FPIT ผ่าโมเดลพื้นที่อุตสาหกรรม พลิกที่ดิน 8 พันไร่ สู่อนาตตใหม่อสังหาฯไทย

7 เมษายน 2565 - ตลาดเกิดใหม่ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เช่น ไทย เวียดนาม อินโดนีเซีย และ ฟิลิปปินส์ กลายเป็นเป้าหมายสำคัญ ในการขยายพื้นที่โลจิสติกส์และคลังสินค้า ของนักลงทุนไทย-ต่างชาติ อย่างฉับพลัน หลังเกิดวิกฤติการณ์โควิด-19 อีกทั้ง ธุรกิจอีคอมเมิร์ซ โตกระฉูดสูงสุด ทะลุ 3.5 ล้านล้านบาท พ่วงความขัดแย้งเชิงภูมิรัฐศาสตร์ ได้ทำให้ 'ธุรกิจพื้นที่อุตสาหกรรม' กลายเป็นดาวเด่นอย่างน่าจับตามอง 
 

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่เป็นตัวกำหนดทิศทางตลาดนี้ในอนาคต กลับเป็น พฤติกรรมการจับจ่ายของผู้บริโภคที่ถูกให้เร่งและเร็วเช่นกัน  ส่งผลผู้ค้าทั้งรายเล็กและรายใหญ่ แสวงหาเน็ตเวิร์คการขนส่งแบบไร้รอยต่อ อุปสงค์พื้นที่อาคารถูกเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง  กลายเป็นโจทย์ท้าทายสูงสุด ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม

โอกาสนี้ 'ฐานเศรษฐกิจ' เจาะสัมภาษณ์พิเศษ ถอดกลยุทธ์ เบอร์ 1ในอุตสาหกรรมดังกล่าว ผ่านพอร์ตพื้นที่กว่า 3.1 ล้านตารางเมตรทั่วประเทศ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล จำกัด หรือ FPIT หนึ่งในหน่วยธุรกิจสำคัญ กลุ่ม FPT  (บมจ. เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ของกลุ่มเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี  ซึ่งปี 2564 บันทึกรายได้ให้กลุ่มที่ 4.6 พันล้านบาท ผ่านหัวเรือใหญ่ 'นายโสภณ ราชรักษา'

เมื่อธุรกิจเกี่ยวเนื่องเดินทางสู่ยุคออมนิแชนนอล และไทยกลายเป็นหมุดหมาย 'แผนที่การลงทุนโลก' ตัวเร่งทุ่มเม็ดเงินลงทุนไม่ต่ำกว่าปีละหมื่นล้าน พลิกโฉมแลนแบงก์ 8 พันไร่ สู่โอกาสครั้งมโหฬาร จับตา เมืองอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ บางนา กม.32 และ โลจิสติกส์-บิสสิเนสปาร์คขนาดเล็กกลางเมืองต้นแบบอสังหาฯแห่งอนาคต

จับตาต่างชาติย้ายฐานผลิตครั้งใหญ่ 

นายโสภณ ถอดบทเรียนโควิด-19 ตลอดระยะ 2 ปี (ปี2563-2564) จากจุดตกต่ำ สู่ พระเอกของอสังหาฯ ว่า การระบาดระลอกแรกช็อกโลก การขนส่งและระบบซัพพลายเชนที่เสียหายทั้งทางบกและทางเรือ ทำให้บริษัทสูญเสียรายได้ค่าเช่าโรงงาน - คลังสินค้า ไปเกือบ 100 ล้านบาท หลังลูกค้าปิดกิจการ และจำเป็นต้องลดค่าเช่าลง แต่ทันทีที่ผลกระทบยืดเยื้อระลอก 2,3 ตามมา เกิดดีมานด์การเช่าเก็บสินค้าเข้ามาจำนวนมาก ช่วยหนุนรายได้ FPIT ขึ้นมาเกือบ100 กว่าล้านต่อปี  หน่ำซ้ำผลพ่วงสงครามการค้าจีน-สหรัฐ เรื่อยมาถึงความขัดแย้งรัสเซีย - ยูเครน ส่งผลกระทบต่อการขนส่งทางเรือ ค่าระวางแพงมาก และตู้คอนเทนเนอร์ขาดแคลน ทำให้ผู้ผลิตต้องการที่เก็บสินค้า 

