ผ่าผังเมือง ‘สมุทรปราการ’ ต้นเหตุชุลมุน ชุมชน VS โรงงาน

หลายพื้นที่ในกทม. และปริมณฑล มีการใช้ประโยชน์บนที่ดิน ที่หลากหลาย จนหลายๆ ครั้ง เกิดคำถามว่า ทำไมอสังหาริมทรัพย์บางประเภท ถึงได้อยู่ในพื้นที่เดียวกัน กับอสังหาริมทรัพย์อีกประเภทได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อเกิดเหตุการณ์รุนแรง หรือเกิดความขัดแย้ง เนื่องจากรูปแบบการใช้งานที่แตกต่างกัน ซึ่งก่อนหน้านี้มีข่าวว่า ผู้ที่พักอาศัยในโครงการคอนโดมิเนียม มีปัญหากับวัดข้างเคียง เรื่องการใช้เสียง หรือการตีระฆัง ทั้งๆ ที่วัดอยู่มานานหลายสิบปี 

เรื่องแบบนี้อาจจะไม่ใช่ปัญหารุนแรง หากตกลงกันได้ แต่หากเกิดเหตุการณ์รุนแรง ถึงขั้นก่อความเสียหายทั้งกับชีวิตและทรัพย์สิน รวมไปถึงความมั่นใจหลายๆ อย่าง แบบเหตุการณ์โรงงานระเบิด ที่กิ่งแก้ว ก็เป็นเรื่องที่สร้างความสับสนกันได้เช่นกัน ว่าทำไมมีโรงงานอุตสาหกรรมในพื้นที่ที่อยู่อาศัย

หมิงตี้เคมิคอลข้อยกเว้น 10% ของพื้นที่ 

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผย ‘ฐานเศรษฐกิจ’ ว่า ก่อนหน้านี้สัก 30-40 ปี พื้นที่รอบนอก กทม. โดยเฉพาะในจังหวัดสมุทรปราการ สมุทรสาคร ปทุมธานี นนทบุรี เป็นพื้นที่ที่มีโรงงานอุตสาหกรรมขนาดกลาง และขนาดเล็ก รวมไปถึงโกดังเก็บสินค้ากระจายอยู่โดยทั่วไป ทั้งที่อยู่ในนิคมอุตสาหกรรมและนอกนิคมฯ หลายแห่งเกิดขึ้นก่อนที่จะมีผังเมืองด้วยซ้ำ

ดังนั้น เมื่อมีผังเมืองบังคับใช้แล้ว ผู้ที่มีส่วนในการออกแบบผังเมือง จึงพยายามตีกรอบให้โรงงานที่มีอยู่แล้วเหล่านั้น เป็นเขตอุตสาหกรรม รวมไปถึงการตีกรอบให้ชุมชน พื้นที่พาณิชยกรรม เป็นเขตพื้นที่ผังเมืองสีต่างๆ ตามที่เห็นในผังเมืองของแต่ละจังหวัด ขณะเดียวกัน หลายๆ พื้นที่ ก็มีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของสีผังเมืองต่อเนื่องเช่นกัน เพราะการขยายตัวของเมืองปัจจัยหลัก

“พื้นที่สองฝั่งของถนนกิ่งแก้ว ในอดีต เป็นที่ดินสีม่วง หรือพื้นที่เพื่ออุตสาหกรรม ตามผังเมืองรวมสมุทร ปราการ พ.ศ.2537 เพราะมีโรงงานอุตสาหกรรม โกดังสินค้าอยู่หลายแห่ง และอีกหลายแห่งอยู่นอกพื้นที่  ขณะโรงงานบริษัท หมิงตี้ เคมิคอล ก่อตั้ง พ.ศ.2532 แต่ผังเมืองจะมีข้อยกเว้นว่าสามารถพัฒนาหรือดำเนินกิจการ อื่นๆ นอกเหนือจากที่ระบุในผังเมืองได้ 10% ของที่ดินในพื้นที่” 

เมืองเจริญ บริบทพื้นที่เปลี่ยน 

นายสุรเชษฐ์ ระบุต่อว่า การขยายตัวของเมือง นำมาซึ่งความต้องการที่ดิน เพื่อนำมาพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยมีมากขึ้น ในขณะที่พื้นที่อุตสาหกรรม เริ่มถูกควบคุมมากขึ้น และพยายามผลักดันให้โรงงานที่จะตั้งใหม่เข้าไปอยู่ในพื้นที่ที่ผังเมืองกำหนด หรือย้ายเข้าไปในนิคมอุตสาห กรรมมากขึ้น แต่โรงงานหรือโกดังสินค้าเดิม ยังคงสามารถดำเนินกิจการได้อยู่เช่นเดิม แต่จะขยายหรือเปลี่ยน แปลงอะไรมากไปกว่าที่มีมาไม่ได้ และไม่สามารถสร้างโรงงานและโกดังสินค้าได้ใหม่อีกแล้ว

สมุทรปราการ เปลี่ยนแปลงสีผังเมืองรวมในหลายๆ รวมถึงสองฝั่งถนนกิ่งแก้ว ใน พ.ศ.2544 จากพื้นที่สีม่วง เป็นสีแดงหรือ ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม และต่อเนื่องมาถึงปี 2556 ดังนั้น จึงมีโครงการที่อยู่อาศัยจำนวนมาก เข้ามาในพื้นที่เดียวกับโรงงานอุตสาหกรรม ประกอบกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีมากขึ้น จากการเปิดให้บริการของสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิ ส่งผลตามแนวถนนกิ่งแก้วกลายเป็นพื้นที่ที่มีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นมากมายในช่วง 20 กว่าปีที่ผ่านมา และผู้ซื้อหรือผู้ที่เลือกซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่นี้ก็ไม่ได้คิดอะไร ในการที่มีโรงงานอุตสาหกรรมอยู่ในพื้นที่ 

