3 สมาคมอสังหาฯ EEC โวยผังเมือง - แนวถนน 384 เส้น ล็อกที่ดินมูลค่าเป็นศูนย์

สัญญาณการฟื้นตัวอย่างชัดเจน ของตลาดอสังหาริมทรัพย์  พื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งประกอบไปด้วย จังหวัดชลบุรี ระยอง และ ฉะเชิงเทรา โดยตลาดที่อยู่อาศัย มีมูลค่าสูงเป็นอันดับ 2 ของประเทศ ราว 21%  ผ่านจำนวนซัพพลายสะสม 7.18 หมื่นหน่วย มูลค่า 2.38 แสนล้านบาท เป็นรองแค่เพียง กทม.เท่านั้น
 

แนวราบ 3 จังหวัด ดันอสังหาฯ EEC ฟื้น

พบ ณ สิ้นปี 2564 มีความเคลื่อนไหวโดดเด่น หลังจากตลาดปรับสู่สมดุลช่วงโควิด-19 โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เผย หน่วยเหลือขาย EEC มีจำนวนลดลง - 6.8 % ขณะมูลค่าหน่วยเหลือขายรวม 2.03 แสนล้านบาท ลดลง - 8.3 % ส่วนภาพกำลังซื้อ สดใสขึ้นมาอีกครั้ง จากอานิสงค์ภาคการส่งออกไทยโต 17.1% มูลค่าส่งออกสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในรอบ 11 ปี ส่งผลโครงการแนวราบ กลุ่มทาวน์เฮ้าส์ ระดับล่าง 1.5-3 ล้านบาท และบ้านเดี่ยว 3-5 ล้านบาท พื้นที่โดยรอบนิคมอุตสาหกรรมทั้ง 3 จังหวัด ขายได้ใหม่ และมีอัตราดูดซับดีขึ้นตามลำดับ

ขณะชลบุรี  , ระยอง พื้นที่ยุทธศาสตร์ EEC ตลาดคอนโดฯกระเตื้องขึ้น จากสต็อกลดลง อีกทั้ง การซื้อคอนโดฯสำหรับบ้านหลัง 2 และบ้านพักตากอากาศ เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยยะ รวมถึงแผนพัฒนาโครงการใหม่ๆในปี 2565 ด้วย ซึ่งคาดว่าจะมีจำนวนเข้าใหม่กว่า 2 หมื่นหน่วย ทั้งนี้  REIC ประเมิน อสังหาฯ EEC ยังต้องเฝ้าระวังอีกหลายปัจจัยเสี่ยง อย่างภาพรวมเศรษฐกิจประเทศ และจะอยู่ได้ด้วยกำลังซื้อของนักลงทุนจากต่างประเทศเป็นสำคัญ
 

 'มีศักดิ์' โวยแนวถนน 384 เส้น 

อย่างไรก็ตาม เจาะลึกในมุมผู้ประกอบการพื้นที่จังหวัดชลบุรี นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี และ ประธานกรรมการผู้จัดการ บริษัท ไลฟ์ แอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด ยอมรับ แม้แนวโน้มการส่งออกที่ดี ทำให้การจ้างงาน และรายได้ของคนในพื้นที่เข้มแข็ง และเป็นกำลังซื้อหลักของอสังหาฯในอนาคต 

แต่ประเด็นที่ผู้ประกอบการกังวลกันขณะนี้  คือ ปัจจัยนอกเหนือการควบคุม เช่น ข้อกำหนดกฎหมายต่าง ๆ และ ผังเมือง ที่อยู่ระหว่างปรับจากผังเมือง อีอีซี เป็นผังเมืองรายอำเภอ โดยรายละเอียดหลายส่วน ไม่เอื้อต่อการพัฒนาเมือง ซึ่งจะกระทบ ต่อการขยายตัวของชุมชนเมือง ,ตลาดที่อยู่อาศัย และเป็นอุปสรรคต่อภาคอสังหาฯ ในอนาคตอย่างแน่นอน

ประเด็นที่ค่อนข้างรุนแรง ยังมาจาก แนวถนน จำนวน 384 เส้น (3 จังหวัด) ที่ขีดคล่อมไว้ แต่ยังไร้แผนการพัฒนา กระทบพื้นที่ชุมชน บ้านเรือน ที่ดินเปล่า และแผนพัฒนาอสังหาฯเป็นจำนวนมาก  เช่น เขตบางพระ ซึ่งมีเขตทาง 25 เมตร พาดผ่านหมู่บ้านจัดสรรนับ 100 หลังคาเรือน ละแวกนั้นมีที่ดินว่างมากมาย ที่พร้อมจะขึ้นโครงการ แต่แนวถนนดังกล่าว ทำให้ความเคลื่อนไหวหยุดนิ่ง ซึ่งสมาคมพยายามท้วงติงไปยังบอร์ดอีอีซี แต่ยังเงียบ ฉะนั้น วันนี้ สิ่งที่เป็นอุปสรรคใหญ่สุด และน่าจะฉุดการเติบโตของอีอีซีในอนาคต คือ แนวนโยบายที่ไม่เหมาะสม 

