‘พฤกษา’ ผ่าตัดโมเดลธุรกิจ รับสต๊อกที่อยู่ ค้างตลาดกว่า 2 แสนหน่วย
พฤกษา โฮลดิ้ง รุกปรับโมเดลธุรกิจครั้งใหญ่ หลังยอดขาย-โอนกรรมสิทธิ์กลุ่มโครงการที่อยู่อาศัยทั้งตลาดติดลบ หน่วยเหลือขายทะลุ 2.25 แสนหน่วย ลุยเคลียร์สต๊อก และรีดสินทรัพย์ในมือให้อยู่ระดับเหมาะสม ปี 2564 ถอยเปิดใหม่ 29 โครงการ ยกเซ็กเมนต์เน้นระดับกลาง ลดเสี่ยงรีเจ็กต์ พร้อมกดปุ่มธุรกิจ รพ. เป้าผุด 4-5 แห่งในช่วง 8 ปี เตรียมผสานธุรกิจ Health Care ดันขารายได้ประจำสัดส่วน 20%
ท่ามกลางอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ “กำลังซื้อ” ถูกเศรษฐกิจไทยที่หดตัวแช่เย็น หลายบริษัทแตะเบรคลงทุนใหม่ พร้อมๆกับการรุกธุรกิจอื่น ลดเสี่ยง สร้างรายได้ประจำทดแทน เพื่อรอโอกาสตลาดฟื้นนั้น บริษัทเก่าแก่อย่าง บมจ. พฤกษาฯ ซึ่งเป็นเจ้าตลาด เคยตั้งเป้ารายได้ไว้สูงถึง 5 หมื่นล้านบาท กับแผนเปิดโครงการใหม่ถึง 75 โครงการ เมื่อปี 2561 แต่ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ถือเป็นช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อของบริษัท ตั้งแต่มีการปรับโครงสร้างภายในหลายต่อหลายครั้ง ภาวะยอดขายและรายได้ที่ลดลงต่อเนื่อง และถูกกดดันด้วยตัวแปรใหม่ๆ อย่างไรก็ตามปี 2564 เป็นอีกปีที่น่าจับตามองของพฤกษาอีกครั้ง หลังโมเดลธุรกิจใหม่เริ่มชัดเจน เมื่อเล็งเห็นแล้วว่า ความต้องการของลูกค้า ไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัยเท่านั้น
นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัทในเครือ พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ปี 2563 ที่ผ่านมา บริษัทได้รับผลกระทบจากสถาน การณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด 19 และการเติบโตทางเศรษฐกิจ ไทยที่จีดีพีลดต่ำ ติดลบ 6% ขณะตลาดอสังหาริมทรัพย์เอง (กทม.-ปริมณฑล) หดตัวถึง 31% จากมูลค่าตลาดอยู่ที่ปีละราว 5 แสนล้านบาท เหลือเพียง 2.7 แสนล้านบาทเท่านั้น
ซึ่งส่วนหนึ่งมาจาก 2 กลุ่มผู้ซื้อสำคัญ นักลงทุน และต่างชาติ หายไปจากตลาด จากเดิมเป็นสัดส่วนถึง 40% ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียม เกิดภาพติดลบถึง 54% จากมูลค่า 2-3 แสนล้านบาทในแต่ละปี เหลือ 9.7 หมื่นล้านบาทเท่านั้น ส่วนกลุ่มแนวราบ แม้ได้รับผลเชิงบวก แต่ในแง่ยอดขายทาวน์เฮาส์ยังติดลบ 10% มีเพียงกลุ่ม 2-3 ล้านบาทเท่านั้นที่เติบโตดี ส่วนบ้านเดี่ยว โตราว 1% ซึ่งมาจากกลุ่มบ้านแพง 5-15 ล้านบาทเป็นตัวผลักดัน ทั้งนี้ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ ปี 2563 (กทม.-ปริมณฑล) มีมูลค่าเหลืออยู่ที่ 4.6 แสนล้านบาท
