กำลังซื้อไฟเขียว คอนโดฯพร้อมอยู่ ศุภาลัย ชี้ ไตรมาส 4 จุดเปลี่ยนสำคัญอสังหาฯ

ผ่ามุมคิด : เจ้าใหญ่ตลาดอสังหาฯ " ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม " นำ บมจ. ศุภาลัย สตาร์ทเครื่องธุรกิจใหม่ หลังรบ.ผ่อนคลายล็อกดาวน์ เดินหน้าเปิด "กรุงเทพแซนด์บ็อกซ์" 1 พ.ย. บูสต์เศรษฐกิจ Game Changer อสังหาฯ หลังโควิด ลุยโกยกำลังซื้อฟื้น ไฟเขียว 'คอนโดฯสร้างเสร็จพร้อมอยู่' ส่งโครงการดัง ศุภาลัย ริวา แกรนด์ ชิงดำ ขณะเตรียมเปิดใหม่ 15 โครงการ ระบุ ปี 2564 หินสุด ลุ้นยอดขาย 2.7 หมื่นล.ตัวเกร็ง 

 

9 เดือน แห่งความท้าทายในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะกับตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งเผชิญมรสุมรุมเร้า ตั้งแต่ผลกระทบเชิงนโยบาย มาตรการคุมเข้มสถานการณ์โควิด คำสั่งปิดไซต์งานก่อสร้างชั่วคราว ตลอดจนกำลังซื้อขาดความเชื่อมั่นจากความถดถอยทางเศรษฐกิจ , ภาคธนาคารปล่อยกู้สินเชื่อยาก ขณะกิจกรรมการซื้อ-ขาย มีข้อจำกัดในการทำการตลาดอย่างเต็มที่ จังหวะที่ไม่เหมาะสมในการเปิดตัวโครงการใหม่มีน้อยมาก ทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ ต้องปรับตัวอย่างหนักหลายด้าน เพื่อผลักดันนำพาธุรกิจก้าวผ่านวิกฤติครั้งสำคัญ  

ไม่เว้นแต่รายใหญ่ของตลาด อย่างบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ซึ่งผ่านครึ่งปีแรกฉลุย มาด้วย ยอดขาย 13,005 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8% จากช่วงเดียวกันของปี 2563 และ รายได้รวม 11,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 60% ขณะ ผลงานด้านกำไรสุทธิ 2,472 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 111 % อย่างไรก็ตาม ผลกระทบทางสังคมและเศรษฐกิจอย่างหนักหน่วงในช่วงไตรมาส 3 (ก.ค-ก.ย.) จากคำสั่งล็อกดาวน์เข้มสูงสุดนาน 2 เดือน ทำให้เป้ายอดขาย 2.7 หมื่นล้านบาท และ เป้ารายได้ทั้งปี 2.8 หมื่นล้านบาท ยังเป็นเป้าหมายที่ต้องผลักดันให้ไปถึงฝั่งฝัน 

9เดือนยอดขาย 1.75 หมื่นล.

ในการแถลงข่าวครั้งสำคัญถึงทิศทางตลาดคอนโดฯโค้งสุดท้ายปี 2564 นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการศุภาลัย ยอมรับว่า ช่วงไตรมาส 3 ของปี ได้รับผลกระทบทางด้านยอดขายมากกว่าที่คาดไว้ โดยยอดขาย 9 เดือน ขยับขึ้นมาอยู่ที่ 1.75 หมื่นล้านบาท โดยส่วนใหญ่มาจากโครงการแนวราบเป็นหลัก หลังจากบริษัทปรับพอร์ต กระจายสินค้าเป็นสัดส่วนถึง 70% พยุงยอดขายที่หดตัวลงในกลุ่มคอนโดฯ โดยยอดขายคอนโดฯ แม้ลดลง แต่ไม่ได้แย่กว่าปีที่ผ่านมา อยู่ในจุดที่รับได้ เนื่องจากมีการเปิดขายคอนโดฯใหม่เพียง 1 โครงการเท่านั้น ภายใต้การเปิดคอน ส่วนตลาดแนวราบ เชื่อว่า ปี 2564 จะเป็นอีกหนึ่งปีที่ทำยอดขายได้สูงสุด จากดีมานด์ตอบรับดี 

 

