รถไฟฟ้าดันราคาที่ดินสายสีชมพูขยับ14%

กูรูที่ดินชี้รัฐบาลเร่งผลักดันโครงสร้างพื้นฐานคมนาคม รถไฟฟ้าสารพัดสี กระตุ้นราคาที่ดินเพิ่มต่อเนื่อง ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จุดส่วนต่อขยายเป็นที่ต้องการ ชี้ตามแนวสายสีชมพูขยับขึ้นถึง 14% ด้านหัวเมืองท่องเที่ยว พัทยา จอมเทียน และภูเก็ต ที่ดินแปลงเล็กซื้อขายคึกคัก ส่วนเขตเศรษฐกิจพิเศษยังซื้อเก็งกำไร ค่ายพฤกษาแจงพัฒนาตามต้นทุนราคาที่ดิน “ออริจิ้น” ระบุสายสีเขียวช่วงรัชโยธินราคาปรับขึ้นแล้ว 30%

[caption id="attachment_54440" align="aligncenter" width="700"] ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าใน กทม- ปริมณฑล[/caption]

จากการที่รัฐบาลลุยเส้นทางรถไฟฟ้าสายต่างๆ เช่น สายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ ซึ่งจะเปิดให้บริการในวันที่ 6 สิงหาคมนี้ สายสีแดง บางซื่อ-รังสิต สายสีเขียวเหนือ หมอชิต-สะพานใหม่-ลำลูกกา สายสีเขียวใต้ แบริ่ง-สมุทรปราการ สายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี ฯลฯ นั้นคาดว่าจะส่งผลกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในยามซบเซาได้เป็นอย่างดี อีกทั้งยังพบว่า ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายต่าง ๆ ได้ขยับราคาขึ้นอย่างต่อเนื่อง

สายสีม่วงสูงสุด 4.5 แสนบ./ตร.ว.

ต่อเรื่องนี้นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการบริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ"ว่าแนวโน้มราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ณ ขณะนี้ยังเคลื่อนไหวไม่สูงนัก และเป็นบางพื้นที่ ถึงแม้รัฐบาลเร่งขับเคลื่อนโครงการรถไฟฟ้าสายสีต่าง ๆ ออกมา ทั้งนี้ บริษัทคาดการณ์ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า 9 สายที่กำลังก่อสร้าง และกำลังจะเปิดประมูล มี สายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่, สายสีแดง บางซื่อ-รังสิต,

สายสีเขียวเหนือ หมอชิต-สะพานใหม่-ลำลูกกา, สายสีเขียวใต้ แบริ่ง-สมุทรปราการ, สายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี, สายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-บางแค, สายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ,สายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง และสายสีชมพู ปากเกร็ด-สุวินทวงศ์ ราคา ณ กลางปี 2559 เปรียบเทียบกับปี 2558 ที่ผ่านมาพบว่าพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินก็มี สายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ ที่กำลังจะเปิดบริการอย่างเป็นทางการวันที่ 6 สิงหาคมนี้ ราคาสูงสุดอยู่ที่ 4.5 แสนบาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้น 5.8% ขยับเพิ่มขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกับปี 2558 เทียบกับปี 2557

ที่ดินแนวสายสีชมพูขยับสูง14%

ในกลุ่มที่กำลังก่อสร้าง สายสีน้ำเงิน ช่วงหัวลำโพง-บางแค ราคาที่ดินย่านเยาวราชเป็นที่ต้องการ แต่หาซื้อค่อนข้างยาก ปัจจุบันราคาสูงสุดที่ 8.5 แสนบาทต่อตารางวา สายสีชมพู ปากเกร็ด-สุวินทวงศ์ เป็นเส้นทางที่มีการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินค่อนสูง ณ กลางปี 2559 คาดการณ์ราคาสูงสุดอยู่ที่ 2 แสนบาทต่อตารางวา จากปีก่อนราคาสูงสุด 1.75 แสนบาทต่อตารางวา คิดเป็นเพิ่มขึ้นประมาณ 14% นอกจากนี้ยังมีสายสีเขียวเหนือ และสายสีเขียวใต้ ก็มีการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นประมาณ 9% เท่ากัน

ที่ดินจุดส่วนต่อขยายขายดี

"ในกรุงเทพฯและปริมณฑลนั้นพื้นที่ที่มีการซื้อขายที่ดินคึกคักมาก ได้แก่ พื้นที่จุดส่วนต่อขยาย เช่น ลำลูกกา แต่ยังสามารถหาซื้อที่ดินในราคาที่ไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อไร่ได้ เหมาะสำหรับพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียมติดสถานี อีกจุดคือที่สายสีส้ม ไปศรีนครินทร์ บางนา พื้นที่นี้เหมาะกับขึ้นโครงการคอนโดมิเนียม และทาวน์โฮม"