"ผังเมือง ออกเงื่อนไขมาใหม่ๆ ไม่ค่อยสอดคล้อง กับแนวโน้มการใช้พื้นที่ วิถีชุมชน และ การพัฒนาเมือง เรียกว่า ผิดฝาผิดตัวมาตลอด เดิม อีอีซี ถูกมองเป็นเมืองอุตสาหกรรม แต่อนาคต ไม่มีใครการันตีถึงศักยภาพ วันนี้ มีจีน เวียดนาม ขึ้นมาแซงหน้า อุตสาหกรรมจะเป็นต่ออย่างไร ขณะเราไม่ได้วางเมือง ไว้เพื่อรองรับภาคที่อยู่อาศัย หรือ การท่องเที่ยว 5-10 ปี ข้างหน้าจะเป็นอุปสรรค "

ฉะเชิงเทรา จี้รัฐปลดล็อก

สอดคล้อง นายวัชระ ปิ่นเจริญ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฉะเชิงเทรา ระบุว่า เรื่อง แนวถนนขีดคล่อม เป็นมหากาพย์ ซึ่งเกี่ยวโยงกับผังเมือง ขณะตนเองได้เข้าหารือหลายระดับของภาครัฐ เพื่อเรียกร้องให้มีการปลดล็อก แนวถนนทั้ง 384 เส้น เนื่องจากยังไม่มีไทม์ไลน์การพัฒนาที่ชัดเจน และมองไม่เห็นเป้าหมายการล็อกไว้ ซึ่งขณะนี้ทำให้ที่ดินที่เคยมีมูลค่าสูง จาก 30 ล้านบาทกลางเมือง กลายเป็นศูนย์ เพียงเพราะในผังมีเส้นขีดแนวถนนครอบไว้ บางแปลง เหลือพื้นที่แค่ 4 เมตร มีอุปสรรคแม้แต่นำไปจำนอง ไม่ต่างจากกระดาษเปล่าใบนึง ขณะสิ่งที่เจ้าของที่ดินกังวล คือ ในอนาคตหากถูกเวนคืน การเรียกร้องขอค่ากรรมสิทธิ์จะทำได้หรือไม่ 

นายวัชระ เสนอว่า อาจมีความจำเป็นที่บอร์ด อีอีซี ต้องพิจารณา การปลดล็อก เลือกสรรแผนพัฒนาแนวถนนดังกล่าว เช่น 5 ปีเริ่มแรก คลอบคลุมพื้นที่ใดบ้าง พัฒนาถนนได้เท่าไหร่ ส่วนที่เหลือขอให้เป็นไปตามกลไก และความประสงค์ของเจ้าของที่ดินนั้นๆ รวมถึงการใช้กฎหมาย เวนคืนให้ถูกต้องเหมาะสมด้วย ซึ่งจะช่วยลดข้อจำกัดในการพัฒนาที่ดิน และกระทบของประชาชนในพื้นที่ สร้างการเติบโตของเมืองผ่านภาคอสังหาฯได้ 

" การล็อกที่ดิน และไม่ใช้กฎหมายเวนคืน ด้วยเหตุต้องการประหยัดค่าใช้จ่ายของรัฐนั้น เป็นสิ่งที่ไม่เหมาะสม และเป็นปัญหาใหญ่แน่นอน การขีดคล่อมไว้ถึง 384 แนวถนน โดยไม่มีแผนพัฒนา เท่ากับเป็นการสตาฟเมือง ทำให้ที่ดินถูกหั่น สัดส่วนแปลงที่ดินไม่ได้รูปร่าง และทำให้มูลค่าลดลง "  

แนวถนนผังเมืองกระทบยกแผง

ขณะ นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดระยอง ระบุ พื้นที่มีแนวถนน 8 เส้นใหม่คล่อมอยู่ พบพาดผ่านผ่านบ้านเรือนของผู้คน , วัด และที่ดินเปล่าจำนวนมาก  โดยการดำเนินการที่ผ่านมา สมาคมฯ ได้เข้าไปหารือ พร้อมอธิบายถึงอุปสรรคและผลกระทบที่จะเกิดขึ้น ของประชาชน และแผนพัฒนาเมือง ในรูปแบบอสังหาฯ กับบอร์ดอีอีซี และ กรมโยธา แล้วเช่นกัน ส่วนจังหวัด ทราบว่า ขณะนี้กำลังเร่งทำผังเมืองรายอำเภอ เพื่อประกอบร่างกันอยู่ แต่ในรายละเอียดก็ยังไม่มีความชัดเจน ยอมรับจะเป็นอุปสรรคต่อการเติบโตของอสังหาฯอีอีซีอย่างแน่นอน 

ทั้งนี้ EEC นับเป็นความหวังและพื้นที่สำคัญของอสังหาฯไทย แต่ พ.ร.บ.เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก กำหนดแผนผังคมนาคม ซึ่งมีการกำหนดเส้นทางถนน ที่จะขยายและสร้างใหม่ในอีอีซีรวม 384 สาย รายละเอียดตามสีผังเมืองที่กำหนดไว้ เช่น หากผังเมืองกำหนดเป็นพื้นที่สีแดง เพื่อเป็นเขตพาณิชยกรรม จะต้องตัดถนนรองรับการขยายตัวของปริมาณรถยนต์ที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต ส่วนพื้นที่สีเหลืองเพื่อที่พักอาศัยต้องมีถนนรองรับที่เหมาะสม และพื้นที่สีม่วงเพื่ออุตสาหกรรมต้องมีถนนเชื่อมโยงเส้นทางท่าเรือและระบบโลจิสติกส์ ประเมินเรื่องดังกล่าว นอกจากเป็นอุปสรรคในภาคอสังหาฯแล้ว ยังทำให้ชาวบ้านหลายพื้นที่ได้รับผลกระทบด้วย