" ศุภาลัย ปรับตัวหลายด้าน 1.กระจายไปยังต่างจังหวัดมากขึ้น 2. ปรับพอร์ต 70% เป็นแนวราบ เป็นความชำนาญที่เรามีถนัดทั้ง 2 ตลาด ส่วนคอนโดฯ ยอมรับยอดขายที่หายไป ส่วนหนึ่งเพราะไม่ได้เปิดโครงการใหม่ แต่หลังจากนี้ ยังจะเปิด โดยจะเลือกแค่ในทำเลที่ไม่มีซัพพลายรูปแบบนั้นๆมาก่อน สะท้อน แนวโน้มผลตอบรับ ในโครงการ ศุภาลัย ราชวัตร ที่กำลังจะเปิดใหม่  คนในชุมชนเดิมให้ความสนใจ เป็นลักษณะดึงดีมานด์ที่มีออกมา " 

 

ตลาดคอนโดย่อตัวหลายเหตุผล

เมื่อกล่าวถึง ภาพรวมตลาดคอนโดฯ จากช่วง 2-3 ปีก่อนหน้า เปิดใหม่ เฉลี่ยปีละ 6-7 หมื่นยูนิต ปี 2563 ย่อตัวมาอยู่ที่ไม่ถึง 3 หมื่นยูนิตเท่านั้น  เหตุผล คงไม่ใช่เพราะโควิดเท่านั้น แต่ผู้ประกอบการไม่เชื่อมั่น แบงก์เองก็ไม่ปล่อยสินเชื่อโครงการ ส่วนไตรมาส 1 ปีนี้ เปิดใหม่น้อยมาก แต่เชื่อว่า ไตรมาส 4 ที่จะกลับมาเปิดตัวกันคึกคัก ส่งผลทั้งปี อาจใกล้เคียงกับปีที่แล้ว หรืออาจจะมากกว่าเล็กน้อย ส่วนยอดขาย ลักษณะคงใกล้เคียงกับปีที่แล้ว แม้เราไปได้  

เปิดม่านฉากใหญ่ ตลาดนั้น มีปัญหามาตั้งแต่ปี 2561  กำลังซื้อต่างชาติค่อยๆทยอยหายไป ต่างชาติเป็นยอดประมาณ 17%  ส่วนปี 2562  เหลือ 15% และปีที่แล้ว เหลือ 3% เท่านั้น ยอดที่ลดลงมาจากชาวต่างชาติที่หายไป ขณะเศรษฐกิจที่ถดถอย ทำให้ลูกค้าเก็งกำไรราว 10% หายไปเช่นกัน ฉะนั้น ดีมานด์การซื้อ-ขาย เหลือแต่ลูกค้าคนไทย ซึ่งลดลงแต่ไม่ได้มีนัยยะเท่า 2 กลุ่มดังกล่าว จับตา ปีหน้า การเปิดประเทศ จะทำให้ลูกค้าต่างชาติเริ่มกลับมาหรือไม่ เข้ากับจังหวะเศรษฐกิจ ที่เริ่มฟื้น อาจทำให้เพิ่มลูกค้าเก็งกำไรเข้ามา รวมถึง การเปิดของโครงการใหม่ๆ ก็จะช่วยกระตุ้นภาพรวมเช่นกัน 

ไตรมาส 4 Game Changer

ปี 2564 เป็นอีกปี ที่ท้าทายที่สุด เพราะแม้ปีอื่นๆ มีปัญหาเศรษฐกิจ ยอดขายไม่เดิน แต่บริษัทยังสามารถนั่งประชุม หาทางออกกันได้ ต่างจากวิกฤติครั้งนี้ การทำตลาดมีข้อจำกัด , การก่อสร้างถูกสั่งหยุด ลูกค้าเองก็ไม่มั่นใจรายได้ อย่างไรก็ตาม เชื่อว่า ขณะนี้ ตลาดได้ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว เราเห็นสัญญาณที่ดีขึ้น ช่วงเดือน ก.ย. เริ่มฟื้นตัว กรณีไม่มีปัจจัยอื่นมาแทรก เช่น เหตุการณ์น้ำท่วมที่ยังต้องเฝ้าระวัง ทุกอย่างคงเป็นไปตามเป้า หลังรัฐบาลมีคำสั่งคลายล็อกดาวน์ เริ่ม 1 ก.ย. และผ่อนคลายอีก 10 กิจการเมื่อ 1 ต.ค.ที่ผ่านมา อาจส่งผลให้กำลังซื้อที่มีความต้องการ และเคยกังวลไม่กล้าตัดสินใจช่วงก่อนหน้า  กลับนำเงินออกมาใช้จ่ายอีกครั้ง โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัย เช่น แนวราบ ซึ่งมีความจำเป็น

 

