ถอดรหัส ทำไม? น้ำท่วม กทม. ส่อง 5 ทำเลเสี่ยง น้ำทะเลหนุน แต่ราคาที่ดินยังขึ้น

24 พ.ย.2564 - น้ำท่วม เป็นปัญหาที่คน กรุงเทพฯ  อิดหนาระอาใจมายาวนาน แม้จะมีการพยายามวางระบบเพื่อแก้ไขปัญหาอย่างเต็มที่ แต่ปัญหานี้ก็ยังคงเป็นเรื่องกวนใจในชีวิตความเป็นอยู่ของคนในปัจจุบัน เมื่อพิจารณาลักษณะทางกายภาพร่วมกับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ (Climate change) 

 

ทำให้มีการคาดการณ์ว่าในอนาคตกรุงเทพฯ จะมีโอกาสจมน้ำ เห็นได้จากรายงานความเสียหายทางเศรษฐกิจที่คาดการณ์จากการเพิ่มขึ้นของระดับน้ำทะเลแบบสภาวะสุดขีดใน 7 เมืองของเอเชียภายในปี พ.ศ. 2573 ของกรีนพีซ เผยว่า สภาพภูมิศาสตร์ของกรุงเทพฯ เป็นที่ลุ่มต่ำที่ เสี่ยงน้ำท่วม หากระดับน้ำทะเลเพิ่มขึ้น ภายในปี พ.ศ. 2573 

สอดคล้องกับรายงาน Turn Down the Heat: Climate Extremes, Regional Impacts, and the Case for Resilience ของธนาคารโลก ที่คาดว่าการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศจะทำให้พื้นที่กรุงเทพฯ มีโอกาสจมน้ำภายในปี พ.ศ. 2573 เช่นเดียวกัน

 

ดังนั้น ปัญหาน้ำท่วมขังที่มีแนวโน้มขยายวงกว้างขึ้นเรื่อย ๆ จึงสร้างความกังวลให้ผู้บริโภคมองว่าธรรมชาติกำลังส่งสัญญาณบอกให้ทุกคนเตรียมพร้อมรับการเปลี่ยนแปลงที่ใกล้เข้ามา
 

ถอดรหัสทำไมกรุงเทพฯ กลายเป็นเมืองน้ำมาก

• ความเจริญอย่างรวดเร็วเปลี่ยนพื้นที่รับน้ำ การพัฒนาระบบสาธารณูปโภคและระบบคมนาคมเพื่อรองรับการเป็นเมืองหลวงส่งผลให้เกิดการกระจุกตัวของแหล่งงาน สถานศึกษา และการลงทุนของภาคธุรกิจ นอกจากนี้ การเร่งพัฒนาของเมืองทำให้พื้นที่ที่เคยเป็นพื้นที่รับหรือระบายน้ำลดน้อยลง และถูกแทนที่ด้วยสิ่งปลูกสร้าง จึงเกิดปัญหาน้ำท่วมขังได้ง่ายกว่าในอดีตท่อระบายน้ำเล็กเกินไปและมักอุดตัน ระบบท่อระบายน้ำในกรุงเทพฯ ออกแบบมาเพื่อรองรับน้ำฝนในปริมาณที่ฝนตกไม่เกิน 60 มิลลิเมตร/ชั่วโมงเท่านั้น แต่ปัจจุบันฝนที่ตกลงมามีปริมาณมากกว่า 100 มิลลิเมตร/ชั่วโมง จึงทำให้ไม่สามารถระบายน้ำได้ทัน

• ปัญหาท่อระบายน้ำอุดตันจากการสะสมของเศษขยะ ซึ่งกรุงเทพมหานครได้พยายามหาแนวทางในการแก้ไขปัญหา เช่น กำหนดให้มีการวางท่อระบายน้ำขนาดเส้นผ่านศูนย์กลางประมาณ 1.20 เมตร เมื่อมีการสร้างหรือปรับปรุงถนนใหม่ รวมถึงการก่อสร้างท่อลอด Pipe Jacking จะใช้ท่อระบายน้ำขนาดเส้นผ่านศูนย์กลางประมาณ 1.20 เมตร รวมทั้งสร้างอุโมงค์ระบายน้ำ และลอกท่อระบายน้ำอย่างสม่ำเสมอ