เมืองท่องเที่ยวที่ดินแปลงเล็กขายดี

จากการที่รัฐบาลลุยลงทุนโครงการโครงสร้างพื้นฐานคมนาคม ทั้งรถไฟฟ้า รถไฟความเร็วสูง และเขตเศรษฐกิจพิเศษ ส่งผลให้ขณะนี้การซื้อขายที่ดินแปลงเล็ก( 2-5 ไร่) ของผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กหรือเอสเอ็มอีในแถบหัวเมืองท่องเที่ยวค่อนข้างคึกคัก ซึ่งส่วนใหญ่จะนำไปพัฒนาโครงการโรงแรม หรือบูติกโฮเต็ล และอพาร์ตเมนต์

ทั้งนี้ในบางเมืองถ้าผู้ซื้อใช้เวลาตัดสินใจนานแค่ 2 วัน ก็จะถูกผู้ประกอบการอื่นซื้อตัดหน้า เช่น ที่พัทยา และนาจอมเทียน ที่มีทำเลใกล้สนามบินพาณิชย์อู่ตะเภา ทั้งนี้ ราคาที่ดินถนนเลียบหาดพัทยา ราคาอยู่ที่ 4.25 แสนบาทต่อตารางวา สูงกว่าปีก่อน 6% หาดนาจอมเทียน ติดทะเล ราคา 1.12 แสนบาทต่อตารางวาเพิ่มขึ้น 13% และไม่ติดทะเล ติดถนนสุขุมวิท ราคา 5.5 หมื่นบาทต่อตารางวาเพิ่มขึ้น 10%เป็นต้น

ส่วนการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยตลาดค่อนข้างซึม ผลจากสถานการณ์คอนโดมิเนียมล้นตลาด โดยเฉพาะจังหวัดที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวจำนวนมาก ขณะที่การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรยังพอขายได้ แต่ไม่ถึงกับคึกคักมากนัก

เขตเศรษฐกิจยังเก็งกำไรราคาที่ดิน

นายวสันต์ ยังกล่าวอีกว่า ด้านจังหวัดที่มีเขตเชื่อมต่อกับเออีซี หรือพื้นที่ที่จัดเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษ การซื้อขายที่ดินค่อนข้างคึกคัก แต่ส่วนใหญ่จะซื้อเพื่อเก็งกำไร ซึ่งมีจังหวัดสระแก้ว ปราจีนบุรี สงขลา หาดใหญ่ เชียงราย เชียงของ และแม่สอด โดยเฉลี่ยราคาที่ดินในกลุ่มจังหวัดเหล่านี้จะเพิ่มขึ้นประมาณ 7% แต่ที่น่าจับตามีย่านถนนกาญจนวณิชย์ ย่านมหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ วิทยาเขตหาดใหญ่(มอ.) ห้างเซ็นทรัล ราคาที่ดินอยู่ที่ 1.62 แสนบาทต่อตารางวา เทียบกับปี 2557 เพิ่มขึ้น 8% หรือที่อุดรธานี บริเวณถนนมิตรภาพ ราคา 1.6 แสนบาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้น 7% ที่เชียงราย ย่านถนนพหลโยธิน แยกแม่กรณ์ เซ็นทรัล-วงแหวนตะวันออก (ศูนย์ราชการใหม่) และวงแหวนตะวันตก ราคาปรับเพิ่มขึ้น 7%

ดีเวลอปเปอร์ชี้ราคาที่ดินมีแต่ขึ้น

ทางด้านนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการผู้อำนวยการกลุ่มธุรกิจพรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยแนวรถไฟฟ้ามีความคึกคักอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ราคาที่ดินก็เพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน เช่น ราคาที่ดินริมถนนกาญจนาภิเษกบริเวณบางใหญ่ ซึ่งเป็นพื้นที่ผ่านของรถไฟฟ้าสายสีม่วง (เตาปูน-บางใหญ่) เดิมราคาอยู่ที่ 1-2 แสนบาทต่อไร่ แต่เมื่อมีโครงการรถไฟฟ้าเกิดขึ้นและเตรียมเปิดให้บริการพบว่าราคาที่ดินขยับขึ้นเป็น 5-6 แสนบาทต่อไร่ ซึ่งหากเศรษฐกิจมีการฟื้นตัวที่ดี คาดว่าราคาที่ดินก็จะขยับเพิ่มสูงขึ้นอีกอย่างแน่นอน