ส่วนคอนโดฯ ไตรมาส 4 ต่อเนื่องปีหน้า คงค่อยๆดีขึ้น แม้จะไม่เท่ากับยุคที่เคยรุ่งเรื่อง เหมือนปี 2560 ยกเว้น เซกเม้นท์ระดับบนที่ยังโอเวอร์ซัพพลายอยู่ ยังต้องระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ แต่ตลาดที่จะไปได้ คือ คอนโดฯ ราคาต่ำกว่า 1 แสนบาทต่อตร.ม.  ฉะนั้น เป้ายอดขายที่วางไว้ 2.7 หมื่นล้านบาท อาจมีโอกาสเป็นได้  หลังจากช่วงไตรมาส 3 ได้รับผลกระทบ เสียโมเม้นท์ตัมในการทำงาน ล็อกดาวน์นานถึง 2 เดือน 

 

ทั้งนี้ ไตรมาส 4 บริษัทมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ 15 โครงการ แบ่งเป็นแนวราบ 11 โครงการ และ คอนโดฯ 4 โครงการ  จากเป้าหมายทั้งปีเปิดใหม่  31 โครงการ มูลค่า 3.4 หมื่นล้านบาท เพื่อผลักดันเป้ายอดขาย  โดยในช่วงโค้งสุดท้าย บริษัทฯ ยังอัดโปรฯแรง ส่งท้ายปีภายใต้แคมเปญ “ลด Unlock น็อกทุก Deal” รับดีลส่วนลดพิเศษสูงสุดถึง 2,000,000 บาท  เมื่อจองบ้านและคอนโดฯ สร้างเสร็จพร้อมโอนฯ  ฟรี! ค่าธรรมเนียมการโอนฯ ค่าจดจำนอง ค่าส่วนกลาง 1ปีแรก ค่ามิเตอร์ไฟ-มิเตอร์น้ำ และอื่นๆ เพื่อกระตุ้นยอดรายได้ในช่วง 1 ก.ย. – 20 พ.ย. 64 นี้อีกด้วย

ชงรัฐขยายเพดานลดค่าธรรมเนียมโอนบ้าน5ล้าน

นายไตรเตชะ กล่าวว่า หากจะระบุถึงปัจจัยที่สำคัญต่อการฟื้นตัวของภาคอสังหาฯ นอกจากคำสั่งคลายล็อกดาวน์ ฟื้นกิจกรรมทางสังคมและเศรษฐกิจแล้ว  สิ่งที่รัฐบาลทำได้ คือ การเร่งรัด ควบคุมให้สถานการณ์โควิดภายในประเทศจบได้เร็วที่สุด ส่วนมาตรการส่งเสริมตลาด ซึ่งล่าสุด มีกระแสข่าว ว่ารัฐบาลกำลังพิจารณาเพิ่มเพดานราคาที่อยู่อาศัย ในมาตรการลดค่าธรรมเนียม และจดทะเบียนการโอนฯ จากไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็น 5 ล้านบาทนั้น เห็นด้วยอย่างยิ่ง เนื่องจากหากเจาะเฉพาะตลาด กทม. พบมีสัดส่วนบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีไม่ถึง 25% ของตลาดในแง่มูลค่า แปลว่ามาตรการเดิมที่เป็นอยู่ มีประโยชน์ต่อคนไม่ถึง 1 น 4 เท่านั้น แต่หากขยายไปถึงระดับ  5 ล้านบาทได้  จะช่วยคนชนชั้นกลาง เพิ่มสัดส่วนเป็น 60% ของตลาด มีความสมเหตุสมผล และช่วยฟื้นตลาดอสังหาฯได้  เพราะเป็นประชากรส่วนใหญ่ และเป็นกลุ่มคนที่มีความจำเป็นต้องซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุด 

 

" การผ่อนคลายมาตรการ เป็นบวกต่ออสังหาฯ หลังจากก่อนหน้า เราเป็นห่วง ถึงยอดผู้ติดเชื้อรายวันซึ่งอยู่ในอัตราสูง แต่หลังจากคลายล็อกดาวน์ แนวโน้มไม่ได้เลวร้ายลง คาดมาจากอัตราการฉีดวัคซีนที่ดีขึ้น ฉะนั้น หากรัฐควบคุมการติดเชื้อได้อยู่ในวงเหมาะสม คงเป็นบวกต่อเศรษฐกิจแน่นอน โดยไม่ต้องรีเซตเริ่มใหม่ จากการติดเชื้อระลอกใหม่เหมือนที่ผ่านมา ส่วนมาตรการช่วยอสังหาฯ การขยายเพดานมาตรการการโอนไปสู่ 5 ล้านบาท เป็นการช่วยถูกที่ถูกทาง หากได้รับการพิจารณาอย่างแท้จริง โดยภาคอสังหา เป็นภาคธุรกิจขนาดใหญ่ จะนำมาซึ่งผลประโยชน์ในธุรกิจเกี่ยวเนื่อง เช่น เครื่องใช้ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์ ของตกแต่งบ้าน ตามมา ย่อมส่งผลต่อจีดีพีอย่างแน่นอน "  

วิพากษ์เปิดต่างชาติซื้อบ้านในไทย 

สำหรับทิศทางการเปิดประเทศ นำร่อง กรุงเทพแซนด์บ็อกซ์ 1 พ.ย. ถามว่าดีหรือไม่ ? ขณะนี้ยังตอบได้ไม่ชัด แต่คาดหวังให้การเปิดเมือง เป็นไปด้วยกฎเกณฑ์ชัดเจน ป้องกันการติดเชื้อให้ได้ดี  เพื่อเพิ่มชาวต่างชาติในตลาดอสังหาฯ แต่ถ้าเข้ามาแล้ว ถูกจำกัดการเดินทางเหมือนภูเก็นแซนด์บ็อกซ์ คงไม่มีประโยชน์ อีกทั้งจำเป็นต้องดูไทม์ไลน์ที่เหมาะสมในการเปิด โดยอ้างอิงกับเปอร์เซ็นต์การฉีดวัคซีนของคนในพื้นที่ด้วย

 

ส่วนกำลังซื้อต่างชาติให้หายไป และรัฐบาลกำลังจะแก้โจทย์ ผ่านการเพิ่มเพดานการถือครองกรรมสิทธิ์ในคอนโดฯ หรือ ให้ซื้อบ้านได้  โดยอสังหาฯ หวังเป็น Game Changer (จุดเปลี่ยนเกม) อย่างชัดเจนนั้น มองว่าคงไม่ใช่ เพราะที่ผ่านมา การซื้อบ้านของต่างชาติ ไม่ใช่ไม่มี เป็นการทำแบบนอมินี ผ่านบริษัทมาโดยตลอด ถ้าจะเปลี่ยนคงเปลี่ยนนานแล้ว แต่รูปแบบที่จะเกิดขึ้น คงเป็นการที่ต่างชาติเปลี่ยนตลาด จากซื้อคอนโดฯ ไปซื้อบ้านแทน ยกเว้นเสียว่า ประเทศไทยจะมีการเปลี่ยนเชิงนโยบายระดับมหภาคครั้งสำคัญ ในการดึงดูดชาวต่างชาติมาลงทุน และมาอยู่อาศัยในไทยอย่างชัดเจน ไม่ใช่แค่การเปลี่ยนกฎเกณฑ์ เงื่อนไขบางประการเท่านั้น

คนซื้อไฟเขียว จังหวะทองขายโครงการพร้อมอยู่

อย่างไรก็ตาม นายไตรเตชะ ระบุว่า แม้สถานการณ์การแพร่ระบาดโควิด-19 ยังไม่คลี่คลาย แต่ยังเป็นตัวกระตุ้นให้ลูกค้าที่ต้องการที่อยู่อาศัย (Real Demand) ตัดสินใจซื้อและโอนฯอย่างต่อเนื่อง ทั้งโครงการแนวราบและคอนโดฯ มาจากเกณฑ์การพิจารณาอนุมัติสินเชื่อที่มีความรัดกุม และโปรโมชั่นส่งเสริมการขายที่น่าสนใจของอสังหาริมทรัพย์  บริษัทจึงโฟกัสไปยังตลาดโครงการคอนโดฯ สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่

ซึ่งขณะนี้มี 4 โครงการ คือ  ศุภาลัย ริวา แกรนด์ ,ศุภาลัย พรีเมียร์ เจริญนคร ,ศุภาลัย เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ และศุภาลัย โอเรียนทัล สุขุมวิท 39 ที่มีการโอนกรรมสิทธ์อย่างต่อเนื่องจากปี 2563 โดยที่ผ่านมาได้รับสัญญาณบวกจากลูกค้าที่ตอบรับ นัดหมายเข้าตรวจรับห้องชุดตามกำหนดเวลา ทั้งนี้ มาจากพฤติกรรมผู้ซื้อที่เปลี่ยนไป โดยมีสภาพเศรษฐกิจเป็นปัจจัยสำคัญ พบลูกค้ามีความกังวลต่อรายได้ และฐานการเงินของตัวเองในอนาคต แม้เชื่อมั่นในตัวผู้ประกอบการ ทำให้โครงการพร้อมอยู่ฯ ได้รับความสนใจมาก เนื่องจาก มีโอกาสเห็นสินค้าจริง โอน และทำเรื่องกู้ธนาคารได้ทันที 

