เปิดขนาดตลาดที่อยู่อาศัยประเทศไทย ปี 2564
บทความบทความ ...ดร.โสภณ พรโชคชัย ([email protected]) เปิดขนาดตลาดที่อยู่อาศัยประเทศไทย ณ ปี 2564
ณ สิ้นปี 2563 ยังมีหน่วยขายในโครงการที่อยู่อาศัยของภาคเอกชนเหลือเข้ามาขายในปี 2564 จำนวน 376,757 หน่วย สามารถรองรับจำนวนประชากรได้ราว 1.1 ล้านคน โดยเป็นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 226,645 หน่วย และในจังหวัดภูมิภาคทั่วประเทศ 150,112 หน่วย หรือ 66% % มีมูลค่ารวมกัน 1,344,721 ล้านบาท ในขณะที่งบประมาณแผ่นดินไทยอยู่ที่ 3,285,962 ล้านบาท ก็เท่ากับว่าสินค้าที่อยู่อาศัยของภาคเอกชน มีมูลค่าถึงราว 41% ของงบประมาณแผ่นดิน มูลค่าที่อยู่อาศัยที่ยังเหลืออยู่ 1,344,721 ล้านบาทนั้น อยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลถึง 921,543 ล้านบาท ในขณะที่อยู่ในจังหวัดภูมิภาคอื่นๆ เพียง 46%
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยได้สำรวจโครงการที่อยู่อาศัย 9,011 โครงการทั่วประเทศ โดยเป็นในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 2,689 โครงการ และในจังหวัดภูมิภาค 6,322 โครงการ อย่างไรก็ตามขนาดของโครงการในกรุงเทพมหานครและภูมิภาคแตกต่างกัน เช่น ในแง่จำนวนหน่วยต่อโครงการ โครงการในกรุงเทพมหานครมีขนาด 283 หน่วย มูลค่าเฉลี่ย 1,150 ล้านบาทต่อโครงการ ในขณะที่โครงการในจังหวัดภูมิภาค มีขนาด 118 หน่วยต่อโครงการ และมีมูลค่าเฉลี่ยเพียง 334 ล้านบาทเท่านั้น
เรื่องขนาดของโครงการนี้แสดงให้เห็นว่าโครงการที่อยู่อาศัยในภูมิภาค มักเป็นขนาดเล็กเพราะอุปสงค์มีจำกัด และเป็นการลดทอนความเสี่ยง เพราะหากมีขนาดใหญ่เกินไป โอกาสที่จะเสี่ยงหรือประสบความล้มเหลวย่อมจะมีมากกว่าโครงการขนาดเล็ก ในต่างจังหวัดยังมีโครงการที่ไม่ได้ผ่านการขออนุญาตจัดสรรบ้าง ในขณะที่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โครงการส่วนใหญ่หรือเกือบทั้งหมดผ่านการขออนุญาตจัดสรร และดำเนินการโดยวิสาหกิจเอกชน ไม่ใช่บุคคลธรรมดา
การสำรวจนี้ยังครอบคลุมโครงการถึง 1,509,029 หน่วยทั่วประเทศ และส่วนใหญ่ขายไปแล้ว 1,132,272 หน่วย ณ วันที่สำรวจคือสิ้นปี 2563 ยังคงเหลือขายอยู่ในตลาดเพียง 376,757 หน่วย จำนวนหน่วยขายที่เหลือนี้ถ้าไม่มีการสร้างใหม่เลย จะใช้เวลาขายอีกราว 2 ปี แต่ถ้ายังมีการเปิดโครงการใหม่ๆ อยู่เรื่อยๆ ระยะเวลาในการขายก็จะขยายออกไปอีก อย่างไรก็ตามในจำนวนที่เหลืออยู่นี้ ส่วนมากยังสร้างไม่เสร็จ คาดว่ามีที่สร้างเสร็จพร้อมขายเพียง 20% เท่านั้น
