แสนสิริ เดินกลยุทธ์แยบยล ดัน "เดอะสแตนดาร์ด" หนุนอนาคตอสังหาฯ

แม้ธุรกิจโรงแรม ไม่ใช่ธุรกิจหลัก ของบิ๊กเนม อสังหาริมทรัพย์ อย่าง บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) แต่การประกาศ เข้าลงทุนในเชนโรงแรมดัง "เดอะ สแตนดาร์ด"  ซึ่งขึ้นชื่อในกลุ่มบูทีคโฮเต็ลระดับโลก

 

ฐานะผู้ถือหุ้นของบริษัทแม่ " สแตนดาร์ด อินเตอร์เนชั่นแนล" สัญชาติอเมริกัน ตั้งแต่ปี 2560 ก่อนเพิ่มสัดส่วนการลงทุนเรื่อยมา จน ณ ปัจจุบัน แสนสิริกลายเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ 62% ได้แฝงนัยการทำธุรกิจในยุคหน้า ให้เห็นเค้าลางของรายใหญ่รายนี้อย่างชัดเจน
 

สัญญาณน่าจับตามอง ยังมาพร้อมกับ 1 ธ.ค. เปิดให้บริการ โรงแรม เดอะสแตนดาร์ด หัวหิน (The Standard Hua Hin) ผ่านการลงทุนเอง 100%  ของแสนสิริ ด้วยเม็ดเงินราว 800 ล้านบาท งัดที่ดิน 15 ไร่ ติดริมหาดใจกลางเมืองหัวหิน

 

ปั้นจิกซอว์โรงแรม "เดอะสแตนดาร์ด" แห่งแรกในไทย และในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้  ตั้งเป้าอัตราการเข้าพัก 60% ภายในปี 2565  ซึ่งนับเป็นโรงแรมแห่งที่ 3 ของพอร์ตแสนสิริ ต่อจากการพลิกโฉม 2 โรงแรม  เอสเคป เขาใหญ่ เป็น เดอะ เภรี โฮเต็ล เขาใหญ่  และ เอสเคป หัวหิน เป็น เดอะ เภรี โฮเต็ล หัวหิน 

 

โกยอย่างต่ำ 500 ล.

"ฐานเศรษฐกิจ" เจาะงบการเงิน บมจ.แสนสิริ รายได้ต่อปีราว 3-4 หมื่นล้านบาท โดยแบ่งเป็นจากธุรกิจหลัก พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขาย 75% และ จากธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ ค่าเช่าอาคารสำนักงาน , บริษัทบริหารจัดการอสังหาฯ (พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ) และ โรงแรม 15%  โดยงวดไตรมาส3 /2564  พบ แสนสิริ มีรายได้ค่าบริหารโรงแรมราว  81 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างมาก จาก 27 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นกว่า 100% ในงวด 9 เดือน หลังจากโรงแรมในต่างประเทศของ " สแตนดาร์ด อินเตอร์เนชั่นแนล"  ทยอยกลับมาเปิดให้บริการได้มากขึ้น

 

สอดคล้องเป้าหมายทางรายได้ ซึ่งนายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บมจ. แสนสิริ ระบุ ในระยะสั้น บริษัทตั้งเป้าหมายรายได้จากธุรกิจโรงแรมปีละ 500 ล้านบาท โดยเป็นส่วนกำไรถึง 120 ล้านบาท แบ่งเป็น จาก  โรงแรมเดอะสแตนดาร์ด หัวหิน ปีละ 400 ล้านบาท (กำไร 100 ล้านบาท) และจาก 2 โรงแรมเดิม ปีละ 100 ล้านบาท (กำไร 20 ล้านบาท) ไม่นับรวมรายได้ส่วนแบ่งจากการถือหุ้นใหญ่ใน สแตนดาร์ด ที่ต่อปีทำรายได้จากหลายโรงแรมทั่วโลกมากกว่าพันล้านบาท

