กองทัพบิ๊กทุนต่างชาติ แห่ลงขัน 'อสังหา' ไทย เก็งตลาดใหม่ "แนวราบ" ทำเลทองคำ

วิจัยกรุงศรี ประเมินแนวโน้มภาพต่อ อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2565 - 2567 ว่า ความท้าทาย เรื่อง หนี้ครัวเรือน ระดับสูง มีผลให้สถาบันการเงิน เพิ่มความเข้มงวด ปล่อยสินเชื่อกลุ่มลูกค้าโครงการที่อยู่อาศัย ระดับกลาง-ล่างมากขึ้น อีกทั้ง พฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนไปหลังโควิด-19 ทำให้มีความต้องการบ้านแนวราบ นอกเมือง ในทำเลศักยภาพเพิ่มสูงขึ้นไปด้วย 

อย่างไรก็ตาม จากความเสี่ยงด้าน ต้นทุนการพัฒนาโครงการมีแนวโน้มปรับสูงขึ้น เช่น ค่าวัสดุก่อสร้าง โดยเฉพาะเหล็ก รวมถึงทิศทางอัตราดอกเบี้ยในประเทศเร่งตามประเทศต่างๆ ทำให้การแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัย มีแนวโน้มรุนแรง ท่ามกลางการฟื้นตัวอย่างช้าๆ ส่งผลผู้ประกอบการ ต้องกระจายความเสี่ยงมากขึ้น โดยหนึ่งในนั้น คือ ใช้วิธีการร่วมทุน (JV) เพิ่มเสริมทั้งความแข็งแกร่งทางการเงิน และเพิ่มความโดดเด่นให้แก่ตัวโครงการ ต่างจากอดีต ที่มีการจับมือกันเฉพาะในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้น 

ต่างชาติชะลอร่วมลงทุนคอนโดฯ

สอดคล้อง การวิเคราะห์ของ กูรูอสังหาฯดัง นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร โดยระบุว่า  2 – 3 ปีที่ผ่านมา ช่วงขาลงของตลาดคอนโดฯอย่างรุนแรง เกิดภาพ หลายโครงการที่มีการร่วมทุนกัน ระหว่างผู้ประกอบการไทยและต่างชาติ มีปัญหาทั้งแง่การขายและการโอนกรรมสิทธิ์ ทำให้ต่างชาติชะลอการลงทุนไป ซึ่งเมื่อไม่ลงทุน ใส่เงินเข้ามาใหม่ หนทางสร้างรายได้ต่อเนื่องก็ไม่เกิด 

อย่างไรก็ตาม พบทุนต่างชาติบางราย ที่ร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการไทยมาช้านาน แม้ชะลอการร่วมลงขันในคอนโดฯ แต่สนใจเข้ามาลงทุนในโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น เพราะใช้เงินลงทุนน้อยกว่า แม้มีผลตอบแทนระยะเวลาที่สั้นกว่า แต่มีโอกาสมากกว่า เช่นเดียวกับ ภาพทุนต่างชาติรายใหม่ๆ ที่เริ่มเข้ามาร่วมทุนพัฒนาควบคู่ทั้งโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดฯ

บ้านหรูฮอต ดีมานด์ไทย- ต่างชาติ โอกาสใหม่

นายสุรเชษฐ ยังเผยว่า การร่วมทุนของผู้ประกอบการไทยและต่างชาติ โดดเด่นมากสุด ในกลุ่มทุนญี่ปุ่น นับตั้งแต่ปี 2556 บางรายร่วมทุนพัฒนาโครงการกันมามากกว่า 30 – 40 โครงการ มูลค่ากว่า 1.5 แสนล้านบาท ก่อนเข้ามาชิมลางในตลาดโครงการบ้านจัดสรร ทั้งนี้ ในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ปี 2563 นอกจากภาพความร่วมมือของบิ๊กทุนไทยและต่างชาติ ยังเกิดการร่วมทุนของผู้ประกอบการไทยรายกลางกับผู้ประกอบการญี่ปุ่น เพื่อพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรอีกด้วย 

