ดร.ประศาสน์ ทำนาย "อสังหาฯ 65" ยอดขายพุ่งขึ้น ใกล้เคียงปี 62

18 ม.ค.2565 - ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม ผู้เชี่ยวชาญธุรกิจที่อยู่อาศัย ศูนย์วิจัยศุภาลัย เปิดเผยถึง ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 ว่าภาวะการขายขยายตัวเล็กน้อยจากปี 2563 เนื่องมาจากการแพร่ระบาดของโรค Covid-19 ที่ยังคงอยู่และทวีความรุณแรงกว่าปีก่อนหน้าอย่างเห็นได้ชัดตามตัวเลขผู้ติดเชื่อใหม่ 

 

แม้ว่าสถานการณ์จะมีความคล้ายคลึงกันจากการบังคับใช้มาตการล๊อคดาวน์เป็นระยะเวลา 1 ไตรมาสเท่ากัน แต่การแพร่ระบาดระลอกใหม่ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อเศรษฐกิจไทย โดยเฉพาะในช่วงไตรมาสที่สาม ทำให้การฟื้นตัวของธุรกิจที่อยู่อาศัยต้องถูกเลื่อนออกไปอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แม้ว่าปัจจัยที่อยู่เบื้องหลังอาจไม่แน่ชัด 

เมื่อพิจารณาสถานการณ์ที่เริ่มคลี่คลายตัวจากการที่ประเทศไทยสามารถลดจำนวนผู้ติดเชื้อรายใหม่เพิ่มมากขึ้น การเปิดประเทศและกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่ปรับตัวดีขึ้นจาก  ปีที่ผ่านมา สอดคล้องกับผลผลิตมวลรวมที่ขยายตัวกว่าปี 2563 โดยเปรียบเทียบ ความเป็นไปได้ที่ผู้ประกอบการคุ้ยเคยกับสภาพตลาดและปรับตัวมากขึ้น

 

ถือได้ว่าเป็นสัญญานในทิศทางบวกต่อการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย การบังคับใช้มาตรการป้องกันสถานการณ์การแพร่ระบาดจากภาครัฐ การปิดห้างร้านและจำกัดกิจกรรมทางเศรษฐกิจหลายประเภทโดยเฉพาะในกลุ่มธุรกิจท่องเที่ยวและที่เกี่ยวเนื่อง เป็นสาเหตุหลักที่ทำให้ในปี 2564 อุปสงค์โดยรวมในตลาดที่อยู่อาศัยยังไม่กลับเข้ามาในตลาด การปรับตัวของผู้ประกอบการที่ต่างชะลอการเปิดตัวสินค้าใหม่อย่างต่อเนื่องในห้วงสองปีที่ผ่านมา จึงทำให้อุปทานในตลาดเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย คาดการณ์ว่ายอดขายที่อยู่อาศัยรวมในปี 2564 น่าจะอยู่ในระดับที่ประมาณ 76,000 หน่วย

ภาวการณ์ขายของสินค้ารายประเภท อาจกล่าวได้ว่าสูงขึ้นสำหรับบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ แต่กลุ่มอาคารชุดไม่มีทิศทางที่ชัดเจน สินค้าประเภทบ้านเดี่ยวเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุดเมื่อเปรียบเทียบกับที่อยู่อาศัยทุกประเภท คาดการณ์ว่ายอดขายได้ในปี 2564 จะอยู่ที่ระดับประมาณ 11,000 หน่วย เป็นที่สังเกตได้ว่ายอดขายของบ้านเดี่ยวนั้นมียอดขายได้ทรงตัวแม้อยู่ในช่วงวิกฤติ แสดงถึงความต้องการที่อยู่อาศัยจริงที่ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่องจากกลุ่มที่มีกำลังซื้อในระดับกลางกึ่งบน 

 

เมื่อพิจารณาระดับราคาที่ของที่อยู่อาศัยที่ขายได้แล้ว พบว่ากลุ่มทาวน์เฮาส์กลับขายได้เพิ่มขึ้นทุกระดับราคา ซึ่งเป็นเรื่องที่น่าแปลกเนื่องจากผู้ซื้อในกลุ่มนี้ควรจะเป็นผู้ที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ โดยเฉพาะจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน คาดการณ์ว่ายอดขายในปีนี้สำหรับที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์จะอยู่ที่ประมาณ 28,000 หน่วย เมื่อเทียบกับ ปี 2563 ที่ประมาณ 20,000 หน่วย

 