 

เปิดทำเลหัวหินปลุกโมเดลการลงทุน 

ตลาดอสังหาฯ ที่ผันผวนมากขึ้น เป็นเพียงหนึ่งในอีกหลายเหตุผล ที่ทำให้แสนสิริ เริ่มเดินเกมเน้นกระจายความเสี่ยง สู่ การสร้างรายได้ประจำ (recurring income) โดยแนวโน้มตลาดท่องเที่ยวไทย หลังปลดล็อกสถานการณ์โควิด19 ที่น่าจะฮอตปรอทแตกจากจุดหมายปลายทางเบอร์ต้น คือ คำตอบที่เด่นชัดที่สุด โดยนายอุทัย ประเมินว่า อย่างไรเสีย เศรษฐกิจไทยหนีไม่พ้นจากการใช้ภาคท่องเที่ยวผลักดันจีดีพี 

 

ฉะนั้น น่าจะได้เห็นรัฐออกมากระตุ้นทั้งการท่องเที่ยวในประเทศ และดึงต่างชาติเข้ามาในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า คาดการณ์ไฮซีซั่นแค่ 5 เดือน (พ.ย.64 - มี.ค.65) จะมีต่างชาติเข้ามาไทยไม่น้อยกว่าล้านคน ใช้จ่ายต่อหัว 60,000 บาท ขณะนักท่องเที่ยวไทยมีอัตราท่องเที่ยวในประเทศมากขึ้น จากข้อจำกัดด้านการเดินทางไปต่างประเทศ 

 

ก่อนหน้า โรงแรมแบรนด์เดอะสแตนดาร์ด วางแผนขยายโรงแรมเพิ่ม 4 เท่าตัวทั่วโลกใน 5 ปี เจาะช่วงปี 2564-2568 ทั้งหมด 9 แห่ง รวมห้องพักกว่า 1,828 ห้อง ไทม์ไลน์ล่าสุด คือ เดอะสแตนดาร์ดหัวหิน (แสนสิริเป็นเจ้าของเอง)  และ เตรียมเปิดตัวแฟล็กชิฟของเอเชีย ที่ตึกมหานคร "เดอะ แสตนดาร์ด แบงค็อก มหานคร" ในช่วงเดือน พ.ค. 2565  

 

ขณะนายอุทัยเผยต่อว่า ขณะนี้แสนสิริและเดอะสแตนดาร์ด อยู่ระหว่างการเจรจากับเจ้าของที่ดินในเมืองท่องเที่ยวหลายแห่ง ต่อเนื่องจากโมเดลการลงทุนเอง 100% บนที่ดินสัญญาเช่า30 ปี เปิดให้บริการ โรงแรมเดอะสแตนดาร์ด หัวหิน ซึ่งแบ่งเป็น ห้องพัก 178 ห้อง และ วิลล่า 21 หลัง ราคาเฉลี่ยห้องพัก 6,000 บาทต่อคืน สูงสุด 30,000 บาทต่อคืน  

 

ล่าสุดดีลเจ้าของที่ดินที่จังหวัดภูเก็ตอีก 1 แปลง เพื่อเตรียมปั้น โรงแรมเดอะสแตนดาร์ด อีก 1 แห่ง ตั้งเป้าถอดแบบ เกาะ Ibiza ของสเปน (เดสซิเนชั่นขึ้นชื่อด้านการท่องเที่ยวและสังสรรค์) รวมไปถึงแผนในสมุย และ พัทยา ครอบคลุมเมืองท่องเที่ยวหลัก ที่มีความเป็นเดสซิเนชั่น 4 โลเคชั่น ในระยะ 3 ปี  เพื่อให้เหมาะกับ ดีเอ็นเอ ของแบรนด์เครือเดอะสแตนดาร์ด  ซึ่งมีแบรนด์ย่อยตั้งแต่  เดอะสแตนดาร์ด ระดับ 5 ดาว  , บังค์เฮ้าส์ ระดับ 4 ดาว  และ เดอะ เภรี ระดับ 3-5 ดาว โดยรูปแบบการลงทุนนั้น เบื้องต้นจะเป็นการรับบริหารให้กับเจ้าของที่ดิน 

