ตลาดสำนักงาน อยู่ต่ออย่างไร? เมื่อพนักงาน WFH 70 - 80%

นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการผู้บริหารและหัวหน้าส่วนงานพื้นที่พาณิชยกรรม บริษัทไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า “ โควิด-19 ยังคงสร้างความท้าทายต่อเศรษฐกิจไทยและตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ ในช่วงไตรมาส 2 หลายๆ บริษัทขยายนโยบายการทำงานจากที่บ้าน( work from home) ไปสู่ระดับต่างๆ โดยบริษัทต่างชาติมีนโยบายที่มากกว่าบริษัทไทย บริษัทส่วนใหญ่ยังคงลังเลที่จะเดินหน้าตามแผนการย้ายเข้าสู่พื้นที่สำนักงาน เนื่องจากสภาวะธุรกิจที่ไม่แน่นอน และกำหนดการการฉีดวัคซีนให้กับประชาชนที่ยังไม่มีความชัดเจน

 

อย่างไรก็ตามก็ยังคงมีการเคลื่อนไหวของตลาดที่สำคัญอยู่ ซึ่งส่วนใหญ่ได้รับแรงขับเคลื่อนจากบริษัทอีคอมเมิร์ซ โลจิสติกส์ เทคโนโลยี และสุขอนามัย ซึ่งยังคงเติบโตอย่างรวดเร็วและมีการใช้พื้นที่สำนักงานมากขึ้น เจ้าของอาคารสำนักงานที่เปลี่ยนตำแหน่งทางการตลาด (reposition) และปรับกลยุทธ์การปล่อยเช่าได้อย่างเหมาะสมและรวดเร็วจะได้รับประโยชน์เหนือผู้ที่ยังไม่เริ่มเปลี่ยนแปลง”

 

พื้นที่ออฟฟิศให้เช่า

อุปทานรวมสำหรับพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 106,500 ตร.ม. เป็น 5.53 ล้านตร.ม. ในไตรมาสที่ 2 ปี 2564 คิดเป็นอัตราการเติบโต 2% จากไตรมาสก่อน มีอาคารสำนักงานใหม่สามแห่งสร้างเสร็จ ส่งผลให้มีพื้นที่เพิ่มขึ้น 22,500 ตร.ม. ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ และ 84,000 ตร.ม. สำหรับนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ ในขณะเดียวกันก็ไม่มีการถอดถอนอาคารออกจากตลาด

อุปทานในอนาคต 

ในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 คาดว่าจะมีพื้นที่สำนักงานเข้าสู่ตลาดเพิ่มอีก 175,800 ตร.ม.  เนื่องจากมีโครงการใหม่ 9 แห่งสร้างแล้วเสร็จ ประมาณ 60% ของอุปทานใหม่คาดไว้ว่าจะอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมามีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 157,000 ตร.ม.ในแต่ละปี ในทางเปรียบเทียบ หากการเปิดตัวในไตรมาสที่ 3 ปี 2564 ถึง 2569 เป็นไปตามแผนที่วางไว้ อุปทานของตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯจะเติบโตรวม 1.67 ล้านตารางเมตร หรือเฉลี่ย 302,000 ตร.ม. ต่อปี (ไม่รวมการถอดถอนอาคาร) นักพัฒนายังไม่ได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวของตลาดในปีที่ผ่านมา และยังคงส่งมอบโครงการตามกำหนดเวลาและประกาศเพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงการในอนาคตอีกด้วย 

 

ความคืบหน้าของการก่อสร้างในบางพื้นที่ชะลอตัวลงตามข้อกำหนดของรัฐบาลในการควบคุมการแพร่กระจายของโควิด-19 อย่างไรก็ตามมาตรการเหล่านี้จะไม่ส่งผลกระทบระยะยาวอย่างมีนัยสำคัญต่อวันที่การก่อสร้างแล้วเสร็จตามการประมาณการ เว้นแต่ว่าการระบาดจะรุนแรงมากขึ้นและมีการประกาศใช้ข้อกำหนดจากภาครัฐที่มีความเข้มงวดมากขึ้น แม้โควิด-19จะทำให้เกิดความล่าช้าในการก่อสร้างและการถอดถอนอาคารเก่าเพิ่มขึ้นซึ่งอาจแก้ไขผลกระทบจากความเป็นไปได้ของอุปทานล้นตลาด แต่ตลาดที่ไม่สมดุลก็ยังไม่น่าถูกแก้ไขได้ในระยะสั้น

ความต้องการอาคารสำนักงาน 

หากมองในแง่ดี  อัตราการเช่ายังคงแสดงสัญญาณการฟื้นตัว เนื่องจากมีการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้น 61% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน เป็น 78,000 ตร.ม. ระดับนี้สูงกว่าค่าเฉลี่ย 10 ปีที่ 67,000 ตร.ม. ต่อไตรมาส ในขณะที่มีพื้นที่ว่าง 57,100 ตร.ม. นับว่าเป็นไตรมาสที่ 4 แล้วที่ปริมาณการเช่าพื้นที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่องติดต่อกัน เนื่องจากมีการใช้พื้นที่มากกว่าจำนวนพื้นที่ว่าง ดังนั้นค่าการดูดซับสุทธิอยู่ที่21,000 ตร.ม. นับเป็นไตรมาสแรกที่การดูดซับสุทธิเป็นบวกตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2563 อย่างไรก็ตาม ควรให้ความสำคัญกับอุปทานที่เพิ่มขึ้น 106,500 ตร.ม.ในช่วงเวลาเดียวกันด้วย เพราะแสดงให้เห็นว่าช่องว่างระหว่างอุปสงค์และอุปทานยังคงกว้างขึ้นเรื่อยๆ 

