ประสบการณ์ 30 ปี ตลาดคอนโดฯ ‘ไม่มีวันตาย’
ผ่ามุมคิด
เปิด Business Model ของบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ฝ่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2564 เมื่อ Key การพัฒนาที่อยู่อาศัย ยังเป็นโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ใจกลางเมือง หลังหัวเรือใหญ่ (ชานนท์ เรืองกฤตยา) มองเมกะเทรนด์ ชีวิตคนเมืองผูกโยงระบบคมนาคม และกำลังซื้อต่างชาติไม่มีวันตาย จากไทยขึ้นแท่นเป็น “เวิลด์คลาส เดสติเนชั่น” จุดแข็งด้านท่องเที่ยวและสุขภาพ คาดกรุงเทพฯ เนื้อหอม ชวนชาวจีน, ฮ่องกง, ไต้หวัน แห่ลงทุนหลังเปิดประเทศลุยผนึกพันธมิตรทั้งไทยและเทศ มิตซุยฟูโดซัง-แอสคอทท์-บีทีเอส ผุด 5 บิ๊กโปรเจ็กต์ กว่า 2.4 หมื่นล้านบาท ขณะมือขวาคนสำคัญ อย่าง นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คนใหม่ ฐานะ กูรูอสังหาฯ ระดับตำนาน 30 ปี ของอุตสาหกรรม ประกาศ “อนันดา” พร้อมรบ ประเมินกลยุทธ์สำคัญปีนี้ คือ ต้องมีเสบียงเพียงพอ รับการเปลี่ยนแปลง เร่งตัวในรอบ 10 ปี ทั้งนี้ เชื่อมั่น คอนโดฯพร้อมเข้าอยู่ ยังคงเป็นสิ่งที่ลูกค้าต้องการ ฉะนั้น ใครมีสต๊อกสูงได้เปรียบ ตั้งเป้ายอดโอน (รายได้) 16,008 ล้านบาท และเป้าการขายกว่า 1.85 หมื่นล้านบาท
เรื่องเล่าปี 63- 64
มองปี 2564 จะเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาฯ มีความท้าทายสูง โดยจะมีการปรับตัวมากที่สุด และเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ ซึ่งเป็นการเปลี่ยนแปลงที่เร่งตัวเร็วขึ้น จากภาวะที่ควรจะเกิดขึ้นในช่วง 10 ปีข้างหน้า ตามวัฎจักรของอุตสาหกรรม พร้อมเปรียบว่า การดำเนินธุรกิจ ที่ปรับตัวมาต่อเนื่องของดีเวลลอปเปอร์ไทยในช่วง 30 ปีที่ผ่านมา ยังไม่เห็นภาพชัดเจน เท่ากับการปรับตัวที่เกิดขึ้นในช่วง 2 ปีนี้ (ปี 2563-2564) จนทำให้เกิดการดัมพ์ราคาขาย ระบายสต๊อก เอาตัวรอดครั้งใหญ่ ตลาดปี 63 ติดลบในแง่ยอดขาย -24% หนักสุดตลาดคอนโดฯ -42% ส่วนตลาดบ้านแม้คึกคักแต่ตัวเลขก็ -6% เช่นกัน
ทั้งนี้ มองต่างไปจากกูรูหลายราย เนื่องจากตัวเลขดังกล่าว เป็นการสะท้อนที่ผูกผันธ์กับการเปิดโครงการใหม่ ที่หดตัวถึง -63% ทำให้ตลาดมียอดขายใหม่ลด - 70% เหตุเพราะ การขายออนไลน์ ไม่สามารถทดแทนการขายปกติได้ ซึ่งข้อมูลที่สะท้อนตลาดได้จริง กลับเป็นตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ โดยพบตลาดคอนโดฯ ติดลบในเชิงมูลค่าเพียง 10% ขณะตลาดบ้านลบ 4% แต่เป็นเพราะ มีการหั่นราคาของดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ จึงอาจประเมินได้ว่า ตลาดทรงตัว ดีมานด์ยังเติบโต และ ‘ที่อยู่อาศัย’ยังเป็นที่ต้องการ ไม่ได้แตกต่างจากช่วงปี 2562 โดยโควิดมีผลกระทบต่ออุตสาหกรรมเพียงเล็กน้อยเท่านั้น
