เจาะทำเลที่ดินรถไฟ “ตลาดคลองสาน “สู่โรงแรมลักชัวรี ริมเจ้าพระยา

ที่ผ่านมามีโครงการอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจขนาดใหญ่เกิดขึ้นจำนวนมากบริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา เนื่องจากเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูง  เพราะสามารถใช้เป็นจุดขายเพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยวชาวไทยและต่างชาติเข้าพื้นที่ ขณะแปลงที่ดินค่อนข้างหายากมักตกอยู่ในมือของนายทุนรายใหญ่เกือบทั้งหมดแล้ว 

บิ๊กทุนจ้อง

ล่าสุดการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) มีแผนนำที่ดิน5ไร่บริเวณตลาดคลองสาน ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา บนถนนเจริญนครออกประมูล สร้างรายได้ ขณะศักยภาพของแปลงที่ดิน สามารถเชื่อมต่อกับฝั่งพระนครด้วยท่าเรือข้ามฝากระหว่างท่าเรือคลองสานกับท่าเรือสี่พระยา  รายล้อมด้วยโรงแรมระดับ 5 ดาว ซึ่งถือเป็นจุดขายของนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ รวมทั้งรถไฟฟ้าสายสีทอง ทำให้ผู้เดินทางได้รับความสะดวกสบายมากขึ้น อีกทั้งมีเส้นทางทางเรือเป็นแหล่งวัฒนธรรมเก่าแก่ใกล้บริเวณศูนย์การค้าไอคอนสยาม จึงเหมาะพัฒนาเป็นโรงแรมหรู-มิกซ์ยูส ส่งเสริมให้ทำเลในย่านนี้คึกคักและเชื่อว่ามีนายทุนหลายรายจับตามอง

จากตลาดสู่โรงแรมหรู

ปัจจุบัน พื้นที่ตลาดคลองสานพลาซ่า จำนวน 36 คูหา พร้อมกับสัญญาเช่าท่าเรือคลองสาน ผู้เช่าจะคืนพื้นที่ภายใน 31 ธันวาคม 2564  รฟท.จึงได้ดำเนินการจ้างบริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด เป็นที่ปรึกษาเพื่อดำเนินการศึกษาวิเคราะห์ความเป็นไปได้โครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณตลาดคลองสานต่อไปจากการประเมินมูลค่าที่ดินพบว่ามูลค่าตลาดของที่ดินในโครงการฯ พื้นที่ 5 ไร่ หรือ 2,000 ตารางวา  มีมูลค่าตลาดที่เหมาะสม อยู่ที่ 450,000 บาทต่อตารางวา รวมเป็นเงิน 900 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาเปรียบเทียบการซื้อขายที่ดินในบริเวณใกล้เคียง

นายปรัชญา บุษยพันธ์ ผู้จัดการโครงการจ้างที่ปรึกษาเพื่อศึกษาวิเคราะห์ความเป็นไปได้โครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณตลาดคลองสาน เปิดเผยว่า สำหรับการพัฒนาโครงการฯ นี้เป็นโครงการในรูปแบบโรงแรมระดับกลาง 3 ดาว พื้นที่ก่อสร้าง 21,647 ตารางเมตร มีห้องพัก 270 ห้อง ที่จอดรถรวม 144 คัน โดยมีเป้าหมายส่งเสริมนักท่องเที่ยวที่ต้องการมาเยี่ยมชมวิถีของชุมชนริมน้ำที่เก่าแก่ของย่านคลองสาน รวมทั้งหลีกเลี่ยงการเป็นคู่แข่งกับโรงแรมในรูปแบบลักชัวรี หลังจากจัดทำมาร์เก็ตซาวดิ้งแล้ว หลังจากนั้นรฟท.จะเปิดประมูลโดยให้เอกชนยื่นซองประมูลที่ดินแปลงฯ นี้ ในปี 2565 ระยะเวลาเช่า 30 ปี และจะเริ่มก่อสร้างโครงการฯ ภายในปี 2566 ระยะเวลา 3 ปี และเปิดให้บริการปี 2569

10ปีคืนทุน

ขณะที่ผลตอบแทนด้านการเงินและการลงทุนของโครงการฯ จากการวิเคราะห์พบว่า โครงการฯ มีค่าก่อสร้าง วงเงิน 839 ล้านบาท ระยะเวลาเช่า 30 ปี โดยรฟท.จะได้รับผลตอบแทน 325 ล้านบาท ซึ่งเป็นมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) ที่นักลงทุนต้องชำระค่าเช่าให้แก่รฟท. อัตราผลตอบแทนโครงการ (IRR) อยู่ที่ 13.49 ระยะเวลาคืนทุน ปีที่ 10 ของการดำเนินกิจการ ด้วยวิธีการเปิดประมูลเสนอราคาตามระเบียบการรถไฟฯ โดยไม่ต้องดำเนินการตามพระราชบัญญัติการร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและเอกชน พ.ศ.2562 เนื่องจากไม่เกี่ยวกับการพัฒนาพื้นที่เพื่อการบริการสาธารณะ