ด้านผลการดำเนินงานในปี 2563 นั้น บริษัทฯ มียอดขาย 21,968 ล้านบาท รายได้ 29,244 ล้านบาท และกำไรสุทธิ 2,771 ล้านบาท จากการเปิดตัวโครงการเพียง 13 โครงการ มูลค่า 15,756 ล้าน ซึ่งยอมรับว่าเป็นตัวเลขที่ลดลงในทุกแง่ เนื่องจากช่วงปีที่ผ่านมา บริษัทกังวลต่อสถาน การณ์ความไม่แน่นอน ชะลอเปิดโครงการใหม่หลายโครงการ และหันมาจัดการกับการระบายสต๊อกคงค้าง เพื่อสร้างสภาพคล่อง ทำให้ยอดขายหดตัว
อย่างไรก็ตาม จากกลยุทธ์ดังกล่าว ก็ทำให้สามารถลดสินค้าคงค้างไปได้ถึง (Inventory) 41% จากปลายปี 2562 เหลือ 14,725 ล้านบาท โดยเฉพาะช่วงไตรมาส 4 ที่ใช้กลยุทธ์ทางด้านราคาผนวกกับโครงการฮีโร่โปรเจ็กต์ ทำให้ผลประกอบการปรับขึ้นมาดีขึ้นมาก จากจุดต่ำสุดในช่วงไตรมาส 2
สำหรับแผนดำเนินธุรกิจในปี 2564 นั้น เนื่องจากยังมีปัจจัยลบน่ากังวลหลายด้าน โดยเฉพาะไวรัสโควิด-19 ที่คาดยังจะเกิดต่อเนื่อง,การฟื้นฟูเศรษฐกิจไทย จีดีพีคงเติบโตไม่เกิน 2%, ภาวะหนี้เสีย และหนี้ครัวเรือนสูง รวมถึงตลาดแรงงานที่มีปัญหาขาดแคลน ทำให้บริษัทยังคงจะใช้กลยุทธ์ด้านราคาและโปรโมชั่น เป็นตัวขับเคลื่อนรายได้
ขณะความกังวลหน่วยคงค้างในตลาด ที่ ณ สิ้นปี 2563 เหลืออยู่ที่ 225,630 หน่วย ปรับสูงขึ้นจากปีก่อนหน้า ที่มีอยู่ 218,328 หน่วย มากสุดในกลุ่มคอนโดมิเนียม ทำให้บริษัทตัดสินใจเปิดโครงการใหม่ 29 โครงการ 26,630 ล้านบาท ซึ่งลดลงจากโมเดลในอดีต ที่เปิดใหม่ปีละไม่ต่ำกว่า 40-50 โครงการ
“ในอนาคต พฤกษาอาจเปิดใหม่ไม่มากเหมือนในอดีต ที่คล้ายเซเว่น ขยายสาขาจำนวนมากๆ แต่จะเน้นในกลุ่มโครงการฮีโร่โปรเจ็กต์ ที่สร้างมูลค่าให้ลูกค้าได้ ขายออกได้เร็ว แต่ยังคงสร้างการเติบโตให้บริษัทได้ไม่ต่ำกว่าปีละ 10% เคลียร์สินทรัพย์ให้เบาลง อยู่ในระดับเหมาะสมราว 7-8 หมื่นล้านบาท ซึ่งที่ดินขนาดใหญ่หลายแปลง ขณะนี้ยังไม่เหมาะนำมาพัฒนา ก็พร้อมจะขายออก”