นักลงทุน ฟื้นตลาดคอนโดฯ
ภาพข้างต้น ถือ เป็นฐานการฟื้นตัวใหม่ที่ดีของอสังหาฯในช่วง ปี 2564 แต่อย่างไรก็ตาม การแข่งขันจะไม่เหมือนเดิม เพราะผู้ชนะในปีนี้ คือ รายที่มีสต๊อกพร้อมขาย เปรียบเป็นกระสุนที่จะขับเคลื่อนทางรายได้ในปีนี้ ไม่ใช่การเก็บยอดขายถล่มทลายอย่างเก่า สะท้อนจากรายที่ประสบความสำเร็จในช่วงปีที่ผ่านมา คือ รายที่ปรับโปรดักต์และปรับราคาขายลงมา เพื่อให้แข่งขันได้กับโครงการเก่าๆ ส่วนความกังวลในสต๊อกของตลาดคอนโดฯ ที่ประเมินกันว่าต้องใช้เวลาดูดซับราว 3 ปี ครึ่งนั้น ไม่ได้น่ากังวล เพราะขณะนี้เริ่มเห็นสัญญาณของนักลงทุนต่างชาติ เตรียมกลับมาซื้อลงทุนในคอนโดคึกคัก คาดไม่เกิน 2 ปี ตลาดจะฟื้นตัวอย่างชัดเจน ซึ่งเป็นไปตามแนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก ตลาดหุ้นทั้งต่างชาติและไทย มีภาพการกลับมาลงทุนร้อนแรง ซึ่งนับเป็นกลุ่มนักลงทุนเดียวกัน ที่จะเข้ามาลงทุนในอสังหาฯบ้านเรา ประเมิน เมื่อไหร่ความเชื่อมั่นกลับมา จะเรียกดีมานด์นักลงทุนต่างชาติ กลับมาได้มหาศาล
ทั้งนี้ ข้อมูลการซื้อ-โอนฯของลูกค้าต่างชาติย้อนหลัง 3 ปี จากธปท. ระบุเคยมีตัวเลขสูงสุดถึง 9.2 หมื่นล้านบาท โดยเกือบ 50% มาจีนและชาวฮ่องกง
“วันนี้ มีคนเสนอขอซื้อ บิ๊กล็อต คอนโดฯเป็นจำนวนมาก มั่นใจไม่เกิน 2 ปี ซัพพลายที่มีอยู่จะถูกดูดซับไป โดยเหตุผลเดียวที่คอนโดฯ ติดลบ 42% เพราะลูกค้าต่างชาติ มาซื้อไม่ได้ เจาะเฉพาะยอดขายต่างชาติที่หายไปปีที่แล้ว 89%”
เข็นสต๊อกแข่งเดือด
นายประเสริฐ กล่าวต่อว่า ข้อจำกัดเดียวขณะนี้ คือ สถานการณ์โควิด แต่หากประเทศไทยปลดล็อก มีการฉีดวัคซีนตามไทม์ไลน์ ที่สอดคล้องกันทั่วโลก ตลาดอสังหาฯ ไทยจะเป็นที่ต้องการสูงมาก ซึ่งผู้ชนะ Top3 ของอุตสาหกรรมอสังหาฯปีนี้อย่างที่ระบุ คือ 1.ต้อง มีสต๊อก2.สต๊อกต้องอยู่ในทำเลที่ถูกต้อง และ 3.เซ็กเมนต์ที่ถูกต้อง ซึ่งตรงกับกลยุทธ์ของอนันดาแทบทั้งสิ้น หลังจากมีสต๊อกพร้อมขายในมือ ราว 32,957 ล้านบาท จาก 35 โครงการ
“ยุคนี้ไม่มีใครซื้อของรอเสร็จ 2-3 ปี ถ้าโปรดักต์ไม่เผ็ดจริงๆ แต่ลูกค้าจะซื้อจากสินค้าพร้อมเสริฟ ปีที่แล้วเราโอนสต๊อกไปได้ถึง 9 พันล้าน ปีนี้ตั้งเป้าเพิ่ม 73% โดยเป็นคอนโดฯถึง 89%”
สำหรับแผนเปิดใหม่ปี 64 นั้น พร้อมกดปุ่มตามสถานการณ์ตลาด รีทั้งแบรนด์ และดีไซน์ เน้นเจาะทำเลบลูโอเชี่ยน ติดรถไฟฟ้าไกลสุด 350 เมตรจากสถานี ทองหล่อ สุรวงศ์ สะพานควาย สุขุมวิท 38 และลำสาลี หลังมองว่า สำหรับคนไทย โปรดักต์คอนโดฯในเมืองชั้นใน หรือทำเลที่เข้าถึงเมืองไม่ยาก ยังเป็นที่ต้องการสูงไม่เปลี่ยนแปลง แม้แต่ในยุค New Normal ก็ตาม
ที่มา : หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 41 ฉบับที่ 3,656 วันที่ 25 - 27 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2564