มองผ่านเลนส์อสังหาฯ " น้ำท่วม " ทำให้เศรษฐกิจแย่ - คนเปลี่ยนที่อยู่หรือไม่?

" ดร.ยุ้ย-เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ " กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งนับเป็นหญิงแกร่งแห่งวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย โพสต์ข้อความในเฟซบุ๊ก วิพากษ์ความเกี่ยวข้องของเหตุการณ์น้ำท่วม และผลกระทบทางเศรษฐกิจ รวมถึงทำเลที่อยู่อาศัย ในหัวข้อ : "น้ำท่วม" ทำให้เศรษฐกิจแย่ลงหรือไม่? ว่า ...

" ถ้าเรามองระยะสั้น แน่นอน น้ำท่วมทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจลดลง คนอาจจะออกไปซื้อของน้อยลง แต่ที่น่าสนใจคือในระยะยาว “มูลค่าทำเล” ในพื้นที่น้ำท่วมลดลงหรือไม่ ย้อนกลับไปที่ปี 2554 ปีที่น้ำท่วมหนักที่สุดของกทม. ปีหนึ่ง 

ยุ้ยและทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ได้ทำงานทดสอบกันๆง่ายผ่านงานมหกรรมบ้านและคอนโด และได้คำตอบว่า “ไม่เปลี่ยนไปเลย”

ในชีวิตจริง คนติดทำเลมากกว่าที่เราคิด แม้ทำเลที่เราอยู่จะเกิดน้ำท่วม แต่เราเลือกทำเลที่อยู่อาศัยไม่ใช่แค่ทางกายภาพอย่างเดียว แต่เรายังเลือกจากความเคยชิน ความใกล้สถานที่ต่างๆที่เคยใช้บริการ ทั้งแหล่งงาน / บ้านเพื่อน / ใกล้พ่อแม่ ฯลฯ แม้น้ำท่วมทำให้เราอึดอัด แต่เราคงจะย้ายสิ่งแวดล้อมความเคยใช้ใกล้ตัวทั้งหมดไปไม่ได้ 

ดังนั้น เวลาเราจะแก้ปัญหาเชิงชุมชน+รถติด เราต้องมีตัวนี้เป็นตัวตั้งในการคิดเสมอ แม้ยุ้ยมีข้อสังเกตว่าเรื่องนี้อาจเกิดขึ้นกับ “ทำเลเก่า” ที่เกิดขึ้นมานานแล้ว มากกว่าทำเลใหม่ๆ ที่ถนนเพิ่งตัดผ่าน แต่การย้ายที่อยู่ไม่ใช่เรื่องง่าย ชีวิตคนเรามีความคุ้นชิน มีความผูกพันธ์ "

ทั้งนี้ ก่อนหน้า ดร.ยุ้ย-เกษรา ยังระบุถึง สภาพความเป็นอยู่ และความเหลื่อมล้ำทางสังคม ในแง่ที่อยู่อาศัยของคน กทม. ว่า...

" ในขณะที่ยุ้ยอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์และได้รับข้อมูลมาตลอดว่าที่อยู่อาศัยของไทยเรา oversupply มากมาย หากพิจารณาในส่วนของหน่วยเหลือขาย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) คาดการณ์ว่า ในปี 2564  จะมีหน่วยเหลือขายในตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑลประมาณ 171,283 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 836,530  ล้านบาท มีการเตือนถึงความมากจนอันตราย  ถึงขั้นต้องเตือนกันว่าจะมีเหลือมากจนเกิดอาจวิกฤติ

แต่ในขณะเดียวกัน ยุ้ยได้ไปลงชุมชนมากมายที่อยู่ในกทม. คนในชุมชนไม่ได้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ถึงแม้บางคนจะสามารถมีบ้านได้ผ่านการช่วยเหลือของโครงการบ้านมั่นคงของภาครัฐ แต่ก็ยังเป็นที่เช่า พื้นที่เดียวกันที่อสังหาฯ oversupply ก็มีชุมชนที่กำลังอยู่แบบใจหายได้ทุกวัน เพราะไม่ได้เป็นที่ดินที่ถูกต้องบ้าง บุกรุกบ้าง 

ยุ้ยว่าเหตุการณ์นี้สามารถเป็นตัวแทนอย่างง่ายๆ ของความเหลื่อมล้ำของความเจริญที่ต้นทุนที่ดินแพง การก่อสร้างแพง  ในขณะที่มีคนจำนวนมากอีกกลุ่มที่มีรายได้น้อยมาก และบางทีอาจจะเหมือนน้อยลงทุกวันเมื่อเทียบกับราคาค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

ราคาที่อยู่อาศัยที่ต่ำที่สุดในกทม. น่าจะ 1 ล้านเป็นอย่างน้อย และค่อนข้างอยู่ไกลตัวเมืองมาก  คนในชุมชนซื้อกันไม่ไหว ถึงไหวก็เดินทางมายังแหล่งงานไม่ไหวอยู่ดี ราคาโครงการบ้านมั่นคงประมาณ 300,000 - 400,000 บาทก็แทบจะเกินเอื้อมแล้ว

Gap นี้ เป็นตัวสะท้อนที่ชัดเจน เราจึงปฏิเสธไม่ได้ว่านโยบายของกทม.ที่สำคัญอย่างหนึ่งเลยคือ การช่วยทำให้คนในชุมชนแออัดมีโอกาสเข้าถึงบ้านได้ เราไม่สามารถปล่อยให้กลไกตลาดในระบบทุนนิยมที่เป็นอยู่ทำงานอย่างเดียว เพราะถ้าอย่างนั้นแล้ว คนในชุมชนก็จะไม่มีทางได้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยเลย "