ห้างหรู-โรงแรมดัง แจ๊กพอต  ภาระภาษีที่ดินลดฮวบ 50%

ห้างหรู-โรงแรมดัง 4.5 หมื่นห้องทั่วกรุงอู้ฟู่ รายได้พุ่ง กลับเสียภาษีที่ดินลดลง 50% หวยออกตึก แถว คอนโดฯปล่อยเช่า ต่างชาติ คนจีนซื้อ ห้องชุดในไทยโดนกราวรูด

การนำภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบังคับใช้แทนภาษีโรงเรือนแม้จะเรียกเก็บรายได้แบบละเอียดยิบย่อย แต่ในทางปฏิบัติกลับมีเสียงโอดครวญจากท้องถิ่นโดยเฉพาะกรุงเทพ มหานคร ที่ระบุภาษีใหม่ จะฉุดรั้งให้การจัดเก็บรายได้ลดลงไม่ตํ่ากว่า 50% ทั้งนี้ รายได้แต่ละปีเฉลี่ยกว่า 40,000 ล้านบาท แต่เมื่อใช้กฎหมายใหม่รายได้จะลดลงเหลือ 20,000 ล้านบาท ซึ่งรายได้ส่วนใหญ่ของกทม. มาจากห้างสรรพสินค้า โรงแรม จากเดิม เสียภาษี 12.5% คำนวณจากค่าเช่า แต่ปัจจุบันคำนวณตามขนาดพื้นที่คูณด้วยราคาประเมิน ในอัตราเชิงพาณิชย์ตํ่าสุด 0.3% (มูลค่าไม่เกิน 50 ล้าน)

สำหรับสัดส่วนพื้นที่ค้าปลีกช่วงไตรมาส 3 ของปี 2562 ในเขตกทม. จากข้อมูลอ้างอิงของบริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด หรือซีบีอาร์อีมีจำนวน 7.8 ล้านตารางเมตร ขณะโรงแรม มีจำนวน 4.5 หมื่นห้อง และอยู่ระหว่างก่อสร้างเปิดให้บริการ
ในอีก 3 ปีข้างหน้ากว่า 1,600 ห้อง ส่วนใหญ่เป็นโรงแรมระดับลักชัวรี ซึ่งถือว่าเป็นตัวที่สูงขึ้นแต่การจัดเก็บรายได้นับจากนี้จะสวนทางกัน

ดังนั้น หวยจึงมาออกที่ตึกแถวอาคารพาณิชย์ คอนโดมิเนียมหลังที่ 2 คอนโดมิเนียมเพื่อลงทุนให้เช่า ซึ่งมีเกิดขึ้นมากมายในเมือง แนวเส้นทางรถไฟฟ้าและหัวเมืองใหญ่ อีกทั้ง คอนโดฯ ที่ชาวต่างชาติ อย่างจีน ฮ่องกง ซื้อไว้เพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 และลงทุนให้เช่าที่ไม่สามารถหลบเลี่ยงได้ เหมือนกับคนไทย

วสันต์ คงจันทร์

แหล่งข่าวจากสำนักงานเขตจตุจักร ยอมรับว่า เมื่อภาษีที่ดินบังคับใช้ รายได้จากการจัดเก็บภาษีจากห้างสรรพสินค้า โรงแรม ซึ่งเป็นรายได้หลักจะลดลง 50% สมมติว่า เคยเก็บภาษีจากห้างสรรพสินค้าดังแห่งหนึ่งย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน รายได้ปีละ 10 ล้านบาท แต่เมื่อใช้ภาษีที่ดิน ห้างแห่งนี้จะเสียภาษีเพียง 5 ล้านบาท มีค่าใช้จ่ายลดลง 50% ขณะรายได้จากการประกอบกิจการเพิ่มสูงขึ้น แต่กลุ่มที่เสียภาษีมากขึ้นจะเป็น ตึกแถว เปิดค้าขายโชวห่วยและคอนโดมิเนียมปล่อยเช่าแบบหลบเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะกลุ่มคนไทยที่มีเจตนาปล่อยเช่าให้กับคนต่างชาติ ทั้งรายวัน รายเดือน รายปี ทำเลใจกลางเมือง แนวเส้นทางรถไฟฟ้าราคาต่อตารางเมตร 1 แสนบาทอัพขึ้นไป ซึ่งมูลค่า 1 ล้านบาท เสียภาษีประเภทอื่นๆ (พาณิชย์-ห้องว่าง) 0.3% หรือ 3,000 บาทต่อปี อย่างไรก็ตาม ประชาชนที่ติดต่อยืนยันประเภทคอนโดมิเนียมหลายรายแจ้งกับเจ้าพนักงานท้องถิ่นแบบตรงไปตรงมา ว่า ต้องการซื้อห้องเพื่อให้ชาวต่างชาติเช่า ซึ่งค่าเช่าต่อเดือนมากกว่า 10,000-20,000 บาท หากทั้งปีรายได้ 1.2-2.4 แสนบาท แม้จะมีภาระเพิ่ม แต่เชื่อว่าเจ้าของห้องเช่า จะยอมเสียภาษี

