เวนคืนสะพาน ‘เกียกกาย’ งบบวม สายสีนํ้าเงินดันจรัญฯที่พุ่ง 4 แสน

สะพานเกียกกาย-ถนนเชื่อมต่อ รับ รัฐสภาใหม่ งบเวนคืน บวม เกือบ 10 เท่า กทม.ระบุสาเหตุใหญ่จาก รถไฟฟ้าสายสีนํ้าเงินทำที่พุ่ง จรัญสนิทวงศ์ จาก ราคาหลักหมื่นทะลุ 3-4 แสน บาทต่อตารางวา ผวาซํ้ารอย มอเตอร์เวย์บางใหญ่ รถไฟสายสีม่วง

นอกจากความล่าช้าของโครงการก่อสร้างสะพานข้ามแม่นํ้าเจ้าพระยาบริเวณเกียกกาย และถนนเชื่อมต่อรองรับอาคารรัฐสภาแห่งใหม่ จะกระทบต่อการเสียโอกาสการสร้างความเจริญ ในพื้นที่แล้ว ยังกระทบต่องบประมาณเวนคืน ที่เพิ่มสูงขึ้นจากผลพวงของรถไฟฟ้าสายสีนํ้าเงิน ที่มาที่หลังแต่สร้างเสร็จก่อน ทำให้ราคาที่ดิน ตลอดแนวถนนจรัญ สนิทวงศ์ ขยับสูงขึ้นเกือบ 10 เท่าตัว ซึ่งเป็นจุดพาดผ่านทับซ้อน บริเวณบางอ้อ โรงพยาบาลยันฮี กลายเป็นผลดีสำหรับผู้ที่ได้รับผลกระทบจากการเวนคืน เรียกรับค่าชดเชยสูง เท่ากับราคาปัจจุบัน

ทั้งนี้จากการสอบถาม บริษัท พฤกษา จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ได้ซื้อที่ดินบริเวณถนนจริญสนิทวงศ์ ขึ้นคอนโดมิเนียม ตารางวาละ 3 แสนบาท ช่วง 2-3 ปีก่อนและปัจจุบันราคาไม่ตํ่ากว่า 4 แสนบาทต่อตารางวา

แหล่งข่าวจากกรุงเทพมหานคร เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ที่ผ่านมา มีการคัดค้านการก่อสร้างสะพานข้ามแม่นํ้าเจ้าพระยา โดยเฉพาะนายทุนใหญ่ ซึ่งเป็นบริษัทพัฒนาที่ดินบริเวณ ถนนจรัญสนิทวงศ์ ทำให้พระราชกฤษฎีกาเวนคืน หมดอายุลงและมีการต่ออายุใหม่ ซึ่งใช้เวลานานเกือบ 10 ปี ล่าสุด กทม.ได้รับงบจัดกรรมสิทธิ์ที่ดินวงเงินกว่า 1,000 ล้านบาท จากงบประมาณเวนคืนทั้งหมดกว่า 6,000 ล้านบาท แต่ปัญหามีบางบริเวณ ราคาที่ดินขยับสูงจากหลักหมื่น ขยับเป็นหลักแสนบาทต่อตารางวา โดยเฉพาะบริเวณถนนจรัญสนิทวงศ์ ซึ่งเป็นเส้นทางทับซ้อนกับโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีนํ้าเงิน พาดผ่านอีกทั้งยังสร้างความเจริญตลอดแนว ส่งผลทำให้ต้องปรับค่าชดเชยสูงขึ้น ประมาณเกือบ 10,000 ล้านบาท