ในส่วนของผู้ประกอบการที่ต้องการพัฒนาโครงการก็มีความพร้อมที่จะซื้อที่ดินอย่างต่อเนื่อง ไม่จำกัดว่าจะต้องซื้อในช่วงที่เริ่มมีโครงการรถไฟฟ้า เพื่อให้ได้ราคาที่ถูก เนื่องจากความชัดเจนของความคืบหน้าในการก่อสร้างรถไฟฟ้าแต่ละสาย จะช่วยกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยในแนวรถไฟฟ้าได้เป็นอย่างดี โดยไม่คำนึงว่าราคาขายใหม่นั้นจะขยับเพิ่มมากขึ้นเท่าใด เพราะผู้ประกอบการก็จะพัฒนาโครงการตามต้นทุนที่ได้มา เช่น คอนโดมิเนียมย่านสุขุมวิทราคาที่ดินขายอยู่ที่ 1.5-2 ล้านบาทต่อตารางวา จากเดิมราคาที่ดินอยู่ที่ 5-7 แสนบาทต่อตารางวา ส่งผลให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องพัฒนาโครงการที่มีราคาขาย 2.5-3 แสนบาทต่อตารางเมตร

 “พฤกษา”เพิ่มแชร์ตลาดพรีเมียม

จากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้บริษัทพฤกษาฯ ต้องปรับแผนงานการดำเนินธุรกิจ โดยเพิ่มสินค้าในกลุ่มพรีเมียม โดยปัจจุบันกลุ่มนี้มีส่วนแบ่ง 31% ของตลาดรวมที่มูลค่า 3.6 แสนล้านบาท และที่เหลือ 69% เป็นสินค้าในกลุ่มแวลู ซึ่งบริษัทตั้งเป้าว่าภายในระยะเวลา 3 ปี (ปี 2562) จะมีส่วนแบ่งตลาดในกลุ่มพรีเมียมประมาณ 8% หรือคิดเป็นมูลค่าประมาณ 1.1 หมื่นล้านบาท จากเดิมที่พฤกษามีส่วนแบ่งตลาดไม่ถึง 1% โดยจะอยู่ในกลุ่มคอนโดมิเนียม 70% และแนวราบ 30%

สำหรับสินค้าของบริษัทที่จัดให้อยู่ในกลุ่มพรีเมียมประกอบด้วย คอนโดมิเนียมราคามากกว่า 5 ล้านบาท หรือราคาขายต่อตารางเมตรมากกว่า 1.5 แสนบาท ทาวน์เฮาส์ระดับราคามากกว่า 7 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท ทั้งนี้ ตลาดพรีเมียมมีสัดส่วนการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากเดิม 10-20% เมื่อ 2-3 ปีที่ผ่านมา สู่ 31% ในปัจจุบัน และอนาคตคาดการณ์ว่าอาจจะปรับเพิ่มสูงขึ้นถึง 40% ตามราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น

ชี้แนวสายสีเขียว2ปีปรับขึ้น 30%

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบันบริษัทมีโครงการที่พัฒนาส่วนใหญ่อยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว โดยราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวช่วงส่วนต่อขยาย (อ่อนนุช-แบริ่ง) มีการขยับราคาเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ยปีละ 10% เช่น บริเวณบางนา-แบริ่ง ราคาขายที่ดินรอบสถานีระยะไม่เกิน 300 เมตร เดิมอยู่ที่ประมาณ 1 แสนบาทต่อตารางวา แต่ปัจจุบันอยุ่ที่ประมาณ 1.5-1.8 แสนบาทต่อตารางวา

สำหรับในช่วงสายสีเขียว (หมอชิต-คูคต) ปัจจุบันราคาที่ดินปรับขึ้นไม่มากนัก เนื่องจากราคาขายได้มีการปรับตัวสูงขึ้นมาก่อนหน้านี้แล้ว นับตั้งแต่มีแผนพัฒนาโครงการรถไฟฟ้า โดยเฉพาะช่วงหมอชิต-รัชโยธิน ราคาขายที่ดินอยู่ที่ 3-5 แสนบาทต่อตารางวา ขณะที่ในพื้นที่รัชโยธิน ปัจจุบันราคาที่ดินอยู่ที่ 2 แสนบาทต่อตารางวา จากเดิม 1.5 แสนบาทต่อตารางวา หรือคิดเป็นอัตราการปรับเพิ่มสูงขึ้นในระยะ 2 ปีที่ประมาณ 30%

"บริษัทมีนโยบายซื้อที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าในระยะรอบสถานีไม่เกิน 1 กิโลเมตร โดยจะซื้อที่ดินในราคาไม่เกิน 1.5 แสนบาทต่อตารางวา เพื่อพัฒนาโครงการขายในราคา 6-7 หมื่นบาทต่อตารางเมตร หรือถ้าจะซื้อในราคาที่สูงกว่านั้นก็ต้องดูเป็นทำเลๆไปว่าเหมาะที่จะพัฒนาโครงการในระดับไหน"

ทั้งนี้ ปัจจุบันบริษัทมีโครงการที่พัฒนาตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งหมด 27 โครงการ คิดเป็นมูลค่า 2.5 หมื่นล้านบาท ทั้งนี้คาดว่า ณ สิ้นปี 2559 บริษัทจะมีโครงการทั้งสิ้น 33 โครงการ มูลค่ารวม 3 หมื่นล้านบาท

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,158 วันที่ 19 - 21 พฤษภาคม พ.ศ. 2559