 

• พื้นดินทรุดตัวต่อเนื่อง การสูบน้ำบาดาลขึ้นมาใช้อุปโภคบริโภคและอุตสาหกรรมมาเป็นเวลายาวนานส่งผลให้ชั้นดินค่อย ๆ ยุบตัวจนเกิดแผ่นดินทรุดตัวสะสม ทำให้ลักษณะทางกายภาพของกรุงเทพฯ เป็นแอ่งกระทะเมื่อมีฝนตกหนักจึงท่วมขังได้ง่าย จนมีการบังคับใช้กฎหมายควบคุมการใช้น้ำบาดาลในปี พ.ศ. 2540 การทรุดตัวจึงชะลอลง แต่ระดับความสูงต่ำของแต่ละเขตยังคงแตกต่างกันอยู่ เห็นได้จากผลการศึกษาสำรวจของสำนักนโยบายและแผนสิ่งแวดล้อม กระทรวงวิทยาศาสตร์เทคโนโลยีและสิ่งแวดล้อม ปี พ.ศ. 2544 รายงานว่าสถานการณ์โดยรวมของแผ่นดินทรุดในเขตกรุงเทพฯ ดีขึ้น มีอัตราการทรุดตัวอยู่ที่ประมาณปีละ 1 เซนติเมตร ยกเว้นเขตดอนเมืองที่มีอัตราการทรุดตัวอยู่ระหว่าง 3-5 เซนติเมตรต่อปี และเขตหนองจอกมีอัตราการทรุดตัวอยู่ระหว่าง 2-3 เซนติเมตรต่อปี

 

• ระดับความสูงจากระดับน้ำทะเล ถือเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้แต่ละพื้นที่มีความเสี่ยงต่อน้ำท่วมไม่เท่ากัน จากข้อมูลของกรมแผนที่ทหาร พบว่า พื้นที่ในกรุงเทพฯ สูงกว่าระดับน้ำทะเลปานกลางเพียงประมาณ 1-1.5 เมตร ถือว่ามีระดับที่ไม่สูงมากนัก

 

• Climate change ดันระดับน้ำทะเลหนุนสูง มักเกิดในพื้นที่ราบลุ่มที่อยู่ไม่ไกลจากปากอ่าวหรือทะเล ระดับน้ำในแม่น้ำจะได้รับอิทธิพลน้ำขึ้น-น้ำลงเนื่องมาจากระดับน้ำทะเลหนุนตลอดเวลา ในช่วงเวลาที่น้ำทะเลหนุนสูงเมื่อรวมกับมวลน้ำเหนือจากลุ่มแม่น้ำเจ้าพระยาในช่วงฤดูฝนจึงทำให้เกิดน้ำท่วมในชุมชนริมแม่น้ำเสมอ คณะกรรมการระหว่างรัฐบาลว่าด้วยการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศคาดการณ์ว่า ก่อนปี พ.ศ. 2593 กว่า 600 ล้านคนทั่วโลกที่อาศัยในที่ราบลุ่มอาจต้องเผชิญกับน้ำท่วมชายฝั่งซึ่งเป็นผลมาจากระดับน้ำในมหาสมุทรที่เพิ่มขึ้น

 

อัปเดตเทรนด์ความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วม-น้ำทะเลหนุนสูง

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย เผยทำเลเสี่ยงน้ำท่วมและทำเลเสี่ยงน้ำทะเลหนุนสูง พร้อมอัปเดตความสนใจซื้อ-เช่าที่อยู่อาศัยจากข้อมูลผู้เข้าเยี่ยมชมในเว็บไซต์ DDproperty.com ในเดือนตุลาคม 2564 รวมทั้งแนวโน้มดัชนีราคาและดัชนีอุปทาน เพื่อสะท้อนทิศทางความต้องการที่อยู่อาศัยที่น่าสนใจในทำเลเหล่านี้

 

ทำเลเสี่ยงน้ำท่วม แต่แนวโน้มราคายังบวก

ทำเลเสี่ยงน้ำท่วมส่วนใหญ่ (ข้อมูลจากกรุงเทพมหานคร) เมื่อพิจารณาแนวโน้มราคาอสังหาฯ พบว่า มีการปรับตัวสูงขึ้นจากปีก่อนหน้า ในขณะที่ความสนใจซื้อ-เช่ายังคงสูง