นอกจากนี้พื้นที่โดยรอบแนวถนนเชื่อมต่อจากสะพานเกียกกายยังมีความเจริญ มีทางด่วนของการทางพิเศษแห่งประเทศไทย รถไฟฟ้าสายสีแดง มีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นโดยเฉพาะบริเวณถนนราชพฤกษ์ พุทธมณฑล แน่นอนว่าต้องเจรจากับเจ้าของที่ดินเพิ่ม ขณะที่งบประมาณต้องปรับเพิ่ม เกือบ 10 เท่า รวมทั้งค่าก่อสร้างเกรงว่าจะซํ้ารอยโครงการทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง (มอเตอร์เวย์) บางใหญ่-กาญจนบุรี ของกรมทางหลวงในปัจจุบัน เนื่องจาก มีรถไฟฟ้าสายสีม่วง ก่อสร้าง และเปิดใช้เส้นทาง ทำให้ราคาที่ดินขยับขึ้นหลักแสนบาทต่อตารางวา

สำหรับบริเวณก่อสร้างสะพานข้ามแม่นํ้าเจ้าพระยา บริเวณเกียกกายและถนนต่อเชื่อม ขนาด 6 ช่องจราจร ระยะทางกว่า 10 กิโลเมตร ตัวสะพาน มีความยาวประมาณ 2 กิโลเมตร วิ่งตรงผ่านตลาดบางอ้อแล้วตัดกับถนนจรัญสนิทวงศ์ ซึ่งเป็นอีกจุดที่จะสร้างทางต่างระดับขึ้นลงจากถนนจรัญสนิทวงศ์แนวจะตรงไปตัดกับแนวทางด่วนบางซื่อ-สะพานพระราม 6-ถนนบรมราชชนนี จะมีทางต่างระดับขึ้นลงเชื่อมกับถนนโลคัลโรดและทางด่วน แล้วค่อยๆ ลดระดับลงพื้นดิน โดยแนวเส้นทางจะ ตวัดไปด้านซ้าย คู่ขนานไปกับถนนนครอินทร์ และไปเชื่อมกับถนนราชพฤกษ์และถนนวงแหวนรอบนอกด้านตะวันตก ซึ่งเป็นจุดสิ้นสุดโครงการ

อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้านี้ “ฐานเศรษฐกิจ” ได้สอบถาม ทีมสำรวจจัดกรรมสิทธิ์ที่ดิน โดยใช้แผนที่ภาพถ่ายทางอากาศ พบว่ามีสิ่งปลูกสร้างของเอกชนที่ถูกกระทบ 284 หลังคาเรือน และที่ดินจำนวน 405 แปลง โดยบริเวณฝั่งธนหรือถนนจรัญสนิทวงศ์ทั้ง 2 ฟากถนนได้รับผลกระทบมากที่สุดอาทิ โครงการบ้านสวนฉัตรของนายรังสรรค์ ต่อสุวรรณ อดีตสถาปนิกชื่อดัง ซึ่งตั้งอยู่ด้านหลังทางรถไฟฟ้าสายสีแดงบางซื่อ-ตลิ่งชัน จรัญสนิทวงศ์ซอย 95/1 อาคารบ้านเรือนย่านจรัญ สนิทวงศ์ข้างโรงพยาบาลยันฮี ส่วนฝั่งเกียกกายเขตดุสิตจากถนนทหารไปยังจตุจักรถนนกำแพงเพชรกระทบไม่มากเพราะส่วนใหญ่เป็นแนวถนนเดิม ส่วนโครงข่ายแนวราบ ซึ่งเป็นถนนเดิมจะมีการปรับปรุงเขตทางให้กว้างขึ้นพร้อมทั้งบางสายทางจะเวนคืน และก่อสร้างใหม่เพิ่มเติมให้สอดรับกับปริมาณจราจรในอนาคต ประกอบด้วยโครงการขยายถนนสามเสน-ถนน ประชาราษฎร์สาย 1 โดยขยายจาก 4 ช่องจราจรเป็น 8 ช่องจราจร ซึ่งจะเวนคืนด้านละ 1 ช่องจราจร ส่วนใหญ่จะเป็นอาคารพาณิชย์ที่ชิดริมถนน ตัวอย่างบ้านที่ถูกเวนคืนจะพิจารณาจากบ้านหลังละ 4 เมตร หากถนนยาว 40 เมตร เท่ากับเวนคืนบ้านที่ติดริมถนน 10 หลัง 