 

ผนึก 2 ขา ดันธุรกิจเพื่อขาย

จากข้างต้น นอกจาก แสนสิริ จะทำหน้าที่เป็นตัวกลาง เชื่อมระหว่างเจ้าของที่ดินที่ต้องการจะลงทุนในธุรกิจโรงแรม จุดเชื่อมโยงที่น่าจับตา ยังเอื้อต่อธุรกิจหลักอีกด้วย เจาะแต่ละปี บมจ.แสนสิริ เปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ไม่น้อยกว่า 20 - 30 โครงการ พีคสุด ปี 2561 เปิด ทั้งสิ้น 31 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 6 หมื่นล้านบาท  การต่อยอดเพิ่มทุน แสวงหาโอกาสใหม่ๆ ผ่านการเข้าไปลงทุน ระดมทุน เพื่อผลักดันธุรกิจหลัก มีให้เห็นเรื่อยมา ชัดเจนสุด คือการ ปั้น " สิริฮับ โทเคน " โดยมีสินทรัพย์ขนาดใหญ่ สิริ แคมปัส มูลค่า 15,000 ล้านบาท ล่อตาล่อใจนักลงทุน 

 

เทียบเคียง นายอุทัย ระบุว่า โอกาสการบุกลงทุนในธุรกิจโรงแรมนั้น จะเกื้อหนุนและหมุนกลับมายังธุรกิจหลัก เพื่อขายของบริษัท ยกตัวอย่าง ในอนาคต แสนสิริ มีแผนจะนำโรงแรมเดอะสแตนดาร์ดหัวหิน เข้ากองรีท หรือ ออกเป็น ICO (โทเคนดิจิทัลที่มีอสังหาริมทรัพย์อ้างอิง) หรือ หมดสัญญาเช่า อาจต่อสัญญา และนำมารีโนเวทเป็นโครงการที่พักอาศัยเพื่อขายในลักษณะลีสต์โฮลด์ก็ได้เช่นกัน  ทั้งนี้ แสนสิริ ยังวางแผน นำบริษัท สแตนดาร์ด อินเตอร์เนชั่นแนล เข้าตลาดหลักทรัพย์อีกด้วย 

 

"แสนสิริ ยังเน้นลงทุนในธุรกิจหลัก เรสซิเดนท์ บ้าน - คอนโดฯ ขณะการเข้าลงทุนในธุรกิจโรงแรม เป็นการหาจุดเชื่อมประโยชน์ให้กับธุรกิจหลัก เปรียบเป็นการลงทุนด้านซอฟแวร์ รับกับสิ่งที่ทำอยู่ เสริมทั้งแบรนด์ และ ประโยชน์ต่างตอบแทนทั้งรายได้และแหล่งเงินทุน"

กูรูชี้แสนสิริโกย 3 เด้ง

บริบทใหม่การลงทุนโครงการอสังหาฯอีกขั้นของแสนสิริ  ประเภท โรงแรม - รีสอร์ท ตอบรับทิศทางธุรกิจอสังหาฯในยุคหน้า ซึ่งถูกโควิด-19 ดิสรัปฯ ตลอด 2 ปี (2563-2564 ) เกิดภาพบิ๊กเนมขยับตัวเป็นโฮลดิ้ง กระจายความเสี่ยง หยิบจับธุรกิจอื่นๆ ทั้งที่เกี่ยวข้อง และไม่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาฯ เพิ่มช่องทางการหารายได้ใหม่ เช่น บมจ.สิงห์เอสเตท มุ่งโรงไฟฟ้า ,บมจ.ออริจิ้น พลิกคอนโดฯ เป็นเซอร์วิสอพาร์เม้นท์ เช่นเดียวกับ บมจ.อนันดา ปั้นพอร์ตรายได้ประจำ ถือครองเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ รวม 5 แห่งในปีหน้า ซึ่งจะสร้างผลตอบแทนทั้งรายได้ระยะสั้น(ปล่อยเช่ารายวัน) และระยะยาว 

