เปิดขุมทรัพย์รฟท.186 ไร่ 3.7 หมื่นล้าน รื้อสัญญาค่าเช่าริมถนนรัชดาฯใหม่
สแกนขุมทรัพย์ที่ดินรัชดาฯของ รฟท. รื้อใหญ่ปรับค่าเช่า 186 ไร่ 124 แปลง 124 สัญญา มูลค่า 3.7 หมื่นล้าน ลากยาวจาก SCB สำนักงานใหญ่ วิภาวดี-รัชวิภา ไปจดศูนย์การค้า เดอะสตรีท ลุยต่อสัญญาโพไซดอน ยาวปี 2597 จ้างที่ปรึกษาประเมินค่าเช่ารูปแบบเดียวกับแปลงเซ็นทรัลลาดพร้าว
ที่ดินแปลงยาวตลอดแนวถนนรัชดาภิเษกกลายเป็นขุมทอง สร้างมูลค่ามหาศาลให้กับการรถไฟแห่งประเทศไทย(รฟท.) เพราะ นอกจาก มีเส้นทางรถไฟฟ้าพาดผ่าน นักลงทุนปักหมุดสร้างโครงการกันมากแล้ว ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ยังกำหนดให้ ย่านดังกล่าวเป็น ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ ต่อขยายมาจากกรุงเทพชั้นในอย่างสุขุมวิทสีลม สาทร ส่งผลให้การติดต่อขอเช่าพื้นที่และการต่อสัญญาในระยะยาวกับรฟท.ยังคงมีอยู่อย่างเหนียวแน่น เนื่องจาก เดินทางสะดวก อัตราค่าเช่า ไม่สูง เมื่อเทียบกับกำไรต่อปีจากการทำธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน สถานบริการ โรงแรม ศูนย์การค้า ที่จอดรถ อาคารพาณิชย์ ตลาดนัด และแม้แต่ทางเข้า-ออกเชื่อมต่อพื้นที่อาคารบริเวณด้านใน ซึ่งรฟท.ยอมรับว่า ที่ดินเป็นมรดกตกทอด โดยไม่มีต้นทุนมาจากอดีต แต่ปัจจุบันกลับสร้างมูลค่าจากความเจริญ โดยเทียบจากราคาประเมินของกรมธนารักษ์ และราคาซื้อขายตลาดของภาคเอกชน ในย่านเดียว ที่ขยับสูงสวนทางเศรษฐกิจจากการมาของโควิดสูงสุดราคาตารางวาละ 1-1.4 ล้านบาท บริเวณสถานี MRTศูนย์วัฒนธรรม โดยเฉพาะเซ็นทรัลพระราม9 และจะขยับต่อเนื่อง เมื่อรถไฟฟ้าสายสีส้ม เปิดให้บริการ
รื้อ 124 สัญญา
แหล่งข่าวจากรฟท. เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ปัจจุบันรฟท.มีสัญญาเช่าที่ดินย่านรัชดาภิเษก ทั้งหมด 124 แปลง (124สัญญา) 186 ไร่ โดยสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวเริ่มตั้งแต่บริเวณถนนวิภาวดีรังสิต ตลอดจนถึงศูนย์การค้าเดอะสตรีท รัชดาภิเษก ใกล้ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ทั้งนี้รฟท.มีรายได้จากค่าเช่าที่ดินบริเวณย่านถนนรัชดาภิเษก กว่า 200 ล้านบาทต่อปี และมีแผนปรับรายได้เพิ่ม
อย่างไรก็ตามขณะนี้ที่ดินหลายแปลงเริ่มทะยอยหมดสัญญาซึ่งแบ่งเป็น2กลุ่มได้แก่กลุ่มสัญญาเช่า ระยะสั้น ส่วนใหญ่เป็นอาคารพาณิชย์ และระยะยาว 30 ปี ซึ่งสัญญาที่จะต่อใหม่ให้กับเจ้าของกิจการ จะว่าจ้างทีมที่ปรึกษา และนำเสนอต่อคณะกรรมการการรถไฟแห่งประเทศไทย (บอร์ดรฟท.)พิจารณาเห็นชอบเป็นรายๆไป มองว่า โดยจะใช้ราคาตลาดเป็นเกณฑ์เช่นทำเล ห้วยขวาง , ดินแดง เฉลี่ย ราคาตารางวาละ 3แสนบาทสูงกว่าราคาประเมินราว 5หมื่น-1แสนบาทต่อตารางวาเช่นเดียวกับ บางกอกไนท์บาซาหัวมุมถนนรัชดาฯตัดลาดพร้าว ราคาค่อนข้างสูง 5แสนบาทต่อตารางวา ไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง เช่นเดียวกับแปลง ที่ตั้งสำนักงานใหญ่ธนาคารไทยพาณิชย์หรือ SCB จุดตัดถนนวิภาวดีรังสิต-รัชโยธินที่ราคาที่ดิน ไม่เกิน 5-6 แสนบาทต่อตารางวา
ที่โพไซดอนพุ่ง
ขณะอาคารโพไซดอน เขตดินแดงเจ้าของกิจการจะปรับธุรกิจ จากสถานบริการอาบอบนวดเป็นโรงแรม 3 ดาว และขอต่อสัญญา ที่จะหมดอายุลงปี 2567 ซึ่งในทางปฏิบัติสามารถทำได้ และต้องปรับค่าเช่าขึ้นรวมมูลค่าและผลตอบแทนในอนาคตที่รฟท.จะได้รับให้เหมือนกับที่ดินแปลงสามเหลี่ยม เซ็นทรัลลาดพร้าว ที่ต่อสัญญาใหม่จาก 3,000ล้านบาทต่อปีเป็นกว่า 20,000 ล้านบาทต่อปีเป็นต้น