• แขวงบางซื่อ เขตบางซื่อ มีความสนใจซื้อในเดือนตุลาคมสูงถึง 72% จากความสนใจซื้อโดยรวมของเขต ถือว่าสูงที่สุดเมื่อเทียบกับทำเลเสี่ยงน้ำท่วมอื่น ๆ ในขณะที่ความสนใจเช่าสูงถึง 57% แนวโน้มราคาอสังหาฯ ยังคงทรงตัวจากปีก่อนหน้า ส่วนจำนวนอุปทานเพิ่มขึ้น 29% จากรอบปีก่อน (YoY) มีสัดส่วนอุปทานอยู่ที่ 67% ของอุปทานโดยรวมของเขตบางซื่อ โดยทำเลนี้ได้อานิสงส์จากการเปิดให้บริการของรถไฟสายสีแดง ช่วงบางซื่อ-ตลิ่งชัน, ช่วงบางซื่อ-รังสิต และใกล้สถานีกลางบางซื่อ ทำให้ความสนใจซื้อ-เช่ายังคงอยู่ในอัตราที่สูง

 

• แขวงจันทรเกษม เขตจตุจักร ความสนใจซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยของทำเลนี้มีสัดส่วน 22% เท่ากัน เมื่อเทียบกับความสนใจซื้อและเช่าโดยรวมของเขต ด้านแนวโน้มราคาอสังหาฯ ยังเติบโต โดยเพิ่มขึ้น 7% YoY ด้านอุปทานเพิ่มขึ้นถึง 75% YoY จำนวนอุปทานคิดเป็นสัดส่วน 16% ของอุปทานทั้งหมดในเขตจตุจักร

 

• แขวงทุ่งสองห้อง เขตหลักสี่ ความสนใจซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยในทำเลนี้ยังคงมีสัดส่วนสอดคล้องกัน โดยความสนใจซื้อสูงถึง 61% เมื่อเทียบกับความสนใจซื้อโดยรวมของเขต ส่วนความสนใจเช่าสูงถึง 59% เมื่อเทียบกับความสนใจเช่าโดยรวมของเขตเช่นกัน ด้านแนวโน้มราคาเพิ่มขึ้น 1% YoY ในขณะที่แนวโน้มอุปทานเพิ่มขึ้น 14% YoY มีสัดส่วนอุปทานอยู่ที่ 67% ของอุปทานโดยรวมของเขตหลักสี่

 

• แขวงแสมดำ เขตบางขุนเทียน มีความสนใจซื้อคิดเป็นสัดส่วน 51% เมื่อเทียบกับความสนใจซื้อโดยรวมของเขต ด้านความสนใจเช่ามีสัดส่วนอยู่ที่ 60% เมื่อเทียบกับความสนใจเช่าโดยรวมของเขต ในส่วนแนวโน้มราคาอสังหาฯ เพิ่มขึ้น 5% YoY ด้านแนวโน้มอุปทานเพิ่มขึ้น 16% YoY มีสัดส่วนอุปทานอยู่ที่ 60% ของอุปทานโดยรวมของเขตบางขุนเทียน

 

• แขวงบางแคเหนือ เขตบางแค มีความสนใจซื้อคิดเป็นสัดส่วน 24% เมื่อเทียบกับความสนใจซื้อโดยรวมของเขต ด้านความสนใจเช่ามีสัดส่วน 20% จากความสนใจเช่าโดยรวมของเขต โดยแนวโน้มราคาเพิ่มขึ้น 5% YoY ด้านแนวโน้มอุปทานเพิ่มขึ้น 43% YoY มีสัดส่วนอุปทานอยู่ที่ 29% ของอุปทานโดยรวมของเขตบางแค
   

 

ทำเลเสี่ยงน้ำทะเลหนุน แนวโน้มราคาพุ่ง

ด้านแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยในทำเลเสี่ยงน้ำทะเลหนุนยังคงมีทิศทางเติบโต เช่นเดียวกับแนวโน้มอุปทาน

 

