'ซีพี' สุดคุ้ม! 9 ปี คืนทุน 'มักกะสัน'
กูรูชี้! ไฮสปีดเชื่อม 3 สนามบิน บูมอสังหาฯ จากมักกะสันยันพื้นที่อีอีซี เกิดเมืองใหม่รอบนอกกรุงเทพฯ ดึงดูดแรงงานเข้าอีอีซี จับตากลุ่มซีพีผนึกพันธมิตรในเครือปั้นมิกซ์ยูส ฟันธงมักกะสันคืนทุนใน 9 ปี
แน่ชัดแล้วว่า กลุ่มกิจการร่วมค้าซีพีคว้าโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา แม้จะเหลืออีกประมาณ 20% ที่ยังต้องเจรจาเก็บตกก็ตาม ไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงในสาระสำคัญ จากนี้ก็ยังมีโจทย์ท้าทายกลุ่มผู้ชนะการประมูล เรื่องใหญ่ คือ ปริมาณผู้โดยสารอย่างที่รู้กันดี โครงการรถไฟความเร็วสูงเส้นนี้พึ่งพาผู้โดยสารเป็นหลัก แถมจำนวนสถานีค่อนข้างมาก แต่ส่งผลดีต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เป็นการพื้นที่ใหม่ ๆ
นายสามารถ ราชพลสิทธิ์ อดีตรองผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร กล่าวว่า กลุ่มซีพีมีความเสี่ยงเรื่องจำนวนผู้โดยสารว่าจะเป็นไปตามที่บริษัทที่ปรึกษาคาดการณ์ไว้หรือไม่ นั่นคือ รายได้ไม่เป็นไปตามเป้า ในส่วนการพัฒนาที่ดิน 2 ข้างทาง กลุ่มซีพีจะดำเนินการได้รวดเร็วหรือไม่ หากมีมากจะส่งผลให้มีผู้โดยสารใช้บริการเพิ่มมากขึ้น
"เอกชนยังคงต้องลงทุนอีกหลายแสนบาท เป็นภาระหนักไม่น้อยกว่า 50% ที่เอกชนรับภาระ ดังนั้น ยังเชื่อว่า เมื่อมีรถไฟความเร็วสูงจะมีการลงทุนอื่น ๆ ตามมา หัวใจหลักของอีอีซีี คือ ขาดรถไฟความเร็วสูงไม่ได้ กลุ่มซีพีจะต้องหาวิธีทำให้ปริมาณผู้โดยสารมากขึ้น โดยเฉพาะช่วงจากสุวรรณภูมิถึงอู่ตะเภา เช่นเดียวกับเรื่องการพัฒนาที่ดินต้องเร่งดำเนินการควบคู่กันไป ตลอดจนการสร้างเมือง หรือ การพัฒนาเมือง ปล่อยให้เป็นไปตามยถากรรมคงไม่ได้ หากพัฒนาไม่สำเร็จ ไม่กระทบเฉพาะอีอีซีเท่านั้น รถไฟความเร็วสูงจะกระทบตามไปด้วย"
นายโสภณ ราชรักษา ผู้อำนวยการใหญ่ บริษัท เฟรเซอร์ พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) "FPT" กล่าวว่า ถ้ามีรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน กรุงเทพฯ ก็จะเหมือนโตเกียวและโอซากาของญี่ปุ่น ที่ทุกคนอยากจะอยู่เมืองรอบนอก แล้วนั่งรถไฟเข้ามาทำงานในเมือง ซึ่งประเทศไทยควรจะมี ไม่อย่างนั้น ประชากรยังคงกระจุกตัวในกรุงเทพฯ เหมือนเดิม ฉะนั้น โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน จะได้ประโยชน์ด้านการขนส่งมากกว่าด้านอุตสาหกรรม
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอล ลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด วิเคราะห์พื้นที่สถานีแอร์พอร์ต เรลลิงค์ มักกะสัน และสถานีศรีราชา ซึ่งเป็นที่ดิน 2 แปลงใหญ่ ที่สนับสนุนบริการรถไฟของโครงการนั้น พื้นที่มักกะสัน 150 ไร่ ทำเลที่ตั้งอยู่กรุงเทพฯชั้นใน ซึ่งปัจจุบัน มักกะสันจัดอยู่ในโซนพระราม 9 - อโศก เหมาะกับการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ทั้งอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและเพื่อการอยู่อาศัย เพราะในอนาคต ทำเลแห่งนี้จะเป็นอินเตอร์เชนจ์สำคัญ ที่นักพัฒนาอสังหาฯ ให้ความสนใจ หากทำได้ก็จะเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ
"กทม. จะปรับสีผังให้เป็นพื้นที่พาณิชยกรรม หรือ สีแดง ตั้งแต่ฝั่งตรงข้ามศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์จนถึงพระราม 9 ยิ่งกระตุ้นให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ย่านพระราม 9 เติบโตอย่างมาก"
สำหรับโครงการที่จะพัฒนาประกอบด้วย พื้นที่ค้าปลีก, อาคารสำนักงาน, คอนโดมิเนียม เช่าสิทธิการอยู่อาศัยระยะยาว, เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ และโรงแรม โดยความต้องการคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน และโรงแรม ยังเป็นที่ต้องการ ทั้งนี้ กลุ่มซีพีมีพันธมิตร ซึ่งเป็นธุรกิจในเครือค่อนข้างมาก อาทิ กลุ่มบริษัททรูฯ และบริษัทแมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่นฯ (MQDC)
ส่วนพื้นที่สถานีศรีราชา เนื้อที่ 25 ไร่ แม้จะอยู่ใกล้เมืองศรีราชา แต่ไม่ใกล้ชายทะเล ปัจจุบัน ย่านใกล้เคียงสถานีรถไฟมีโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านพักอาศัย หากจะพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชยกรรม เช่น พื้นที่ค้าปลีก เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ และโรงแรม จะเหมาะ สำหรับราคาที่ดิน ล่าสุด ราคาประเมินปรับเพิ่มขึ้น 30-40% ขณะราคาซื้อขายอยู่ที่ไร่ละประมาณ 30 ล้านบาท แม้โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ยังไม่ก่อสร้างก็ตาม
นอกจากโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินแล้ว ซีพียังสนใจเข้าประมูลโครงการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภาด้วย อย่างไรก็ตาม ธุรกิจด้านโลจิสติกส์ไม่สามารถสร้างผลตอบแทนได้ภายในระยะเวลาอันรวดเร็ว แต่โครงสร้างพื้นฐานด้านขนส่งจะส่งผลดีต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกลุ่มซีพีได้ซื้อสะสมมาก่อนหน้าหลายปี มีที่ย่านบ้านโพธิ์ จ.ฉะเชิงเทรา จำนวนกว่า 1 หมื่นไร่ เพื่อพัฒนาสมาร์ท ซิตี ถัดไป ชลบุรีต่อเชื่อมระยอง ก็มีที่ดินเหมาะสำหรับทำนิคมอุตสาหกรรมและที่อยู่อาศัย จากนั้นที่ จ.ระยอง มีที่กว่า 3,000 ไร่ พัฒนานิคมอุตสาหกรรม
……………….
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,459 วันที่ 7 - 10 เม.ย. 2561 หน้า 01-02
ข่าวที่เกี่ยวข้อง :
● อดีต ขรก.ระดับสูง ใต้ปีก ‘ซีพี’ ตัวช่วยที่ทรงพลัง
● ชงบอร์ดอีอีซีปลาย เม.ย. เคาะ 'ซีพี' คว้าไฮสปีด 3 สนามบิน