 

อัตราการครอบครองของตลาดลดลง 1.2% เป็น 83% ซึ่งเป็นอัตราการครอบครองที่ต่ำที่สุดของตลาดในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา และเป็นไตรมาสที่ 9 ที่อัตราการครอบครองลดลงติดต่อกันอย่างต่อเนื่อง โดยเปรียบเทียบแล้ว อัตราการครอบครองเฉลี่ย 10 ปีอยู่ที่ 90%  พื้นที่ทุกเกรดในตลาดอาคารสำนักงานยังคงมีผลประกอบการต่ำกว่าค่าเฉลี่ยระยะยาวของแต่ละเกรด แต่ที่น่าสนใจคือในขณะที่อัตราการครอบครองลดลง 1.5% สำหรับเกรด B และ 1.8% สำหรับเกรด C แต่กลับเพิ่มขึ้น 0.3% สำหรับเกรด A  การเก็บค่าเช่าสำหรับพื้นที่เกรด A ที่ลดลงอาจเป็นปัจจัยดึงดูดผู้เช่าบางราย เพราะเป็นการเพิ่มความสามารถในการใช้จ่ายที่มากขึ้นของผู้เช่าที่ต้องการพื้นที่คุณภาพสูง

 

อัตราการการครอบครองสำหรับย่านศูนย์กลางธุรกิจทั้งหมดลดลง 0.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนอย่างไรก็ตาม อัตราการครอบครองเพิ่มขึ้นสำหรับย่านเพลินจิต – ชิดลม – วิทยุ และนานา – อโศก – พร้อมพงษ์ โดยเพิ่มขึ้น 1.2% และ 0.2% ตามลำดับ ขณะที่อัตราการครอบครองนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ ลดลง 1.9%  มีเพียงแค่ย่านพหลโยธิน – วิภาวดี ที่มีการเติบโต โดยมีอัตราการครอบครองเพิ่มขึ้น 0.9%

 

อัตราค่าเช่า

ราคาเช่าเฉลี่ยเกือบจะคงที่จากไตรมาสแรก โดยลดลงเพียง 1 บาทเป็น 791 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เจ้าของอาคารส่วนใหญ่ยังคงราคาเช่าไว้ที่เดิม แต่เปิดโอกาสให้ผู้เช่าทำการเจรจาต่อรองมากขึ้น ในบางสัญญาเช่า อัตราเช่าที่แท้จริง (effective rate) จะต่ำกว่าราคาเช่า ถึง 30% ราคาเช่าเฉลี่ยในขณะนี้ลดลง 1.3% ต่อปี ซึ่งต่ำกว่าอัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปีที่เพิ่มขึ้น  3.8% ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ดังที่กล่าวไว้ก่อนหน้านี้ ราคาเช่าเฉลี่ยของพื้นที่อาคารสำนักงานเกรด A ลดลง 0.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน ในขณะเดียวกัน มีการเพิ่มขึ้น 0.6% สำหรับเกรด B และ 1.3% สำหรับเกรด C

 

ราคาเช่าเฉลี่ยลดลง 0.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนสำหรับอาคารในย่านศูนย์กลางธุรกิจ มีเพียงทองหล่อ – เอกมัย – พระโขนงเท่านั้นที่มีค่าเช่าสูงขึ้น เนื่องจากเป็นเพียงย่านเดียวที่มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสูงขึ้นทั้งรายไตรมาสและรายปี ในขณะเดียวกัน ราคาเช่าเฉลี่ยสำหรับอาคารนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจเพิ่มขึ้น 1.5% ในช่วงเวลาเดียวกัน สาเหตุส่วนใหญ่มาจากการสร้างอาคารใหม่ 2 แห่งที่แล้วเสร็จ ซึ่งมีราคาสูงกว่าอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของตลาดในย่านนี้  โดยบ่งชี้จากการเพิ่มขึ้น 2.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน ในย่านเพชรบุรี – พระราม 9 – รัชดา

 

' ในไตรมาส 2 ปี 2564 เราเห็นสัญญาณการฟื้นตัวของอุปสงค์ในตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่มาจากการให้เช่าอาคารใหม่ที่มีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง แต่ผลการดำเนินงานในวงกว้างของทั้งตลาดยังไม่มีการปรับตัวที่ดีขึ้นนัก หากตลาดยังคงอัตราการดูดซับสุทธิเป็นบวกตลอดทั้งปี ก็จะทำให้แนวโน้มการฟื้นตัวของอุปสงค์ที่แข็งแกร่งมีความชัดเจนมากขึ้น ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับว่าการฉีดวัคซีนจะต้องบรรลุเป้าหมายตามที่ตั้งไว้ และสามารถควบคุมการแพร่กระจายของไวรัสโควิด-19 ได้ภายในปีนี้ ' 

 

'อย่างไรก็ตาม ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงเคลื่อนตัวออกจากจุดสูงสุดของวัฏจักร เนื่องจากอัตราการครอบครองลดลง และราคาเช่าลดลงสำหรับพื้นที่ส่วนใหญ่ ตลาดของผู้เช่าที่เราเห็นในไตรมาส 1 ปี 2564 แข็งแกร่งขึ้นเนื่องจากช่องว่างระหว่างอุปสงค์และอุปทานยังคงขยายกว้างขึ้นอย่างต่อเนื่อง ต่อให้อุปสงค์จะกลับมาสู่ระดับก่อนเกิดโควิด-19 ผู้เช่าก็ยังมีแนวโน้มที่จะมีอำนาจต่อรองที่แข็งแกร่งจากอุปทานที่มีมาก โดยเฉพาะในช่วง 3 ปีข้างหน้า'