• แขวงจักรวรรดิ์ เขตสัมพันธวงศ์ พบว่าความสนใจซื้อมีสัดส่วนอยู่ที่ 54% เมื่อเทียบกับความสนใจซื้อโดยรวมของเขต ในขณะที่ความสนใจเช่ามีสัดส่วนเพียง 14% เท่านั้นเมื่อเทียบกับความสนใจเช่าโดยรวมของเขต ด้านแนวโน้มราคาและแนวโน้มอุปทานเพิ่มขึ้นเท่ากันที่ 29% YoY โดยมีสัดส่วนอุปทานอยู่ที่ 38% ของอุปทานโดยรวมของเขตสัมพันธวงศ์

 

• แขวงบางยี่ขัน เขตบางพลัด ความสนใจซื้อและเช่ามีสัดส่วนในระดับไล่เลี่ยกัน โดยความสนใจซื้ออยู่ที่ 32% เมื่อเทียบกับความสนใจซื้อโดยรวมของเขต ส่วนความสนใจเช่าอยู่ที่ 31% เมื่อเทียบกับความสนใจเช่าโดยรวมของเขต ด้านแนวโน้มราคาเพิ่มขึ้น 5% YoY ส่วนแนวโน้มอุปทานเพิ่มขึ้น 38% YoY มีสัดส่วนอุปทานอยู่ที่ 26% ของอุปทานโดยรวมของเขตบางพลัด

 

• แขวงดาวคะนอง เขตธนบุรี มีความสนใจซื้อเป็นสัดส่วนอยู่ที่ 35% เมื่อเทียบกับความสนใจซื้อโดยรวมของเขต ส่วนความสนใจเช่าอยู่ที่ 23% เมื่อเทียบกับความสนใจเช่าโดยรวมของเขต ในขณะที่แนวโน้มราคาทรงตัวจากรอบปีก่อนหน้า ส่วนแนวโน้มอุปทานเพิ่มขึ้น 25% YoY มีสัดส่วนอุปทานอยู่ที่ 34% ของอุปทานโดยรวมของเขตธนบุรี 
   

 

ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาจากผังเมืองกรุงเทพฯ พบว่า ทำเลเสี่ยงน้ำท่วมและเสี่ยงน้ำทะเลหนุนส่วนใหญ่ถูกกำหนดให้เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยซึ่งมีความหนาแน่นของการอยู่อาศัยปานกลางและสูง รวมทั้งมีที่ดินประเภทพาณิชยกรรมด้วย ดังนั้น คาดว่าในอนาคตผู้พัฒนาอสังหาฯ จะเดินหน้าพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับความต้องการผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากทำเลเหล่านี้ยังมีศักยภาพในการเติบโตอยู่ไม่น้อย

จากข้อมูลผู้เข้าเยี่ยมชมในเว็บไซต์ DDproperty.com พบว่า คอนโดมิเนียมติดอันดับหนึ่งประเภทที่อยู่อาศัยที่มีความสนใจซื้อในทำเลเสี่ยงน้ำท่วมและเสี่ยงน้ำทะเลหนุนในรอบ 3 เดือนที่ผ่านมา (ระหว่างเดือนสิงหาคม-ตุลาคม 2564) ตามมาด้วยที่ดิน และบ้านเดี่ยว จากการที่ที่ดินติด 1 ใน 3 ประเภทของอสังหาฯ ที่ได้รับความสนใจซื้อมากที่สุด สะท้อนให้เห็นว่า แม้ทำเลเหล่านี้จะเสี่ยงต่อการเผชิญปัญหาน้ำท่วมขัง แต่ยังคงมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ในมุมผู้ประกอบการและผู้บริโภคแล้วมองเห็นศักยภาพในการนำที่ดินไปพัฒนาโครงการต่าง ๆ ในอนาคต

 

อย่างไรก็ตาม ผู้บริโภคสามารถเสริมความมั่นใจก่อนเลือกซื้อบ้าน โดยตรวจสอบข้อมูลพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมในกรุงเทพฯ ได้จากเว็บไซต์กรมป้องกันและบรรเทาสาธารณภัย กระทรวงมหาดไทย หรือสำนักงานพัฒนาเทคโนโลยีอวกาศและภูมิสารสนเทศ (องค์การมหาชน)