จับตา โควิด ฉุด ปิดกิจการ เร่งพื้นที่ว่าง "อาคารสำนักงาน" เพิ่มขึ้น

นายภัทรชัย ทวีวงศ์   รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด ระบุว่า ถึงแม้ว่าในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการหลายรายยังคงมอว่า ตลาดอาคารสำนักงานยังสามารถรักษาระดับอัตรากำไรของธุรกิจนี้อยู่ในระดับที่น่าพอใจ และเป็นธุรกิจที่ถือว่าได้รับผลกระทบค่อนข้างน้อยจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในช่วงที่ผ่านมาเมื่อเทียบกับธุรกิจอื่นๆ  เนื่องจากความต้องการของพื้นที่อาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ในขณะที่ที่ว่างรอการเช่าในหลายอาคารเหลือค่อนข้างน้อย 

แต่ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย พบว่า ภาพรวมพื้นที่ว่างรอการเช่ามีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น ในหลายอาคารสำนักงาน เนื่องจากผู้เช่าขอคืนพื้นที่หรือขอปรับลดพื้นที่เช่าลงเพื่อต้องการประหยัดต้นทุนในการดำเนินธุรกิจ ซึ่งจากข้อมูลพบว่า อัตราการเช่าในกรุงเทพมหานคร ไตรมาสที่ 3 ปีพ.ศ. 2563 ปรับลดลงทุกในพื้นที่ และคาดการณ์ว่าพื้นที่ว่างในหลายอาคารสำนักงานจะเพิ่มขึ้นอีกในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีและอนาคตหาก ภาพรวมเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจในประเทศไม่ปรับตัวดีขึ้น รวมถึงแนวโน้มการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่ยังไม่มีโครสามารถให้คำตอบได้ว่าจะยุติลงเมื่อใด

อุปทานใหม่ที่จะเกิดขึ้นในไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมา บางอาคารยังคงมีอัตราการเช่าที่ต่ำกว่าที่คาดไว้มาก เนื่องจากอาคารสำนักงานบางแห่งมีอัตราการเช่าล่วงหน้าเพียงแค่ประมาณ 10% เท่านั้น  ซึ่งผู้เช่ามีการตัดสินใจที่จะหยุดการขยายพื้นที่ในอนาคตชั่วคราวเนื่องจากมองว่าพื้นที่ขนาดใหญ่ยังคงไม่มีความจำเป็นในขณะนี้ และผู้เช่าบางรายยังคงรอเวลาที่เหมาะสมหลังจากได้รับผลกระทบจากไวรัสโควิด 19 ที่ผ่านมา จึงตัดสินใจเลื่อนการขยายพื้นที่เช่าออกไปในช่วงนี้
 

ขณะอัตราค่าเช่ามีแนวโน้มปรับตัวลดลงในทุกพื้นที่ในช่วงไตรมาสที่ 3 ของ ปีพ.ศ. 2563 โดยพบว่าราคาเสนอเช่าเฉลี่ยโดยภาพรวมในทุกระดับและพื้นที่ของอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครปรับตัวลดลงประมาณ 0.23%  มาอยู่ที่ประมาณ 743 บาทต่อตารางเมตร จากในช่วงไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งพบว่า  ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 1,100 บาทจากเดิมที่ 1,114 หรือประมาณ 0.35% แต่อย่างไรก็ตาม ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย มองว่า จะเป็นเพียงแค่ชั่วระยะเวลาสั้นๆ เท่านั้น  เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมา พบว่าหลายอาคารสำนักงานมีการปรับลดค่าเช่าลงเล็กน้อย เพื่อเป็นการช่วยเหลือผู้เช่าในช่วงที่ไวรัสโควิด 19 ระบาด  และหลายอาคารสำนักงานปรับลดราคาเสนอเช่าลง เพื่อต้องการดึงดูดความสนใจผู้เช่าเข้ามา และพบว่าค่าเช่าสุดท้ายในบางอาคารสำนักงานที่อัตราการเช่าอยู่อยู่ในเกณฑ์ที่ค่อนข้างต่ำอาจจะลดลงมากกว่า 10% หรือขึ้นอยู่กับการเจรจาและขนาดของพื้นที่ 

พื้นที่สำนักงานในเขตลุมพินียังคงเป็นพื้นที่ที่มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสูงสุดอยู่ที่ 1,095 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่ค่าเช่าเฉลี่ยของพื้นที่สำนักงานเกรดเอ ในกรุงเทพฯอยู่ที่ประมาณ 900 - 1,600 บาทต่อตารางเมตร  ซึ่ง ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย คาดการณ์ว่า อย่างไรก็ตาม บริษัทส่วนใหญ่ยังจำเป็นต้องขยายพื้นที่เช่าเพิ่มขึ้นเมื่อมีโอกาสเนื่องจากพบว่ามีจำนวนพนักงานเพิ่มขึ้นทุกปี แต่ในช่วงที่ผ่านมา หลายบริษัทอาจมีการปรับลดพนักงานลงหรือบางบริษัทได้หยุดแผนการขยายพื้นที่ชั่วคราว เนื่องจากสถานการณ์ปัจจุบันในตลาดที่ยังคงไม่เสถียร อย่างไรก็ตามตลาดอาคารสำนักงานโดยรวมคาดว่าจะยังคงเป็นอุตสาหกรรมที่แข็งแกร่งในปีนี้และค่าเช่าจะยังคงมีโอกาสปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคตเมื่อสถานการณ์ฟื้นตัวอย่างเต็มที่

ในช่วงไตรมาสที่ 3 ปีพ.ศ. 2563 ที่ผ่านมา ผู้พัฒนาบางรายเปิดตัวโซลูชันการตกแต่งออฟฟิศให้เช่ารูปแบบใหม่ เพื่อตอบโจทย์พฤติกรรมของผู้เช่าในปัจจุบันที่มองหาความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนออฟฟิศให้เข้ากับประเภทของธุรกิจ มุ่งเน้นการรองรับความต้องการที่หลากหลายของผู้เช่ารวมไปถึงพนักงานในออฟฟิศ
 
ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย มองว่า จากมาตรการกำกับดูแลการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่ค่อนข้างได้รับคำชมจากหลายประเทศทั่วโลก อาจเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญ ที่จะกระตุ้นให้นักลงทุนต่างชาติ  สนใจเข้ามาลงทุนในประเทศไทยมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อตลาดอาคารสำนักงานรวมถึงธุรกิจในประเทศไทยให้กลับมาคึกคักมากขึ้นในอนาคต