 

ศุภาลัย ริวา แกรนด์ ทำเลทองพระราม 3 

สำหรับโครงการที่คาดว่าจะช่วยผลักดันยอดขายและยอดรายได้ให้กับบริษัทในช่วงโค้งสุดท้ายปลายปีนั้น คือ โครงการศุภาลัย ริวา แกรนด์  มูลค่า 6,800 ล้านบาท เป็นอีกหนึ่งโครงการที่บริษัทภาคภูมิใจ เพราะตั้งอยู่ในทำเล Second to none ของกรุงเทพฯ  และอยู่ริมแม่น้ำที่ทำเลวิวสวยงามบนโค้งแม่น้ำเจ้าพระยา  ทั้งนี้โครงการ ศุภาลัย ริวา แกรนด์ ปัจจุบันมียอดขาย 5,450 ล้านบาท คิดเป็น 80%  ( เป็นคนไทย 85%  มีรายได้ 2 แสนขึ้นไป 44% และเป็นเจ้าของกิจการ 38% )  โดดเด่นด้วยทำเลศักยภาพ ใกล้ย่านศูนย์กลางทางธุรกิจใจกลางเมืองกรุงเทพฯ (CBD) เชื่อมสู่ถนนสายธุรกิจสำคัญ ทั้งถนนสาทร สีลม สุขุมวิท และสะพานภูมิพล (ถนนวงแหวนอุตสาหกรรม) เดินทางสะดวกด้วย รถโดยสารด่วนพิเศษ BRT ที่สามารถเชื่อมต่อ BTS สถานีช่องนนทรี แวดล้อมด้วย ห้างสรรพสินค้าชั้นนำ

 

สถานที่สำคัญมากมาย อาทิ เซ็นทรัล พระราม 3  โลตัส พระราม 3 แม็คโคร Community Mall เช่น INT Intersect The Up Rama 3  Terminal 21 พระราม 3 (ในอนาคต) ธนาคารกรุงศรีอยุธยา สำนักงานใหญ่ โรงเรียนนานาชาติโชรส์เบอรี เป็นต้น  โครงการตั้งอยู่บนพื้นที่ 11 ไร่  มีอาคารชุดพักอาศัย 3 อาคาร ประกอบด้วย อาคาร A สูง 37 ชั้น อาคาร B และ C สูง 36 ชั้น (รวมดาดฟ้า)  โดยมีห้องพัก 706 ยูนิต ร้านค้า 14 ยูนิต  นำเสนอห้องพักอาศัยมีตั้งแต่แบบ 1 - 3 ห้องนอน และ Penthouse 4 ห้องนอน ขนาด 53.5 - 433 ตร.ม. ด้วยราคาเริ่มต้น 7.4 หมื่นบาทต่อตร.ม. 

"โครงการคอนโดฯสร้างเสร็จพร้อมอยู่ มียอดขายที่ดี โดยเฉพาะยูนิตใหญ่ แต่ราคาจับต้องได้ เป็นราคาต้นทุนในช่วง 2-3 ปีก่อนหน้า ที่ผู้ประกอบการไม่ได้รับผลกระทบจากราคาวัสดุก่อสร้าง เช่น เหล็ก อย่างในปัจจุบัน ขณะราคาที่ดินซื้อมาไม่ได้สูงเหมือนทุกวันนี้ ซึ่งเหมาะกับกำลังซื้อของคนขณะนี้ โครงการนี้มีจุดเด่น ที่เป็นคอนโดริมน้ำ เห็นวิวสีเขียวของบางกระเจ้า ไม่มีตึกบดบัง อีกทั้งบริเวณโดยรอบมีการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์อย่างต่อเนื่อง เป็นทำเลกลางเมือง ที่มีความคุ้มค่ากับการซื้อและลงทุน หากเทียบกับราคาเปิดตัวในทำเลอื่นๆ โซนพระราม 3 ราคาเฉลี่ยเปิดตัวใหม่ 103,750 บาทต่อตร.ม. ถูกกว่าครึ่งหนึ่ง ของย่าน ซีบีดี สีลม สาทร ที่อยู่ 238,105 บาทต่อตร.ม. ส่วน นราธิวาส 146,051 บาทต่อตร.ม. และเจริญนคร 134,800 บาทต่อตร.ม.เป็นต้น "