“ จริงๆ แล้ว พื้นที่ของโรงงานอุตสาหกรรม เริ่มมีโครงการที่อยู่อาศัยเข้าไปปะปนหลายแห่ง ทั้งใน กทม. เช่น ตามแนวถนนพระราม 3 ที่มีโกดังสินค้าหลายแห่ง ด้านติดกับแม่น้ำเจ้าพระยา รวมไปถึงพื้นที่ริมถนนสุขสวัสดิ์ และถนนราษฎร์บูรณะ เป็นต้น” 

นายสุรเชษฐ์ ประเมินว่า เหตุ การณ์ครั้งนี้ คงมีผลต่อเนื่อง ในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของคนจำนวนหนึ่ง เพราะคงมีไม่น้อยที่อาจจะเปลี่ยนทำเลหรือเลือกทำเลอื่นๆ ทดแทนไป  โดยการแก้ปัญหาในระยะยาว อาจต้องสร้างแรงจูงใจให้โรงงานต่างๆ ย้ายไปในเขตพื้นที่ที่ถูกต้อง เช่น การยกเว้นภาษี หรือสิทธิประโยชน์ทางภาษีต่างๆ  แต่สิ่งที่ง่ายกว่า คือ ผู้ประกอบการโครงการที่อยู่อาศัย อาจจะใช้เหตุการณ์นี้เป็นเครื่องเตือนใจว่า ควรหลีกเลี่ยงพื้นที่ที่มีลักษณะนี้ เนื่องจากผู้ซื้อส่วนหนึ่งคงยังไม่ลืมเหตุการณ์นี้ไปในช่วงเวลาสั้นๆ แน่นอน

แนะจัดระเบียบพื้นที่ 

ด้าน นายสืบวงษ์ สุขะมงคล ประธานกรรมการบริหารแพทโก้ กรุ๊ป และบริษัท มารวย เรียลเอสเตท จำกัด เจ้าของแลนด์แบงก์ใหญ่ 1-2 หมื่นไร่ ฐานะเจ้าตลาดโครงการอยู่อาศัยแนวราบ ภาคตะวันออก และโซนบางนา-ตราด ภายใต้แบรนด์ “บ้านมารวย” ให้ความเห็นว่า การขยายตัวของเมืองในโซนนี้ ที่เกิดขึ้นอย่างรวดเร็ว นำมาซึ่งความต้องการด้านที่อยู่อาศัยอย่างมาก ผู้พัฒนาฯ เอง เข้ามาปักหมุด ตั้งแต่ หอพักไปจนถึง บ้านแนวราบระดับดี

ปฎิเสธไม่ได้ว่า บางโครงการตั้งอยู่ใกล้ - ปะปนกับโรงงานหลายแห่ง แม้ส่วนใหญ่ เป็นโรงงานประเภทชิ้นส่วนประกอบ เช่น เฟอร์นิเจอร์ ไม่อันตราย แต่ก็มีโรงงานเก่าประเภทที่เกี่ยวพันกับสารเคมีตั้งอยู่บ้าง เช่น หมิงตี้ เคมิคอล ที่อยู่มานานมากกว่า 30 ปี จะด้วยความบกพร่องของผังเมือง หรือการใช้กฎหมายก็ตาม เหตุไฟไหม้ครั้งนี้ ทำให้หน่วยที่เกี่ยวข้อง อาจต้องทบทวนการต่อใบอนุญาต ลดรอบการตรวจสอบให้ถี่ขึ้น และใช้มาตรการดูแลป้องกันเหตุร้ายแบบเข้มข้น ควบคู่กับให้ความเป็นธรรมกับโรงงานที่ตั้งมาก่อน

อย่างไรก็ตาม เชื่อจะเป็นบทเรียนสำคัญให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ สำหรับแผนพัฒนาในอนาคต ต่อการเลือกหาที่ดิน ปลูกสร้างโครงการ ที่ต้องคำนึงถึงความเหมาะสม หรือ ความเสี่ยงโดยรอบมากขึ้น รวมถึง การประเมินราคาที่ดิน ที่จะต้องนำปัจจัยความเสี่ยงของพื้นที่นั้นๆมาประเมินร่วมด้วย ทั้งนี้ คาด ผลพวงของเหตุการณ์ไฟไหม้ หมิงตี้ เคมิคอล อาจทำให้ดีมานด์ในโซนโดยรอบหดตัวระยะสั้นราว 6 เดือน ถึง 1 ปี เท่านั้น  

โดยเชื่อหลังจากนี้  ภาครัฐ จะเข้ามาแก้ไข นำบทกฎหมาย และมาตรการ อื่นๆ มาบังคับใช้ โดยเฉพาะการผลักดัน เปลี่ยนถ่ายโรงงานใหม่ๆ ออกจากพื้นที่ เพื่อดูแลชุมชนโดยรอบอย่างเข้มข้น ซึ่งจะทำให้ความเชื่อมั่นผู้บริโภคกลับมา

หน้า 20 ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 3,695 วันที่ 11 - 14 กรกฎาคม พ.ศ. 2564