ทั้งกลุ่มบริษัทเอ็นริช และธนาสิริที่ร่วมทุนกับไซบุ แก๊ส โฮลดิ้งส์ และอนาบูกิ โคซัน ตามลำดับ ขณะ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ก็มีการร่วมทุนกับทางฮันคิว ฮันซินฯ เพื่อพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรร่วมกันเป็นโครงการแรก รวมไปถึง บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค และฮ่องกงแลนด์ ที่เหนียวแน่นในการพัฒนาโครงการบ้านหรู ในทำเลบางนาเพิ่งเปิดตัวโครงการ ช่วงกลางปี 2565 ที่ผ่านมา และความเคลื่อนไหวของ บมจ.แสนสิริ และ บมจ.ออริจิ้น ที่ปักหมุดในทำเลทอง ย่านกรุงเทพกรีฑา อีกหลายโครงการ ซึ่งล้วนแต่เป็นโครงการมูลค่าแพง รวมกันมากกว่า 1 หมื่นล้านบาท อีกด้วย
 

" โครงการบ้านจัดสรร เป็นทางเลือกใหม่ การลงขันของต่างชาติ เพราะมั่นใจ กำลังซื้อบ้าน ด้วยจำนวนยูนิตที่ไม่มากเกินไป ขณะบางส่วนเลือกลงทุนโครงการราคาแพง เพราะเชื่อมั่นในรูปแบบโครงการ และศักยภาพของผู้ประกอบการไทย อีกทั้ง ประเมินแล้วว่า มีโอกาสที่ชาวต่างชาติ เริ่มมองหาบ้านในไทยมากขึ้น คาดการร่วมลงทุนลักษณะนี้จะเกิดมากขึ้นในอนาคต "
 

ญี่ปุ่น ยก 'กรุงเทพกรีฑา'เทียบ โตคิว ทามะ

ขณะที่ทำเลที่ชาวต่างชาติให้ความสนใจ คือ ทิศตะวันออกของกรุงเทพมหานคร เช่น พื้นที่ตามแนวถนนบางนา-ตราด รวมถึง เส้นกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ที่กำลังเป็นตลาดบ้านหรูที่ร้อนแรงอยู่ในขณะนี้ เจาะมุมมองของ 'ทากายูกิ มัตสึโมโตะ' ผู้บริหารของกลุ่ม โตคิว คอร์ปอเรชั่น ซึ่งเข้ามาร่วมลงทุนพัฒนาโครงการแนวราบเป็นแห่งแรก กับ บมจ.แสนสิริ ผ่านโครงการ 'บุราสิริ กรุงเทพกรีฑา' มูลค่า 4.8 พันล้านบาท ราคาขายเริ่ม 15-40 ล้านบาทต่อยูนิตนั้น ระบุว่า นอกจากเชื่อมั่นศักยภาพของแบรนด์แสนสิริแล้ว ยังเห็นถึงโอกาสและศักยภาพของทำเล กรุงเทพกรีฑา ซึ่งกำลังถูกพัฒนาเป็นคอมมูนิตี้ ย่านที่อยู่อาศัยชั้นดี มีสิ่งอำนวยความสะดวก โรงเรียน โรงพยาบาลชั้นนำโดยรอบ ไม่ต่างจากย่านในโตเกียวของญี่ปุ่น เช่น ย่านทามะพลาซ่า ซึ่งถูกพัฒนาขึ้นตามแนวเส้นทางรถไฟสายเดนเนนโทชิ  เป็นย่านที่พักอาศัยชานเมืองคุณภาพสูง รูปแบบการขยายเมืองจากใจกลางชั้นในไปสู่เขตเมืองชั้นนอก

ทั้งนี้ พบว่า ในย่านกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ บ้านหรูกำลังเป็นที่ต้องการในกลุ่มบุคลากรโรงเรียนนานาชาติหลายแห่ง โดยมีอัตราการปล่อยเช่าต่อเดือนแพงระดับ 6 หมื่น ถึง 1 แสนบาทต่อเดือน/ยูนิต และ ขายต่อในราคาสูง เช่น เดิมราคา 8 ล้านบาท เปลี่ยนมืออยู่ที่ 10-12 ล้านบาท ขณะ กลุ่มโตคิว ยังมีแผนจะร่วมพัฒนาโครงการแนวราบ กับ บมจ.แสนสิริ อย่างต่อเนื่อง หลังจากประเมินว่า แม้เศรษฐกิจไทยจะชะลอตัว แต่โครงสร้างทางเศรษฐกิจ แผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ มีศักยภาพและแข็งแกร่ง จะเป็นแรงหนุนทำให้อสังหาฯไทย กลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง