ราคาที่ดินยังพุ่ง! เขย่าคอนโดฯรีเซลกลางเมืองคึก

31 ม.ค.2565 - แม้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท) จะประเมิน จีดีพี หรือ การเติบโตทางเศรษฐกิจไทย มีโอกาสพื้นตัวเพิ่มขึ้นจาก 0.9% มาสู่ 3.4% ในปีนี้ แต่สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ จากภาวะความไม่แน่นอน ด้วย 3 ปัจจัยเสี่ยง

ได้แก่ สถานการณ์โควิด-19 ที่บีบบังคับให้รัฐบาล ยังคงต้องประกาศใช้มาตรการป้องกันทางสังคม เพื่อรับมือกับเชื้อกลายพันธุ์ "โอมิครอน" , การกลับมาจำกัด การเดินทางเข้า-ออก ของนักท่องเที่ยวต่างชาติอีกครั้ง  และ อำนวจการใช้จ่ายของผู้บริโภค ที่ได้รับผลกระทบทางรายได้เต็มๆ มาถึง 2 ปีก่อนหน้า ทำให้ภาคธุรกิจนี้ ยังคงอยู่ในภาวะ "ความไม่แน่นอน" และ "ท้าทาย" สูงต่อไป 
 

ล่าสุด แผนกวิจัย บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย จำกัด ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ปีนี้นักลงทุนและผู้พัฒนาโครงการยังต้องเผชิญความท้าทายในการนำสินค้าใหม่เข้าตลาด โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมใจกลางกรุงเทพฯ หลังจากปีที่ผ่านมา นับเป็นครั้งแรกประวัติศาสตร์ ที่ไม่มีซัพพลายคอนโดฯ เกิดขึ้นใหม่ 3 ไตรมาสติดต่อกัน ขณะนี้ปีนี้ แม้คาดว่า จะมีการกลับมาเปิดใหม่บางส่วน จากแผนที่เลื่อนออกมา แต่ก็คงไม่มากนัก 

ทั้งนี้ เป็นผลมาจากความนิยมของผู้ซื้อเพื่ออยู่เอง ที่เปลี่ยนตลาดแนวราบที่พื้นที่ใหญ่ขึ้น และยืดหยุ่นมากขึ้น  ยกเว้นตลาดคอนโดฯกลุ่มลูกค้าเฉพาะ ที่มีฐานลูกค้าที่แข็งแกร่ง เช่น โครงการใกล้มหาวิทยาลัย หรือโครงการที่มีเครือโรงแรมบริหาร (Branded Residence) ยังคงได้รับการตอบรับอยู่ 

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่เป็นประเด็นน่าจับตามอง และเป็นอุปสรรคสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่มากสุด โดยผู้ประกอบการหลายรายเริ่มพูดตรงกัน คือ ต้นทุนราคาที่ดินที่แพงขึ้น สวนทางเศรษฐกิจ อ้างอิงข้อมูล ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ฉบับล่าสุด ระบุ ราคาที่ดินยังขยับตัวมาก สวนทางกับการหดตัวของตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2564 สูงขึ้น 4.7% ส่วนปีนี้ คาดจะเพิ่มขึ้นอีก 5% จากอานิสงค์โครงการถไฟฟ้า สำหรับทำเลที่ดินที่มีราคาสูงสุด ยังเป็น บริเวณสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต มีราคาตารางวาละ 3.3ล้านบาทต่อตารางวา ถ้าปูด้วยธนบัตรใบละ 1,000 บาท ต้องปูถึงราว 9 ชั้น

สอดคล้อง นาย บานาบี้ สเวนสัน หัวหน้าแผนกการลงทุนและที่ดิน ซีบีอาร์อี กล่าวว่า ปีนี้ผู้พัฒนาต้องใช้พลังทางการเงินมากขึ้น ซ้ำเติมผลกระทบที่ได้รับจากยอดขายที่ลดลงในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ เฉพาะย่านซีบีดี (ศูนย์กลางทางเศรษฐกิจ) พบช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แม้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้น แต่ยังมีการสร้างคอนโดฯหรู ขายราคา 2.5 - 3.5 แสนบาทต่อตารางเมตร และสามารถจ่ายเงินมากขึ้นเพื่อซื้อที่ดิน แต่ปัจจุบัน การพัฒนาโครงการในลักษณะนี้มีน้อยลงมาก จริงอยู่เพราะส่วนหนึ่งความต้องการน้อยลง แต่อีกประการ คือ นักพัฒนากำลังมุ่งความสนใจไปยังที่ดินขนาดใหญ่ขึ้นในเขตชานเมือง หรือ ซอยในเมือง ซึ่งขาดแคลนซัพพลาย แต่มีความต้องการสูงในทำเลนั้นๆแทน ทำให้เกิดการแย่งชิงที่ดิน และราคาที่ดินในบริเวณดังกล่าวเริ่มสูงตามใจกลางเมือง 

" ย่านซีบีดี เจ้าของที่ดิน (ฟรีโฮลด์)ไม่สามารถคาดเดาราคาที่จะขายได้ จึงเลือกเป็นการปล่อยเช่าระยะยาว 30 ปี หรือ บางครั้ง 50 ปี แทน ทำให้ขาดซัพพลาย ในมุมผู้พัฒนาฯ เอง สนใจที่ดินสัญญาเช่าน้อยลง  "

ขณะนางสาวปพิณริยา พึ่งเขื่อนขันธ์ หัวหน้าแผนกซื้อขายที่พักอาศัยรายย่อย ซีบีอาร์อี กล่าวเสริมว่า จากปัจจัยราคาที่ดินสูงขึ้นและหายากในช่วงโควิด กลายเป็นอานิสงค์สำหรับตลาดรีเซล หรือ ตลาดที่พักอาศัยมือสอง ทำให้มีการปล่อยยูนิตที่หายากออกมาเสนอขาย ซึ่งยูนิตเหล่านี้จะหาซื้อไม่ได้ในช่วงเวลาที่สภาพตลาดเป็นปกติ   

ทั้งนี้ ตลาดคอนโดฯรีเซล แบ่งเป็น 2 รูปแบบ คือ 1.การซื้อขายในยูนิตที่สร้างเสร็จแล้ว มีโฉนด ทำธุรกรรมผ่านกรมที่ดิน ตลาดนี้เติบโตดีในช่วงโควิด เพราะผู้ซื้อเป็นเรียลดีมานด์ ที่มองหาพื้นที่ที่ใหญ่ขึ้น โลเคชั่นที่ดีกว่า แต่มีงบประมาณจำกัดในการซื้อใหม่ 2. ตลาดขายโอนสิทธิ์ หรือ ขายใบจอง ในโครงการที่กำลังก่อสร้างหรือใกล้จะแล้วเสร็จ ได้รับผลกระทบบ้าง จากกำหนดก่อสร้างที่ล่าช้า ทำให้ลูกค้าใหม่เลื่อนการตัดสินใจออกไป  

นางสาวปพิณริยา ยังระบุว่า ปัจจุบันการพัฒนาโครงการใหม่ มีต้นทุนเพิ่มขึ้นทั้ง ที่ดิน และ ค่าก่อสร้าง ทำให้ราคาขายต่อตารางเมตรสูงขึ้นไปด้วย แต่ห้องกลับเล็กลง  ลูกค้าจึงเกิดการเปรียบเทียบระหว่างราคาโครงการใหม่ กับราคาโครงการเก่า ซึ่งคาดจะทำให้ตลาดรีเซลในปีนี้เกิดความคึกคัก 

"ตึกสร้างเสร็จ อยู่ในทำเลที่ดี และถูกดูแลรักษาอย่างดี ไม่ได้ปล่อยเก่าตามเวลา มีมูลค่ามากขึ้น จึงเป็นเลือกของผู้บริโภคยุคนี้ เจาะย่าน วิทยุ ,ต้นสน,หลังสวน และราชดำริ ที่ดินฟรีโฮลด์มีน้อย ตึก 30ปีก่อน จากราคาขายราว 2 หมื่นบาทต่อตร.ม. วันนี้กลับขายได้ 1.2-1.5 แสนบาทต่อตร.ม. หรือ ตึกสร้างเสร็จไม่นานราว 5-10 ปี ก่อน วันนี้ขายต่อได้สูงไม่ต่ำกว่า 2.8 แสนบาทต่อตร.ม. ตัดภาพมาที่โครงการที่กำลังก่อสร้าง ราคาสูงอย่างต่ำ 3.2-4.2 แสนต่อตร.ม. ผู้ซื้อเห็นช่องว่างชัดเจน และมองหาข้อเสนอที่ดีที่สุด จากแรงกดดันเรื่องงบประมาณ "