โควิดลากยาว 2 ปี ติดเชื้อเกินหมื่น ฉุดเปลี่ยนมือ ซื้อ-ขาย อสังหาฯลดฮวบ 40%

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด บริษัทที่ปรึกษา และบริหารการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ระบุถึง แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย ว่า จากสถานการณ์โควิด19 ซึ่งขณะนี้ไทยมีผู้ติดเชื้อ ทะลุหลัก 1 หมื่นราย ต่อวัน ติดต่อกันนั้น ได้กดดันให้อสังหาฯ อยู่ในช่วงขาลงอย่างชัดเจน  คาดการณ์ภาพรวมของตลาดปีนี้ อยู่ในสภาพชะลอตัว ไม่ต่างจากช่วงปี 2563 ซึ่งผิดพลาดจากที่ตั้งสมมุติฐานกันไว้ ว่ามีโอกาสฟื้นตัว

โดยผลกระทบ เกิดขึ้นหนักสุดในตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งเดิมมีปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย ตั้งแต่ก่อนโควิดระบาด จากกฎเหล็ก ธปท. ออกมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ  LTV ทำให้ผู้ซื้อเพื่อลงทุน และเก็งกำไร หายไปจำนวนมาก แม้กระทั่งตลาดที่แข็งแกร่ง อย่างกลุ่มไฮเอนด์ราคาแพง และกลางค่อนบน 

ทั้งนี้ พบว่า ตั้งแต่ปี 2562 จนถึงปัจจุบัน มีผู้พัฒนาฯ เลื่อนการเปิดตัวโปรเจ็กต์ใหม่ๆ ออกไปไม่มีกำหนด รวมถึง 1.2 หมื่นยูนิต, พับแผนยกเลิกโปรเจ็กต์รวมทั้งสิ้น 2 พันยูนิต ขณะชะลอโปรเจ็กต์ โดยหยุดการก่อสร้างไว้ก่อนอยู่ที่  4.3 พันยูนิต ส่วนทิศทางของราคาคอนโดฯ จากปัจจัยลบต่างๆ นั้น ทำให้ราคาเฉลี่ยในแต่ละตลาด ลดลงเช่นกัน แม้แต่ตลาดใจกลางเมือง ปัจจุบันราคาเฉลี่ยหดตัวมาอยู่ที่ 2.18 แสนบาทต่อตร.ม. ส่วนราคาเฉลี่ยทุกตลาด อยู่ที่ 1.09 แสนบาทต่อตร.ม. ซึ่งลดลงทุกตลาด

ส่วนตลาดอาคารสำนักงาน (ออฟฟิศ) พบแม้เป็นตลาดที่ได้รับผลกระทบน้อยสุด  แต่จากความกังวลเรื่องซัพพลายใหม่ที่จะเข้ามาในช่วงอีก 5 ปีข้างหน้า รวมราว 2.3 ล้านตร.ม. โดยส่วนใหญ่เป็นกลุ่มออฟฟิศเกรด A ถึง 90% นั้น ทำให้ราคาค่าเช่าอยู่ในช่วงขาลงเช่นกัน คาดพื้นที่เกรด A กลางเมือง จากราคา 928 บาทต่อตร.ม. จะหดตัวอยู่ที่ 800 บาทต่อตร.ม.ในอนาคต ขณะอัตราพื้นที่ว่าง ขยับสูงขึ้นเกิน 10% เป็นครั้งแรก

ทั้งนี้ เชื่อว่า แม้ระยะต่อไป โรคระบาดคลี่คลายลง ความต้องการใช้พื้นที่ออฟฟิศจะกลับมา แต่ก็คงไม่เทียบเท่ากับช่วงก่อนวิกฤติ โดยคาดหวังภาพความต้องการพื้นที่ในลักษณะใหม่ๆ เช่น พื้นที่แชร์ไอเดีย หรือ พื้นที่จัดประชุมรูปแบบใหม่ จะทำให้ดีมานด์ฟื้นตัวดีขึ้น
 

ด้านตลาดโรงแรมนั้น ขณะนี้ยังไม่สามารถประเมินทิศทางได้ จากปัจจัยความไม่แน่นอนสูง โดยกุญแจปลกล็อกสำคัญ คือ แนวทางการเปิดประเทศ และผลตอบรับจากโครงการนำร่อง ‘ภูเก็ตแซนด์บ็อกซ์’ ซึ่งทั้งหมดจะเห็นภาพชัดเจน คงช่วงไตรมาส 4 ปีนี้ แต่อย่างไรก็ตาม อัตราเข้าพักที่ตลาดเคยทำได้พุ่งแรงในช่วงปี 2562 จากจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ 40 ล้านคน คงไม่เกิดขึ้น เพราะจนถึงขณะนี้ เป้าหมายเบื้องต้น 8 ล้านคน ในปี 2564 ยังต้องลุ้นตัวโก่ง

ทั้งนี้ ตลาดอสังหาฯ ที่มีการลงทุนเติบโตโดดเด่น คือ กลุ่มคลังสินค้า -โรงงานเพื่ออุตสาหกรรม จากความต้องการของกลุ่มธุรกิจอิคอมเมิร์ซ - ออนไลน์ และโลจิกติสก์ ขยายตัวแรงในช่วงโควิด ตั้งแต่ต้นปี 2563 เป็นตลาดที่น่าจับตามอง ส่วนตลาดค้าปลีก พื้นที่ว่างปรับสูงขึ้น และราคาค่าเช่าหดตัวลงเช่นกัน 

