โควิดทุบ 113 คอนโดฯ หยุดขาย เสนาฯ ทุ่ม 4 พันล. ลุยเทคโอเวอร์ ปั้นแบรนด์ FLEXI

15 ต.ค. 2564 - นางสาว เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า จากสถานการณ์โควิด19 และกำลังซื้อในปัจจุบัน ทั้งนี้ เพื่อเป็นการสร้างโอกาสใหม่ ๆให้กับธุรกิจ โดยที่ผ่านมาเน้นซื้อที่ดินเปล่ามาพัฒนาเองตั้งแต่เริ่มลงเสาเข็ม แต่ปัจจุบันด้วยสถานการณ์ทางเศรษฐกิจทำให้มีโครงการที่มีปัญหาขาดสภาพคล่องทางการเงินไปต่อไปไม่ได้หลายโครงการ  ทำให้ทางเสนาเห็นโอกาสในการขยายธุรกิจด้วยการเข้าเทคโอเวอร์โครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง ซึ่งข้อดีคือ ประหยัดทั้งเวลาและต้นทุน สามารถรับรู้รายได้ได้เร็ว ที่สำคัญคือ โครงการเหล่านี้อยู่บนทำเลที่ดีมีศักยภาพและบางโครงการมาพร้อมกับลูกค้าเก่าที่เตรียมพร้อมโอนแล้ว แต่ที่ผ่านมาอาจติดเรื่องเงินทุนหมุนเวียนเท่านั้น 

 

ปี 2564 มีคอนโดฯหยุดขาย 113 โครงการ

จากข้อมูล บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) พบปี 2564 มีคอนโดมิเนียมหยุดการขายมากถึง 70% จำนวน 113 โครงการ เป็นจำนวน 30.1% ของหน่วยเหลือขาย 213,728 หน่วย และ 21.6% ของมูลค่าเหลือขาย 933,647 ล้านบาท ทั้งนี้ มองว่า เป็นการปรับตัวอย่างหนึ่งของผู้ประกอบการ เพื่อให้เข้ากับสถานการณ์ความยากลำบากในการขายของช่วงที่ผ่านมา และช่วยปรับสมดุลในแง่ซัพพลายใหม่ หลังหลายทำเล อยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลาย 

ทุ่ม 4 พันล้าน เทคโอเวอร์ 6 โครงการ 

อย่างไรก็ตาม ประเด็นนี้ กลับเป็นโอกาส และทางลัดในการดำเนินธุรกิจสำหรับเสนาฯ อีกทั้ง เป็นการช่วยเหลือสภาพของผู้พัฒนา ที่ไม่ต้องการเดินหน้าก่อสร้างโครงการต่อ หรือ มีปัญหาสภาพคล่อง ปัจจุบัน บริษัทได้เข้าซื้อโครงการแล้ว 3 ทำเล ประกอบด้วย 1.ย่านรัตนาธิเบศร์  2.ย่านเจริญนคร และ 3.ย่านบางซื่อ - เตาปูน ด้วยเงินสดราว 2 พันล้านบาท ขณะเดียวกันอยู่ระหว่างเจรจาอีก 3 โครงการ มูลค่าซื้อ-ขาย ทั้งสิ้น 6 โครงการ ในปีนี้ อยู่ที่ราว 4 พันล้านบาท โดยวัตถุประสงค์นั้น ช่วยให้ขยายธุรกิจได้รวดเร็วขึ้น และลดความเสี่ยง ลดต้นทุน จากความล่าช้า ยุ่งยากในการดำเนินการแรกเริ่มของการพัฒนาโครงการ อีกทั้ง จะช่วยเติมเต็มยอดขาย และรายได้ในอนาคตอีกด้วย  

 

"เป็นโอกาส จากคนที่หยุดทำคอนโด หรือไม่ก็ขี้เกียจทำต่อ มีตั้งแต่ โครงการที่ขี้นแค่แบบ , โครงการที่ผ่าน EIA แล้ว ,ก่อสร้างมาแล้ว 50%  และบางโครงการที่ใกล้แล้วเสร็จ ได้มาในราคาดี ทำเลดี โปรดักส์ดี ทางลัดนี้ ช่วยในการขยายธุรกิจได้รวดเร็ว เนื่องจากผ่านความเสี่ยงมาระดับหนึ่งแล้ว ลดความยุ่งยากในการขอ EIA ซึ่งเป็นปัจจัยที่ทำให้ระยะเวลาการทำโครงการใช้ระยะเวลานาน รวมถึงค่าก่อสร้าง และ ค่าที่ดินที่ปัจจุบันไม่ได้ลดลง การเข้าซื้อกิจการเพื่อนำมาพัฒนาต่อ มีข้อดีอยู่เหมือนกัน " 

ปั้นแบรนด์ใหม่ เฟล็กซี่ (FLEXI ) แข่งตลาด 1.5-2.5 ล้าน 

ทั้งนี้ ทั้งหมด จะถูกนำมาพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมแบรนด์ใหม่ “เฟล็กซี่ (FLEXI)” เช่น “เฟล็กซี่ (FLEXI) รัตนาธิเบศร์” ในแนวคิด Made From Her เน้นรายละเอียดในการอยู่อาศัย ทั้งฟังก์ชันของเฟอร์นิเจอร์ที่สามารถปรับเปลี่ยนได้ตามความต้องการ รวมถึงบริการหลังการขายผ่านแอพพลิเคชั่น SENA 360 จับกลุ่มลูกค้า GEN Y และ GEN Z กลุ่มคนรุ่นใหม่ มองหาบ้านหลังแรก และมนุษย์เงินเดือน ในเซกเม้นท์ ราคาเข้าถึงได้ 1.5-2.5 ล้านบาท หลังจากปัจจุบัน ตลาดอสังหาฯ กำลังเผชิญกับยอดปฎิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์) นับ 50% 

 

" คอนโดฯเฟล็กซี่ ราคา 1.5-2.5 ล้านบาท ถูกปั้นขึ้นมา เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าบ้านหลังแรก เนื่องจาก ขณะนี้เป็นยุคที่ คนกระเป๋าตังค์บางลง ระมัดระวังในการใช้จ่าย นอกจากคนรุ่นใหม่ มองหาที่อยู่อาศัยราคาเบาบางแล้ว มนุษย์เงินเดือนทั่้วไป บางส่วนก็เริ่มลังเลใจในการขอสินเชื่อบ้านเต็มเพดานเงินเดือน เพราะไม่มั่นใจการงานในอนาคต เป็นการทำราคาให้เหมาะกับเศรษฐกิจยุคโควิด " 

ฉายภาพอสังหาฯหลังโควิด 

นางสาวเกษรา ยังกล่าวถึง ภาพรวมภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยคาดว่าจะฟื้นตัวในปี 2565 หากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 คลี่คลายภายในสิ้นปีนี้ และวัคซีนเข้ามาในประเทศมากขึ้น คนส่วนใหญ่ได้รับการฉีดวัคซีนมากกว่า 70% วิถีชีวิตคนเริ่มกลับมาทำงานมีรายได้ปกติ สังคมมีความปลอดภัยระดับหนึ่ง เมื่อเศรษฐกิจโดยรวมดีขึ้นก็จะส่งผลบวกต่อภาพรวมธุรกิจอื่นด้วย โดยเฉพาะตลาดอสังหาริมทรัพย์ 

 

อย่างไรก็ตาม แม้ขณะนี้มีนโยบายเปิดประเทศอย่างเป็นทางการ 1 พ.ย. แต่ไม่สามารถการันตีได้ว่า นักท่องเที่ยวจะตอบรับเต็มที่ ไหลเข้ามา 40 ล้านคนเหมือนปี 2562 คงต้องใช้เวลาฟื้นฟู และสร้างความมั่นใจ ว่าประเทศไทยมีความปลอดภัยในสายตาระดับนานาชาติ 

 

ส่วนตลาดอสังหาฯ ในวิกฤติพบ ว่าไม่ได้แย่เหมือนที่คาดการณ์ไว้ เพราะผู้ประกอบการรายใหญ่ ยังคงมีสภาพคล่องอยู่ในระดับดี และปรับตัวเก่ง ทำให้อุตสาหกรรมไม่ล้มง่ายๆ คาดปีนี้ อาจมีโอกาสเติบโตได้เล็กน้อย และฐานที่ต่ำในปี 2563  ขณะปี 2565 ประเมินโตราว 5-10% ในเชิงหน่วยเพิ่มขึ้น และมูลค่าลดลง จากเทรนด์การพัฒนาสินค้าราคาถูกลง 

 

ทั้งนี้ อยากให้รัฐบาลเร่งสร้างความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจ และอัดเม็ดเงินเข้าสู่ระบบ แบบถูกที่ถูกเวลา เช่น การผลักดันเมกะโปรเจ็กต์ใหม่ๆ ที่จะหมุนเวียน ให้เกิดการจ้างงาน มีการจับจ่ายใช้สอย ขณะอสังหาฯ นอกจากจะได้อานิสงค์ จากเศรษฐกิจที่ดี คนมีความต้องการที่อยู่อาศัยแล้ว เมกะโปรเจ็กต์นั้นๆ ยังเท่ากับเป็นการเปิดหน้าดิน เปิดทำเลใหม่ๆให้กับผู้พัฒนาอสังหาฯอีกด้วย 

 

" อสังหา เป็นปัจจัย 4 ตอบยากได้ ว่าเราจะนำเศรษฐกิจ หรือ เศรษฐกิจจะนำอสังหาฯ ฉะนั้น การสร้างเมกะโปรเจ็กต์ ให้คนงานมีเงิน มีเม็ดเงินในระบบ หมุนเวียน คนใช้จ่าย เศรษฐกิจโต จะกระตุ้นภาพรวมได้มากกว่า และยั่งยืนกว่า การเอาเงินใส่มือประชาชน " 

 

ส่วนปัจจัยส่งเสริมอื่นๆ เช่น มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง ในบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทนั้น พบเมื่อเทียบกับการบังคับใช้ ช่วงวิกฤติเศรษฐกิจอื่นๆก่อนหน้า ครั้งนี้ได้ผลน้อยสุด เพราะสถานการณ์ต่างกัน ยุคโควิดทำให้เศรษฐกิจแย่ คนไม่อยากใช้จ่าย เปรียบ เหมือนการซื้อของลดราคา อยู่ที่มีเงินพอที่จะซื้อ เพื่อเอาส่วนลดดังกล่าวหรือไม่ ใช้ไม่ได้กับทุกคน ทั้งนี้ อยากให้รัฐขยายเพดานไปถึงระดับ 4 ล้าน บาท อาจมีผลต่อตลาดมากขึ้น  เพราะหน่วยเหลือเยอะสุด คือ 3-5 ล้านบาท  ปัญหาอยู่ที่ไหน ต้องแก้ตรงนั้น

 

สำหรับเป้ายอดขายในปีนี้ ทางบริษัทปรับลดลงเหลือ 7,111 ล้านบาท ส่วนยอดโอนของบริษัทได้ปรับลดลงมาเหลือ 6,943 ล้านบาท โดยในช่วง 8 เดือนที่ผ่านมา (ม.ค.-ส.ค. 64) บริษัทสามารถทำยอดขายได้แล้ว 3,200 ล้านบาท ปัจจุบันยอดรับรู้รายได้จากมูลค่ายอดขายรอโอน (Backlog) ทั้งหมด 7,052 ล้านบาท ( ณ สิ้นเดือน มิถุนายน 2564) สามารถรับรู้ในปีนี้ 3,689 ล้านบาท