 

ขณะกูรูด้านอสังหาฯ นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย วิเคราะห์ธุรกิจอสังหาฯ ว่า ปัจจุบันมีความยากขึ้นทั้งในแง่ลงทุนใหม่และสร้างผลกำไร ตลาดคอนโดฯที่เคยเฟื่องฟูอย่างมากในช่วง 5 ปีก่อนหน้า ชะลอตัวลงมาก ทำให้ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ๆ เริ่มเปลี่ยนโครงสร้างการลงทุนให้เห็นมากขึ้น

 

พิจารณาการขยับของแสนสิริครั้งนี้มีแต่ได้กับได้ หลังประกาศมั่นใจระยะ 10 ปี โรงแรมเดอะสแตนดาร์ดหัวหิน จะคืนทุนทั้งหมด และเตรียมขายเข้ากองรีท ย้อนไปครั้งแสนสิริ ขายอาคารสำนักงาน "สิริภิญโญ" ที่เพิ่งซื้อมา ทำกำไรได้สูงมาก ส่วนโรงแรม แค่สินทรัพย์โรงแรมที่หัวหิน มีมูลค่าน่าสนใจ คาดทำผลตอบแทน ในส่วนกำไรได้ค่อนข้างดี เกื้อหนุนประโยชน์ต่อธุรกิจหลักโดยตรง 

 

"การลงทุนในธุรกิจโรงแรมของแสนสิริ เกิดประโยชน์ 3 ด้าน 1.ในอนาคตจะกลายเป็นสินทรัพย์สำหรับระดมทุน 2.แหล่งกำไร และ 3.เพิ่มความแข็งแกร่งของแบรนด์ " 

ตอกย้ำเจ้าอสังหาฯเมืองท่องเที่ยว

นายภัทรชัย กล่าวสรุปว่า จากการเก็บรวบรวมข้อมูลด้านภาคการท่องเที่ยวของไทย มั่นใจธุรกิจโรงแรมจะฟื้นตัวดี หลังสถานการณ์โควิดคลี่คลาย เทียบปี 2562 มีนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาในประเทศเกือบ 40 ล้านคน ซึ่งดีมานด์อั้นที่เตรียมกลับมา จะผลักดันให้โรงแรมในเมืองท่องเที่ยวเป็นที่ต้องการสูง นั่นคือโอกาสของเจ้าของธุรกิจโรงแรม เจาะเมืองหัวหิน คนไทยให้ความนิยมสูง ส่วนภูเก็ต สมุย และพัทยา เป็นนักท่องเที่ยวต่างชาติ ซึ่งที่ผ่านมาเมืองเหล่านี้มีอัตรายอดเข้าพักเฉลี่ยทั้งปีอยู่ที่ราว 70% ค่อนข้างสูงมาก ประเดิมโรงแรมแรกของแสนสิริ หาคู่แข่งเทียบยาก 

 

"แสนสิริ เป็นเจ้าอสังหาฯทั้งในหัวหิน พัทยา และภูเก็ต พบมีฐานลูกค้าที่เป็นแฟนคลับอยู่หนาแน่น ความแข็งของแบรนด์เอง เสริมรับเดอะสแตนดาร์ด คงช่วยต่อยอดโอกาสระยะหน้า ชักจูงนักลงทุนได้ไม่ยาก ยิ่งในทำเลที่ที่ดินหาได้ยาก ราคาแพง อย่างหัวหิน ไร่ละ 150 ล้านบาท ทำให้ซัพพลายประเภทบีชฟรอนด์แทบไม่มี คาดจะได้รับการตอบรับสูง  "