ชิงเดือด ‘ศูนย์อบรมหลักสี่’ รับสนามบินดอนเมือง-สายสีแดง 

หลังจาก จำเป็นต้องนำที่ดินถึง 5 แปลง ออกเสนอขาย  ได้แก่ แปลงหัวสนามบิน    ขนาด 8 ไร่, แปลงติดร้านเจ๊เล้ง 23 ไร่  ซึ่งทั้ง 2 แปลง อาจนำมาพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียม ขายในราคา ตรม.ละไม่เกิน 80,000 บาท หรือบ้านแนวราบในราคาหลังละมากกว่า 25ล้านบาทได้ไม่ยาก เช่นเดียวกับแปลงอาคารสำนักงานสีลม เนื้อที่ไม่ถึง 1 ไร่ และที่จังหวัดขอนแก่นอีก 5 ไร่ ในทำเลใจกลางเมือง 

อย่างไรก็ตาม แปลงที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ที่เป็นที่จับตามองและสร้างความฮือฮา เมื่อการบินไทย ประกาศเตรียมนำออกมาประมูลแปลงแรก คือ แปลงศูนย์ฝึกอบรมหลักสี่ กรุงเทพฯ ในรูปแบบเสนอขายที่ดิน พร้อมอาคาร แบบไม่รวมสิ่งที่ไม่ใช่ส่วนควบของที่ดินและอาคาร และไม่รวมอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ของบริษัทฯ ที่อยู่ในบริเวณอาคาร ในลักษณะและสภาพปัจจุบัน (“as is-where is”) รวมเนื้อที่ทั้งหมด 19 ไร่ 3 งาน 26 ตารางวา หรือ 7,926 ตารางวา 

กลายเป็นแปลงเนื้อหอม ที่ล่าสุด การบินไทย เผยว่า มีบริษัทขนาดใหญ่ และตัวบุคคลนับรวมถึง 52 ราย เช่น กลุ่มปตท.-เซ็นทรัล-เอ็มบีเค-BAFS -ไทยเวียตเจ็ทฯ สนใจเข้าร่วมประมูลและรับฟังการชี้แจงที่เกิดขึ้น 1 เม.ย.64 ก่อนกำหนดยื่นเสนอราคาครั้งสุดท้าย 9 เม.ย.64 และประกาศผลการคัดเลือกวันที่ 16 เม.ย.64

ขณะ “ฐานเศรษฐกิจ” สำรวจรายนามบริษัทและบุคคลที่มีความสนใจขอศึกษารายละเอียดการประมูลดังกล่าว ปรากฏชื่อ บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จำนวน 2 ราย คือ บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) และ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และอีก 1 บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์-ตัวแทนขาย, ประมูลอสังหา ริมทรัพย์ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด ร่วมด้วย 

สำหรับอาคารสำนักงานศูนย์ฝึกอบรมบริเวณหลักสี่ บนถนนกำแพงเพชร ซึ่งมีที่ตั้งอยู่ไม่ไกลจากสนามบินดอนเมือง โดยก่อนหน้านี้ใช้เป็นศูนย์ฝึกอบรม พื้นที่สำนักงาน แต่ในแง่เจ้าของรายใหม่ นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด วิเคราะห์ผ่าน “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ผู้ที่จะได้ไป ถ้าไม่ต้องการรื้อทิ้ง อาคาร 2 อาคาร 28,216 ตารางเมตร ก็ต้องปรับปรุงด้านในอาคาร ให้เหมาะ กรณีต้องการคงให้เป็นพื้นที่สำนักงานให้เช่า แต่ด้วยทำเลและรูปแบบอาคาร อาจจะไม่สามารถเรียกค่าเช่าได้สูงมากนัก คือประมาณ 400 - 500 บาทต่อตารางเมตร  แม้จะห่างจากสถานีรถไฟฟ้าสายสีแดงสถานี การเคหะ ไม่ถึง 400 เมตรก็ตาม อีกเรื่องที่ต้องพิจารณาคือ การเช่าที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทยเป็นทางเข้า-ออก ซึ่งจะครบกำหนดในปีพ.ศ. 2574 ผู้ที่เข้าร่วมประมูลต้องพิจารณาเรื่องของค่าใช้จ่ายในการต่อสัญญากับการรถไฟฯ เพิ่มเติมด้วย

รวมถึงพื้นที่ดังกล่าว ยังมีข้อจำกัดอีกอย่างหนึ่งในการพัฒนาที่ดินในบริเวณนี้คือ ข้อจำกัดในเรื่องของความสูงอาคารที่กำหนดไว้ห้ามเกิน 45 เมตรหรือประมาณอาคารไม่เกิน 15 ชั้น (ในกรณีสร้างชั้นละ 3 เมตร) ซึ่งเป็นข้อกำหนดในประกาศกระทรวงคมนาคม เรื่อง กำหนดเขตบริเวณใกล้เคียงสนามบินดอนเมือง กรุงเทพ มหานคร เป็นเขตปลอดภัยในการเดินอากาศ พ.ศ.2540 

ดังนั้น ผู้ที่จะยื่นซองประมูลจะต้องพิจารณาในจุดนี้เป็นสำคัญ แม้ว่าในผังเมืองกรุงเทพมหานครจะอนุญาตให้ก่อสร้างก็ตาม และที่น่าสนใจอีกประการ คือ ผังเมืองกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 ระบุว่าพื้นที่นี้อยู่ในเขตสีส้มประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย.5 มี FAR ปัจจุบันอยู่ที่ 4:1 เท่านั้น แต่สามารถพัฒนาอาคารสูง และอาคารขนาดใหญ่พิเศษที่มีพื้นที่เกิน 10,000 ตารางเมตรได้เพราะอยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าน้อยกว่า 500 เมตร และถ้าพิจารณาจาก FAR 4:1 ที่ดินขนาด 7,926 ตารางวาหรือ 31,704 ตารางเมตร สามารถสร้างอาคารได้ 126,816 ตารางเมตร ซึ่งคงต้องมีการออกแบบและกำหนดพื้นที่ว่างรอบอาคารอีกทีเพราะต้องมีพื้นที่ว่างรอบอาคารไม่น้อยกว่าร้อยละ 7.5 ของพื้นที่ของพื้นที่อาคารรวม 

“ทำเลมีความน่าสนใจ แต่ผังเมืองสีส้ม กำหนดความสูงอาคารห้ามเกิน 45 เมตร อาจทำให้พื้นที่ไม่ได้โดดเด่นมากนัก บวกกับข้อจำกัดแนวเขตที่ดิน รฟท. สะท้อนจากตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดง มีโครงการของภาคเอกชนไม่มากนัก”

นายสุรเชษฐ กล่าวทิ้งท้ายว่า การจะรื้ออาคารในที่ดินออกแล้วก่อสร้างใหม่ ก็เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ แต่ต้องพิจารณาเรื่องของต้นทุนในการรื้อถอน การก่อสร้างใหม่ และรูปแบบโครงการให้สอดคล้องกับทั้งสถานีรถไฟฟ้าสายสีแดง สนามบินดอนเมือง ซึ่งคงไม่หนีจากรูปแบบของโครงการพาณิชยกรรมทั้งศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรมที่พักเพื่อรองรับคนที่จะเดินทางด้วยเครื่องบินที่สนามบินดอนเมือง เพราะห่างจากสนามบินดอนเมืองเพียง 1 สถานี หรือการใช้ประโยชน์ในรูปแบบเดิม คือ ศูนย์อบรมและสัมมนา เพียงแต่รูปแบบต่างๆ ที่กล่าวไปแล้วนั้นอาจจะไม่ตอบโจทย์ในเรื่องของผลตอบแทน  โครงการคอนโดมิเนียมก็เป็นไปได้เช่นกัน เพราะทำเลที่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าแต่ด้วยต้นทุนที่ดินที่อาจจะมากกว่า 230,000 บาทต่อตารางวา

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 41  ฉบับที่ 3,667 วันที่ 4 - 7 เมษายน พ.ศ. 2564