ดังนั้นหากเกิดวิกฤติจนต้องปิดโครงการขึ้นมา อุปทานขนาดมหาศาลนี้ก็คงจะหดหายไปโดยปริยาย ณ สิ้นปี 2563 ยังมีหน่วยขายในโครงการที่อยู่อาศัยของภาคเอกชนเหลือเข้ามาขายในปี 2564 จำนวน 376,757 หน่วย สามารถรองรับจำนวนประชากรได้ราว 1.1 ล้านคน โดยเป็นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 226,645 หน่วย และในจังหวัดภูมิภาคทั่วประเทศ 150,112 หน่วย จะสังเกตได้ว่าจำนวนสินค้าที่อยู่อาศัยที่ยังเหลืออยู่ในท้องตลาดในจังหวัดภูมิภาคเป็นเพียงสองในสามหรือ 66% ของสินค้าในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล นี่แสดงว่าเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 6 จังหวัด (ไม่รวมตัวเมืองนครปฐม) ยังมีขนาดของตลาดที่อยู่อาศัยใหญ่กว่าตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศไทย
หน่วยขายที่เหลือขายอยู่ 226,645 หน่วยนี้ มีมูลค่ารวมกัน 1,344,721 ล้านบาท ในขณะที่งบประมาณแผ่นดินไทยอยู่ที่ 3,285,962 ล้านบาท ก็เท่ากับว่าสินค้าที่อยู่อาศัยของภาคเอกชน มีมูลค่าถึงราว 41% ของงบประมาณแผ่นดิน แสดงว่าตลาดที่อยู่อาศัยนี้มีมูลค่าสูงมาก และเมื่อเทียบกับตลาดอาคารสำนักงาน ตลาดศูนย์การค้า ตลาดนิคมอุตสาหกรรม ยังถือว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมีขนาดใหญ่กว่ามาก เช่น หากพื้นที่สำนักงานทั้งหมดมีราว 9 ล้านตารางเมตร หากประมาณการว่าตารางเมตรละ 60,000 บาทโดยเฉลี่ย ก็แสดงว่าตลาดสำนักงานทั่วกรุงเทพมหานครมีมูลค่ารวมนับถึงวันนี้เป็นเงินเพียง 540,000 ล้านบาทในขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยปีหนึ่งๆ ของไทยเปิดเป็นมูลค่าสูงกว่าอาคารสำนักงานทั้งหมดเสียอีก เป็นต้น
มูลค่าที่อยู่อาศัยที่ยังเหลืออยู่ 1,344,721 ล้านบาทนั้น อยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลถึง 921,543 ล้านบาท ในขณะที่อยู่ในจังหวัดภูมิภาคอื่นๆ เพียง 423,178 ล้านบาท หรือเพียง 46% ของมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัย กรณีนี้ยิ่งเป็นการตอกย้ำให้เห็นชัดเจนว่ากรุงเทพมหานครและปริมณฑลเป็น “เมืองโตเดี่ยว” (Primate City) ซึ่งไม่มีเมืองใดจะมีขนาดใหญ่เช่นนี้ในประเทศไทย และกระบวนการความเป็นเมือง (Urbanization) ของกรุงเทพมหานครยังจะควบรวมกับระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก 3 จังหวัดคือฉะเชิงเทรา ชลบุรีและระยอง กลายเป็นภูมิภาคเขตเมืองขนาดใหญ่ (Urban Field)
ด้วยเหตุนี้เมืองและนครในภูมิภาค รวมทั้งเศรษฐกิจของจังหวัดต่างๆ ทั่วประเทศต้องพึ่งพิงกรุงเทพมหานคร ขาดโอกาสในการพัฒนาเมืองอย่างเป็นอิสระ การอพยพโยกย้ายประชากรเข้าเมืองก็ยังจะเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องเช่นในช่วง 60 ปีที่ผ่านมา แนวทางการแก้ไขในกรณีนี้ก็คือ จะต้องมีการพัฒนาสำคัญในภูมิภาค เช่น การพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษเมืองชายแดน เมืองต้นแบบอุตสาหกรรมก้าวหน้าแห่งอนาคต (จะนะ) โรงไฟฟ้าถ่านหินกระบี่ โรงไฟฟ้าถ่านหินเทพา จังหวัดสงขลา โครงการคลองไทย เป็นต้น
หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 41 ฉบับที่ 3,660 วันที่ 11 - 13 มีนาคม พ.ศ. 2564
ข่าวที่เกี่ยวข้อง