เบื้องต้นรฟท.อยู่ระหว่างดำเนินการประเมินมูลค่าทรัพย์ สินสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าว ราว 753 ล้านบาท แบ่งเป็นที่ดิน 611 ล้านบาท และอาคาร 41 ล้านบาท โดยจัดจ้างที่ปรึกษาความเหมาะสมและค่าตอบแทนที่รฟท.จะได้รับตลอดอายุสัญญา เพื่อพิจารณาในการต่อสัญญา เนื่องจากจะหมดอายุสัญญาภายในปี 2567 คาดว่าจะได้ข้อสรุปเรื่องดังกล่าวภาย ในเดือนกุมภาพันธ์นี้ หลังจากนั้นจะเสนอต่อที่ประชุม (บอร์ด) รฟท.พิจารณาเพื่อเห็นชอบภายใน 2-3 เดือน
โดยสัญญาเช่าที่ดินแปลงโพไซดอน มีเพียงสัญญาเดียว ซึ่งเป็นสัญญาจัดหาประโยชน์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยมีอาคาร จำนวน 11 ชั้น เป็นสถานที่อาบอบนวด อาคารพาณิชย์ 7 ชั้น 3 คูหา และอาคารพาณิชย์ 4 ชั้น 32 คูหา
ตอบแทน 200 ล้าน
สำหรับสัญญาเช่าที่ดินของรฟท.ย่านถนนรัชดาฯ แปลงโพไซดอน สัญญาเริ่มตั้งแต่ปี 2537-2567 ระยะเวลา 30 ปี ที่ผ่านมาบริษัทชำระค่าเช่าอยู่ที่ กว่า4แสนบาท ในการลงทุนครั้งแรกเป็นที่ดินเปล่า ซึ่งเป็นช่วงที่ต้องลงทุนก่อสร้างอาคาร
ขณะเดียวกันในระเบียบของรฟท.หากมีการต่อสัญญาในพื้นที่ดินพร้อมสิ่งปลูกจำเป็นต้องจัดจ้างที่ปรึกษาเพื่อศึกษาความเหมาะสมของโครงการฯ ซึ่งจะทำให้ที่ดินดังกล่าวมีราคาแพงขึ้น เบื้องต้นจากผลการศึกษาหากต่ออายุสัญญาออกไปอีก 30 ปี เริ่มตั้งแต่ปี 2567-2597 ระยะเวลา 30 ปี ทางบริษัทต้องจ่ายค่าตอบแทนให้รฟท.ราว 200 กว่าล้านบาท โดยในปีแรกบริษัทต้องชำระค่าเช่าให้รฟท.ราว 40 ล้านบาทต่อปี หลังจากนั้นจะมีการปรับอัตราค่าเช่าที่ดิน 10% ทุกๆ 3 ปี ซึ่งรฟท.มีหลายแนวทางศึกษารูปแบบการต่ออายุสัญญา หลายปนวทาง เช่น แบบ 10 ปี 20 ปี และ 30 ปี
ต่อ“ทวินทาวเวอร์”
ทั้งนี้รฟท.จะให้สิทธิผู้เช่ารายเดิมในการต่ออายุสัญญาก่อน หากผู้เช่ารายเดิมไม่สนใจที่จะต่อสัญญา รฟท.จะดำเนินการเปิดประมูลโครงการในพื้นที่เช่านั้นๆ นอกจากนี้มีโรงแรมเดอะทวินทาวเวอร์เนื้อที่ 6.53 ไร่ ย่านรองเมือง เขตปทุมวัน ของ บจ.โกลเด้น แอสเซ็ท ที่จะหมดสัญญา 20 ปี ภายในปี 2565-2566 ก่อนสัญญาเช่ารัชดาภิเษก แปลงโพไซดอน
แหล่งข่าวจากสำนักงานเขตดินแดง กรุงเทพมหานคร กล่าวว่า อาคารโพไซดอน หากจะเปลี่ยนใบอนุญาตเป็นโรงแรม 3ดาวไม่จำเป้นต้องทุบทั้งอาคาร อย่างไรก็ตาม ที่ดินของรฟท.ในเขตดินแดงจะคลอบคลุม ที่ดินเอสพานาดบางส่วน บิ๊กซี เดอะสตีท เต็มพื้นที่ 16 ไร่
บิ๊กทุนจองเต็มพื้นที่
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทโมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์จำกัด บริษัทประเมินทุนทรัพย์ที่ดินระบุว่าที่ดินของรฟท.ย่านรัชดาฯเป็นทำเลทองที่เอกชนให้ความสนใจและเต็มทั้ง124แปลงส่วนใหญ่จะต่อสัญญาระยะยาว เพราะเป็นกิจการใหญ่อย่างสำนักงานใหญ่ไทยพาณิชย์ จุดตัดถนนวิภาวดีราคาที่ดิน ประมาณ 5แสนบาทต่อตารางวา เช่นเดียวกับบางกอกไนท์บาซา รัชดาฯตัดลาดพร้าว
ที่มา : หน้า 1 ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 3,648 วันที่ 28 - 30 มกราคม พ.ศ. 2564
ข่าวที่เกี่ยวข้อง
สายเที่ยวจบเห่ รฟท.จ่อเคาะต่อสัญญา ”โพไซดอน” สร้างโรงแรม
รฟท.ศึกษาแผนเดินรถ-ใช้ประโยชน์สถานีหัวลำโพง