เช่นเดียวกับสำนักงานเขตห้วยขวาง ที่ยอมรับว่า การจัดเก็บภาษีลดลงแน่นอน แต่จะเรียกเก็บรายได้ทดแทนจาก
กลุ่มนักลงทุนซื้อคอนโดฯหลายหลังเพื่อปล่อยเช่า ซึ่งมีเป็นจำนวนมาก เพราะเชื่อว่ากฎหมายฉบับนี้ออกมาเพื่อสกัดนักเก็งกำไร และกลุ่มคนต่างชาติที่ซื้อคอนโด มิเนียมในไทยสำหรับคอนโดฯ ตามเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอส
สายสีเขียว และเอ็มอาร์ทีสายสีนํ้าเงิน จะมีคนจีนซื้อทั้งใช้เป็นบ้านหลังที่ 2 และเพื่อลงทุนปล่อยเช่า ไม่สามารถหลบเลี่ยงภาษีที่ดินได้ ซึ่งส่วนใหญ่ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3-5 ล้านบาทขึ้นไป โดยการเรียกเก็บภาษีผ่านโบรกเกอร์ และการตรวจสอบจากสำนักงานที่ดิน ณ ที่ตั้งโครงการ

ทั้งนี้ นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บจก.โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ บริษัทประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน ระบุว่าต่างชาติที่ซื้อคอนโดฯในไทย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นชาวจีนจะถูกเรียกเก็บภาษีที่ดินทดแทน กลุ่มห้างสรรพสินค้า โรงแรม ซึ่งทำเลที่ได้รับความสนใจอยู่แนวรถไฟฟ้าในเมือง เช่น รัชดาฯ, สุขุมวิท ขนาดห้องประมาณ 50-60 ตารางเมตร ราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป เมื่อดูตัวเลขทั้งที่โอนเงินผ่านระบบ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และกลุ่มคนจีนที่ทำงานในไทยและซื้อคอนโดฯ เพื่ออยู่อาศัยและลงทุนโดยตรง มีมากถึง 2 แสนล้านบาท

คนต่างชาติ ซื้อคอนโดฯ ในไทย ไม่สามารถหลบเลี่ยงได้ เพราะอยู่ในข่ายบ้านหลังที่ 2 ซื้อเพื่อลงทุน หากไม่ชำระภาษี กฎหมายให้อำนาจยึดทรัพย์ และเชื่อว่า ภาษีที่ดินที่ออกมาค่าใช้จ่ายเล็กน้อยมากสำหรับพวกเขา

ด้านไนท์แฟรงค์ ประเทศ ไทยสะท้อนว่า ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ให้ใช้อัตราภาษี 0.3% มูลค่าเกิน 50 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 200 ล้านบาท ให้ใช้อัตราภาษี 0.4% มูลค่าเกิน 200 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 1,000 ล้านบาท ให้ใช้อัตราภาษี 0.5% มูลค่าเกิน 1,000 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 5,000 ล้านบาท ให้ใช้อัตราภาษี 0.6% มูลค่าเกิน 5,000 ล้านบาทขึ้นไป ให้ใช้อัตราภาษี 0.7%

ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่รกร้างว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ คิดอัตราภาษีเริ่มต้นที่ 0.3% และเก็บเพิ่ม 0.3% ทุกๆ 3 ปี

อย่างไรก็ตาม การประเมินภาษีตามโครงสร้างใหม่นั้น เจ้าของอาคารตึกแถวหรือบ้านที่ถูกนำมาเปิดร้านค้า ร้านข้าว ร้านอาหาร ตลาดสดในเมือง หรือแม่ค้าร้านค้าโชวห่วยเล็กๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านที่มีราคาที่ดินแพง
อย่าง สีลม ชิดลม สุขุมวิท ฯลฯ จะถูกประเมินว่าเป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทอื่นๆ ที่ไม่ใช่เพื่ออยู่อาศัยและต้องเสียภาษีในอัตรา 0.3% และสูงสุดไม่เกิน 0.7% ทันที

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,534 วันที่ 26-28 ธันวาคม 2562