ในส่วนสินค้าประเภทอาคารชุดเป็นผลิตภัณฑ์ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด โดยยอดขายได้ของอาคารชุดในปี 2563 ถดถอยเหลือประมาณครึ่งหนึ่งจากสภาวะปกติ การประกาศใช้มาตรการ LTV ในช่วงต้นปี 2562 ทำให้อุปสงค์เริ่มชะลอตัวอยู่ก่อนแล้ว จำนวนหน่วยขายของอาคารชุดในปีนี้จึงคาดว่าจะยังทรงตัว โดยในปี 2564 ประมาณการยอดขายได้ที่ระดับประมาณ 28,000 หน่วย จากการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ที่คาดว่าจะเริ่มกลับเข้ามาเติมอุปทานในตลาดอีกครั้งตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นไป และการผ่อนคลายมาตการจำกัดการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทำให้ยังคงมีความเป็นไปได้ในด้านต่ำที่ยอดขายอาคารชุดจะเติบโตได้เทียบเคียงกับสภาวะก่อนเกิดวิกฤติ หรือราว 50,000 หน่วย

ฝ่ายวิจัย บมจ. ศุภาลัย ได้ทำการประมาณการพฤติกรรมของอัตราการขายจากสินค้าที่นำออกขายโดยรวม (%Sold) เปรียบเทียบกับอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ (%GDP) โดยสามารถเขียนความสัมพันธ์ในรูปแบบของสมการ ดังนี้

 

%Sold=28.564+2.135%GDP

Adjusted R2        =     0.422        S.E. of the estimate    =     9.3062
F-Statistic        =    20.726        Durbin-Watson        =    1.211

หมายเหตุ: *, ** Standard Error

 

ภายใต้ข้อสมติฐานที่ว่า ผลผลิตมวลรวมในประเทศของปี 2565 จะมีอัตราการเจริญเติบโตที่ 3 เปอร์เซ็นต์และไม่มีการระบาดของโรค Covid-19 ระลอกใหม่ จึงพยากรณ์ได้ว่าอัตราการขายของตลาดจะสามารถกลับมาอยู่ที่ระดับร้อยละ 34 ซึ่งต่ำกว่าปี 2561 แต่สูงกว่าปี 2562 หรือปีก่อนการระบาดของโรค Covid-19 เล็กน้อย

 

อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลในอดีตแสดงให้เห็นว่าอุปทานส่วนเพิ่มในแต่ละปี ตั้งแต่ปี 2555-2562 จะอยู่ในช่วงประมาณ 110,000-130,000 หน่วยต่อปี แต่ในภาวะเช่นปี 2565 คาดว่าอุปทานน่าจะอยู่ในช่วง 90,000-100,000 หน่วย โดยจากการประมาณการจากแบบจำลอง สามารถทำนายได้ว่าภาวการณ์ขายมีความเป็นไปได้ในระดับกลางที่จะกลับมาที่ 100,000 หน่วยได้อีกครั้ง หรืออีกนัยหนึ่งคือ ภาวะตลาดมีแนวโน้มที่จะกลับไปสู่ปี 2562 หรือปีก่อนการเกิดโรคระบาด

การกลับมาฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจของไทย      ที่แม้ว่าในปี 2565 จะคาดการณ์ว่าการเติบโตจะดีขึ้นเล็กน้อยในอัตราราวสามเปอร์เซ็นต์ ตามการกลับมาเปิดประเทศเพื่อรับนักท่องเที่ยว และการกลับมาดำเนินกิจกรรมทางเศรษฐกิจอย่างเต็มรูปแบบอีกครั้ง ทว่ากิจการท่องเที่ยวที่ส่วนใหญ่ก่อนการแพร่ระบาดโรค Covid-19 นั้นยังคงหายไป คาดว่าหายไปราวสามในสี่ส่วนจากสถานการณ์ปกติ จะเป็นปัจจัยเสี่ยงที่ทำให้ภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อไม่สามารถกลับสู่ค่าเฉลี่ยได้ในระยะสั้น 

 

นอกจากนี้ ราคาน้ำมันที่ไม่อาจสูงขึ้นต่อไปอีกในปี 2565 หรือแม้แต่ลดลง ก็ยังเป็นแรงกดดันในทางลบต่อภาคการค้าระหว่างประเทศ แม้ว่าการส่งออกจะยังคงดีอยู่ก็ตาม ปัจจัยข้างต้นจะส่งผลกระทบต่อไปเป็นสัดส่วนต่อกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัย ตามที่ได้ประมาณการณ์ข้างต้น