โดยแผนปี 2564 ส่วนใหญ่ยังเป็นโปรดักต์หลัก ทาวน์เฮาส์ แต่เนื่องจากที่ผ่านมา เซ็กเมนต์ระดับล่าง มีปัญหาลูกค้าถูกปฎิเสธสินเชื่อจำนวนมาก ก่อนยื่นประเมินสูงแตะ 50% ฉะนั้นจะหันไปเจาะสัดส่วนราคาเข้าถึงได้ 2-3 ล้านบาทเป็นหลัก รองลงมาคือ กลุ่ม 3-5 ล้าน ,5-7 ล้าน และมากกว่า 7 ล้าน ส่วนคอนโดฯ จะใช้แบรนด์ “plum condo” 2-3 ล้านบาท เป็นตัวผลักดัน เน้นโปรเจ็กต์ไม่ใหญ่ เพื่อให้สร้างเร็ว เสร็จเร็ว ราคาขายต่ำกว่า 4 หมื่นต่อตร.ม. แต่ผลตอบแทนปล่อยเช่าสูง 8% ซึ่งเหมาะกับนักลงทุนไทย และต่างชาติ ซึ่งจะเป็นโอกาสหลังสถานการณ์คลี่คลาย ยังเล็งไว้ในสัดส่วน 25%
“ทาวน์เฮาส์ยังเป็นกุญแจสำคัญของพฤกษา เนื่องจากแต่ละเดือนมียอดขายไม่ต่ำกว่า 3-4 พันล้านบาท แต่เดิมกลุ่มต่ำกว่า 2 ล้านมีปัญหารีเจ็กต์เยอะ จึงจะเพิ่มระดับราคาให้เหมาะกับกลุ่มที่สามารถเข้าถึงได้ดี” อย่างไรก็ตาม นายปิยะ กล่าวว่า การทำธุรกิจอสังหาฯ ในยุคนี้ ไม่สามารถใช้โมเดลอย่างในอดีตได้ จำเป็นต้องเปลี่ยนแปลง 1. ต้องสร้างโมเดลที่สามารถทนทานต่อสภาพเศรษฐกิจได้ 2.ธุรกิจ
อสังหาฯ ความอ่อนไหวอยู่ที่ลูกค้า ต้องสื่อสารให้มากขึ้น และ 3. พอร์ตธุรกิจใหม่ ที่สอดคล้องกับเทรนด์ความต้องการของโลก เช่น Health Care ซึ่งทั้งหมดจะเป็นจุดแข็งให้บริษัทขับเคลื่อนไปได้ท่ามกลางการเปลี่ยนแปลง
ทั้งนี้ กลุ่มธุรกิจโรงพยาบาล และ Health Care จะถูกผลักดันโดยธุรกิจในเครือพฤกษา “วิมุต โฮลดิ้ง” โดยล่าลุด นอกจากการเข้าไปลงทุนในโรงพยาบาลเทพธารินทร์ ถนนพระราม 4 แล้ว โรงพยาบาลแห่งแรกของบริษัท “วิมุต พหลโยธิน” ติดสี่แยกสะพานควาย ด้วยงบลงทุน 5 พันล้านบาท ก็พร้อมเปิดให้บริการในเดือนพฤษภาคมนี้ โดยเป็นการผนึกความแข็งแกร่งใหม่ของพฤกษา ในการต่อยอดสู่ธุรกิจสุขภาพเต็มตัว ที่มีแนวโน้มเติบโตสูง ตั้งเป้ารายได้ ณ สิ้นปี 2564 จากโรงพยาบาลทั้ง 2 แห่ง ที่ 1 พันล้านบาท ขณะในอนาคตช่วง 8 ปีข้างหน้า มีแผนเปิดใหม่ 4-5 แห่ง ทั้งในรูปแบบลงทุนเอง และเข้าไปในแง่ร่วมลงทุน เพื่อปั้นพอร์ตขารายได้ประจำให้กับพฤกษา ปีละราว 20%
ขณะเดียวกัน มีแผนจะเปิดศูนย์ดูแลสุขภาพขยายย่อมในชุมชน ประกอบด้วยคลีนิค ศูนย์กายภาพ ศูนย์ดูแลและบริบาลผู้สูงอายุ รวมทั้งการให้บริการดูแลสุขภาพถึงบ้าน (Home Health Care) ในโครงการของพฤกษา ขยับเข้าสู่โมเดลที่อยู่อาศัย ผสาน Health Care ซึ่งจะสร้างรายได้ทางอ้อมให้อีกราว 5% และในอนาคตกำลังมองหาการลงทุนใหม่ๆ ด้านสุขภาพเพิ่มเติมอีกเช่น การเป็นเจ้าของธุรกิจวิเคราะห์สุขภาพ เป็นต้น
หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 41 ฉบับที่ 3,656 วันที่ 25 - 27 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2564