 ปี 2565 รฟท. ส่งมอบโครงการฯ ให้กับบริษัท เอสอาร์ที เอสเสท จำกัด (บริษัทลูก) รับไปดำเนินการการเปิดประมูลหาเอกชนดำเนินการ ขณะที่การประมาณการรายได้กระแสเงินสดของโรงแรม จำนวน 270 ห้อง เฉลี่ย 1,650 บาทต่อห้องต่อคืน และอัตราการเข้าพัก ดังนี้ ปีที่ 1 อยู่ที่ 60% ณ วันที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเปิดให้บริการ ปีที่ 2 อยู่ที่ 70% ปีที่ 3 อยู่ที่ 75% ปีที่ 4 เป็นต้นไป อยู่ที่ 80% ส่วนการประมาณการรายได้รีเทล พื้นที่รวม 2,155 ตารางเมตร โดยรายได้จากพื้นที่เช่า ดังนี้ ปีที่ 1 อยู่ที่ 75% ปีที่ 2 อยู่ที่ 85% ปีที่ 3 อยู่ที่ 90% และปีที่ 4 เป็นต้นไปอยู่ที่ 95%

สำหรับรูปแบบการออกแบบอาคารของโครงการฯ รวมทั้งหมด 5 อาคาร ประกอบด้วย 1.อาคารโรงแรม มีลักษณะเป็นอาคารคอนกรีตเสริมเหล็ก 8 ชั้น มีชั้นใต้ดิน 1 ชั้น ห้องพักชั้น 2-8 ที่จอดรถชั้น 1 และชั้นใต้ดิน พื้นที่ 6,915 ตารางเมตร 2.อาคารโรงแรม มีลักษณะเป็นอาคารคอนกรีตเสริมเหล็ก 8 ชั้น มีชั้นใต้ดิน 1 ชั้น ห้องพักชั้น 2-8 ที่จอดรถชั้น 1 และชั้นใต้ดิน พื้นที่ 9,905 ตารางเมตร 3.รีเทล สูง 3 ชั้น เป็นอาคารคอนกรีตเสริมเหล็ก พื้นที่ร้านค้า 3 ชั้น พื้นที่ 915 ตารางเมตร 4.รีเทล สูง 3 ชั้น เป็นอาคารคอนกรีตเสริมเหล็ก พื้นที่ร้านค้า ชั้น2-3 ที่จอดรถ ชั้น 1 พื้นที่ 1,432 ตารางเมตร  5.รีเทล สูง 5 ชั้น อยู่บริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา พื้นที่ร้าค้าและร้านอาหาร พื้นที่ 2,000 ตารางเมตร มีลานกิจกรรมบริเวณด้านข้างพื้นที่ร้านค้าและร้านอาหาร พื้นที่ 400 ตารางเมตร

โครงการใหญ่ในระแวก

ทั้งนี้ในอนาคตยังมีการพัฒนาโครงการพื้นที่ย่านคลองสาน ทั้งหมด  4 โครงการ  ประกอบด้วย 1.โครงการ ICS Tower ซึ่งเป็นโครงการส่วนต่อขยายของศูนย์การค้าไอคอนสยาม ระยะที่ 2 พื้นที่ 5 ไร่ ตั้งอยู่บริเวณตรงข้ามศูนย์การค้าไอคอนสยาม คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จเปิดให้บริการได้ภายในปี 2565 2.โครงการศูนย์ราชการมหาดไทย เป็นอาคารสำนักงานจำนวน 1 อาคาร 6 ทาวเวอร์ ชั้นใต้ดิน 3 ชั้น เนื้อที่ 18-0-17 ไร่ติดถนนเจริญนคร พื้นที่ก่อสร้างรวม 226,000 ตารางเมตร มูลค่าการก่อสร้าง 5,574 ล้านบาท โดยบริษัทเพาเวอร์ไลน์ เอ็นจิเนียริ่ง 3.โครงการโรงภาษีร้อยชักสาม เป็นโครงการที่พัฒนาเป็นโรงแรมระดับ 5 ดาว ลักชัวรีประกอบด้วย ห้องพัก ร้านอาหาร ห้องจัดเลี้ยง และห้องประชุมสัมมนา เป็นการส่งเสริมการท่องเที่ยวย่านบางรักและริมแม่น้ำเจ้าพระยา  ซึ่งเน้นจุดขายด้านการอนุรักษ์อาคารประวัติศาสตร์อายุ 130 ปี พื้นที่ใช้สอย 13,600 ตารางเมตร  งบประมาณ 3,000 ล้านบาท คาดว่าโครงการเปิดให้บริการปี 2568และ4 บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC ของทายาทเจ้าจัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ประกาศเช่าล้ง1919 ของบริษัท หวั่งหลี จำกัด ย่านคลองสานใกล้ไอคอนสยาม  สร้างจุดหมายปลายทางที่สำคัญของคนรักสุขภาพ ดึงดูดนักท่องเที่ยวด้านสุขภาพจำนวนมากจากทั่วโลก บริหารโครงการโดย “เดอะ ริทซ์-คาร์ลตัน โฮเทล คอมพานี” ให้บริการโรงแรมหรู 86 ห้องพัก เรสซิเดนซ์หรู 56 ยูนิต และบริการดูแลสุขภาพแบบองค์รวม เจาะนักท่องเที่ยวกลุ่มลักซ์ชัวรี่ เตรียมเปิดบริการครบวงจรปี 2569  

หากโครงการในพื้นที่ย่านคลองสาน ของรฟท.สามารถดำเนินการได้ตามแผนจะเป็นอีกทำเลที่ช่วยให้การท่องเที่ยวริมแม่น้ำเจ้าพระยากลับมามีสีสันขึ้นอีกครั้ง