“การลงทุนในภาคอสังหาฯ ของทุกตลาด เมื่อปี 2563 มีการ ซื้อ-ขายเปลี่ยนมือ รวมอยู่ที่ 1.8 หมื่นล้าน ซึ่งลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 40% ตัวเลขตลาดย้อนไปเทียบเท่ากับปี 2551-2552 ซึ่งเกิดวิกฤตการณ์แฮมเบอร์เกอร์  ส่วนตลาดคลังสินค้า - อินดัสเทรียล นั้น มีมูลค่าเพิ่มขึ้น 90% กระจุกตัวในกองทุนรวม (REIT ) สัดส่วน 8 พันล้านบาท หรือ  50% ของปริมาณการซื้อ-ขายอสังหาฯทั้งหมด”

นางสุพินท์ กล่าวต่อว่า หากเจาะช่วงไตรมาสแรก ของปี 2564 ที่ผ่านมา อสังหาฯ มีการเปลี่ยนมือ ประมาณ 8.4 พันล้านบาท ซึ่งขณะนั้น นับเป็นสัญญาณที่ดีของตลาด บ่งบอกถึงการฟื้นตัวกลับ แต่อย่างไรก็ตาม ช่วงไตรมาส 2 กลับเกิดการระบาดระลอกใหม่ ต่อเนื่องเรื่อยมา จนนำมาสู่ การประกาศล็อกดาวน์ ซึ่งปัจจุบันประกาศเพิ่มเป็น 13 จังหวัด และเชื่อว่า สถานการณ์ยังไม่ถึงจุดสูงสุด จึงต้องจับตาผลกระทบต่อการลงทุนในภาคอสังหาฯ ตลอดทั้งปีนี้ โดยขึ้นอยู่กับแนวทางการควบคุมการแพร่ระบาดของรัฐบาล ว่าจะทำได้ดีหรือไม่ 

“ก่อนหน้า เราประเมินภาวะตลาด จากเศรษฐกิจที่มีโอกาสฟื้น แต่ขณะนี้ การจัดสรวัคซีน ซึ่งเป็นปัจจัยหลัก ควบคุมการแพร่ระบาด ยังไม่เป็นไปตามเป้าหมาย โดยคาดหวังว่าหากสิ้นปีนี้ ทยอยฉีดได้ครบ 70% ของประชากร และสามารถเปิดประเทศไทย  ไตรมาส 1 ปี 2565 คงเห็นภาพเคลื่อนไหว เปลี่ยนมือ - การลงทุนในตลาดอสังหาฯ ได้มากขึ้นอีกครั้ง”

ขณะนี้นักลงทุนอสังหาฯ ยังคงให้ความสนใจ ในการค้นหาข้อมูล ซื้อ โครงการ, ตึก, อาคาร อยู่เป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะในฝั่งต่างชาติ  แต่การลงทุนซื้อต่อในโปรเจ็กต์ขนาดใหญ่ ซึ่งมีมูลค่าหลักหลายพันล้านบาทนั้น มีความจำเป็นต้องเดินทางเข้ามาศึกษา ดูโครงการ ในประเทศไทย ทำให้การตัดสินใจถูกเลื่อนออกไป เพราะต่างมองกันว่า ขณะนี้เป็นจังหวะที่ดีในการหาซื้อเก็บอสังหาฯ ก่อนราคาตลาดกลับมาร้อนแรงอีกครั้ง  ในส่วนผู้ประกอบการอสังหาฯ ไทย เริ่มเห็นภาพ สถาบันการเงิน ออกมาให้ความช่วยเหลือ พักหนี้ ฝากโอนเก็บโครงการ เพื่อช่วยผ่อนภาระ เพิ่มสภาพคล่องทางการเงินให้ ซึ่งเมื่อตลาดกลับมาฟื้นตัวเร็ว กลุ่มเหล่านี้จะเด้งกลับมาอย่างรวดเร็ว และผลักดันให้ราคาอสังหาฯ ในตลาด สูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

ทั้งนี้ ในตลาดคอนโดฯนั้น บริษัทประเมินว่า หากสถานการณ์โควิดจบสิ้น จะใช้เวลาราว 12-18 เดือน ในการฟื้นตัว แต่รัฐบาลสามารถเพิ่มดีมานด์ใหม่ๆเข้ามาได้ ผ่านแนวนโยบายสนับสนุน เช่น 1.มาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ ในการซื้อบ้านของกลุ่มบ้านหลังแรก  2.การเพิ่มสิทธิ์ถือครองอสังหาฯในกลุ่มต่างชาติ ในคอนโดฯ จาก 49% เป็น 75% ต่อโครงการ รวมถึงเปิดช่องการถือครองในบ้านจัดสรรราว 50% ต่อโครงการ เพราะกำลังซื้อของคนไทยยังอ่อนแอ ต้องอาศัยเวลาในการสร้างความมั่นคงทางรายได้ และเพิ่มความมั่นใจต่อการก่อหนี้ระยะยาว

หน้า 20 ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 3,698 วันที่ 22 - 24 กรกฎาคม พ.ศ. 2564