงใหม่ ยอมรับว่า เจาะลูกค้าต่างชาติ 100% ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 60% ในจำนวนนี้เป็นคนจีนมากถึง 90% ส่วนเรื่องของการทิ้งดาวน์มีประมาณ 2 ห้อง ส่วนใหญ่จะเข้าอยู่อาศัย อีกส่วนปล่อยให้เช่า สำหรับโครงการนี้วางแผนไว้ตั้งแต่ปีก่อน จึงต้องเดินหน้าต่อไป ส่วนโครงการต่อไปจะปรับเป็นโครงการแนวราบ

➣ เมืองอีอีซีห่วงนอมินีจีน

ขณะที่ นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี กล่าวว่า ในพื้นที่เมืองพัทยา พบว่า มีความเคลื่อนไหวในการจัดซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับตลาดชาวจีนเกิดขึ้นคึกคักมากกว่าในตัว จ.ชลบุรี จึงเป็นห่วงว่า หากมีกรณีนอมินีเกิดขึ้น เมื่อภาครัฐเข้ามาจัดระเบียบ อาจส่งผลกระทบได้ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ยังมั่นใจว่าจะเป็นผลบวกกับโครงการของบริษัท ที่จะพัฒนา 6,000 ยูนิต หลังจากนี้คงจะเห็นภาพชัดเจนยิ่งขึ้น โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์รองรับชาวจีน แต่มั่นใจว่า โครงการของกลุ่มอสังหาฯชลบุรียังสามารถรองรับได้อีกมาก

[caption id="attachment_374504" align="aligncenter" width="347"]

มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี[/caption]

➣ ธปท. ตรวจเข้มสินเชื่อ

ฟากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ติดตามการอนุมัติสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ทั้งในส่วนภาพรวมของผู้ประกอบการและการปล่อยสินเชื่อของภาคธนาคารพาณิชย์ พบว่า ช่วงนี้ยังไม่เห็นสัญญาณอะไรน่าห่วง ทั้งนี้ สถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการพิจารณาสินเชื่ออยู่แล้ว เนื่องจากที่ผ่านมา มีสัญญาณหนี้เอ็นพีแอลที่ขยับเพิ่มขึ้น

อนึ่ง ที่ผ่านมา ธปท. ได้ส่งสัญญาณเป็นห่วงความเปราะบางในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง รวมถึงการเข้ามามีบทบาทเพิ่มขึ้นในอาคารชุดของลูกค้าชาวจีน โดยตอกย้ำให้ระมัดระวังความเสี่ยงในการทำตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยรวมทั้งพื้นที่อาคารสำนักงานและโครงการมิกซ์ยูสด้วย