จีนหนุนอสังหาฯไทย

สกัดโอเวอร์ซัพพลาย

แม้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์จะชะลอตัว 3-5% เกิดจากกำลังซื้อลดลง รายได้ไม่เพิ่มขึ้น ปัญหาหนี้สินครัวเรือนพอกพูน ขณะราคาที่อยู่อาศัยแพงจากตลาดโลคัลไปสู่อินเตอร์มากขึ้น ทำให้ลูกค้าระดับล่าง-ระดับกลางล่างเอื้อมไม่ถึง แต่ ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา กลับพบว่า ลูกค้าจากจีนเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมมากขึ้น ทดแทนตลาดคนไทยที่หายไป ยังไม่นับตลาดซีเนียร์ และตลาดรีไทร์ของชาวต่างชาติที่เข้ามารุกตลาดในประเทศไทยเพื่ออยู่อาศัยเป็นบ้านหลังที่ 2

ทั้งนี้ นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ระบุว่า เมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2562 ที่ผ่านมา ได้จัดสัมมนาฉายภาพรวมของเศรษฐกิจโลก เศรษฐกิจไทย ตลาดหุ้น อสังหาริมทรัพย์ว่าสถานการณ์ต่อไปจะเป็นอย่างไร จะลงทุนอย่างไรต่อไป

สำหรับ ตัวอย่างที่เห็นภาพชัดเจนขึ้นในปัจจุบัน คือ ตลาดจากฮ่องกง ที่หลายคนเริ่มมองหาที่อยู่อาศัย บ้านหลังที่ 2 ไว้มากขึ้นซึ่งตลาดฮ่องกงถือว่ามีกำลังซื้อสูงไม่น้อยไปกว่าอีกหลายประเทศ ตลาดบ้านเดี่ยวจะได้รับความสนใจจากฮ่องกงอย่างมาก แน่นอนว่าตลาดโลคัลจะเปลี่ยนไปขายตลาดนานาชาติมากขึ้น รูปแบบที่อยู่อาศัยหรือโปรดักต์จะเปลี่ยนไปด้วย อีกทั้งบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯขายทั่วประเทศปีละราว 6 แสนล้านบาท (กทม.-ปริมณฑล 3 แสนล้านบาท และต่างจังหวัด 3 แสนล้านบาท) ล่าสุดพบว่ามีร่วมทุนกับต่างประเทศไปแล้วราว 3 แสนล้านบาท

“ตลาดซื้อของชาวต่างชาติในประเทศไทย มีฮ่องกงติดโผด้วยเสมอ ราคาของไทยราว 3-5 แสนบาทจะอยู่ในระดับครึ่งราคาในฮ่องกง จึงพบว่าจีน ฮ่องกง ไต้หวัน เข้ามารุกตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทยมากขึ้น เข้าใจกับคำว่าบ้านหลังที่ 2 และยังเกี่ยวกับการดำเนินธุรกิจในอาเซียนที่พบว่าที่อยู่และสำนักงานของบริษัทต่างประเทศเหล่านี้จะอยู่ในไทยมากกว่า ไทยจึงเป็นศูนย์กลางการลงทุนของอาเซียน อีกทั้งในอนาคตจีนและกลุ่มประเทศในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้คงจะต้องค้าขายร่วมกัน จะต้องพึ่งพาการค้าร่วมกันมากขึ้น นั่นคือล้วนชูไทยเป็นศูนย์กลางการค้าในภูมิภาคนี้ได้อีกด้วยนั่นเอง”

ดังนั้นสถานการณ์ในวันนี้จึงจะพึ่งตลาดโลคัลอย่างเดียวคงไม่ได้แล้ว ช่วง 2-3 ปี มีจีนเข้ามาหนุนตลาดจึงไม่โอเวอร์ซัพพลายตามที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ 

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับ 3482  วันที่ 27-29 มิถุนายน 2562