อย่างไรก็ดี ประเมินนี้คือสัญญาณที่น่าสนใจสำหรับประเทศไทย คาดจะมีการย้ายฐานผลิตครั้งใหญ่ของนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะจากในจีน เพราะนโยบาย Zero-Covid เรื่อยมาจนสงคราม เห็นภาพข้อจำกัดใหญ่ขึ้น คาดหากไทยเปิดประเทศได้เร็วขึ้น นักลงทุนจะหลั่งไหลเข้ามาใช้เป็นฐานการผลิต 
กลายเป็นโอกาสให้ต้องเก็บเกี่ยวและเตรียมพร้อม เช่นเดียวกับการกลับมาเร่งเครื่องของภาคส่งออกไทย 

" วันนี้ความรุนแรงของสงคราม ยุโรป - อเมริกา มองว่าภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ มีความนิ่ง ซึ่งเดิมหมุดหมายคือจีน แต่ปัจจุบันการเข้า-ออก จีนถูกจำกัด ทั้งยังมีเรื่องคว่ำบาตรจีนมาเอี่ยว ติดป้ายแมคอินไทยแลนด์น่าสนใจว่าไชนน่า ฉะนั้น สปอร์ตไลท์จึงส่งมาที่ประเทศไทย " 

ทั้งนี้  ปัจจุบัน FPIT พัฒนาและบริหารจัดการพื้นที่กว่า 3 ล้านตร.ม. แบ่งเป็นโรงงานอุตสาหกรรมให้เช่า (Ready-Built Factory) 85% และอาคารคลังสินค้าให้เช่า (Ready-Built Warehouse) ทั้งในและนอกพื้นที่อุตสาหกรรมอีก 25% อัตราการเช่ารวมอยู่ที่ 85%ทั่วประเทศ ลูกค้าหลัก ได้แก่ อิเล็กทรนิกส์ และ ออโต้โมทีฟ เป็นต้น วางเป้ารายได้ค่าเช่าปี 2565 ที่ 5 พันล้านบาท

เร่งลงทุนพลิกที่ดิน 8 พันไร่

จากโอกาสข้างต้น ทำให้ปีนี้ บริษัทเพิ่มงบลงทุนในการพัฒนาพื้นที่เพื่อรองรับโอกาส จากราว 3-4พันล้านบาทต่อปี เพิ่มเป็น 1 หมื่นล้านบาท ใน 4 โปรเจ็กต์สำคัญ (รายละเอียดในภาพ) รวมถึงการขยายพื้นที่ในเวียดนามและอินโดนีเซีย เพื่อสร้างเน็ตเวิร์คการขนส่งให้ลูกค้า

อย่างไรก็ตาม ตัวขับเคลื่อนสำคัญ กลับเป็นลูกค้าในประเทศ การเติบโตของธุรกิจอิคอมเมิร์ซ ที่ขยายออกไปในภูมิภาค ทำให้บริษัทมีแผนลงทุนใหญ่หลายแห่งนับจากนี้ จากแลนด์แบงก์รอพัฒนาราว 8,000 ไร่ทั้งประเทศ ทั้งในจังหวัดขอนแก่น พื้นที่ 300 ไร่ สู่โลจิสติกส์ฮับของอีสาน , ลำพูน 160 ไร่ เจาะภาคเหนือ และ ภาคใต้ที่สุราษฎร์ธานีอีก 60 ไร่ ร่ายล้อมด้วยท่าเรือและสนามบิน ขณะพื้นที่ยุทธศาสตร์สำคัญอีอีซี นอกจากปัจจุบันเป็นพอร์ตพื้นที่ใหญ่สุด 1.5 ล้านตร.ม.บริษัทยังมีที่ดินเหลืออีก 2,000 ไร่ เพื่อการพัฒนาดึงต่างชาติ

ทุ่ม 7 หมื่นล.พลิกบางนา 4.6 พันไร่

นายโสภณ ยังเปิดเผยว่า 1 ในโปรเจ็กต์สำคัญปี 2565 คือ พลิกหน้าดินเปิดเฟสนำร่องพัฒนาที่ดินราว 4.6 พันไร่ แปลงยาวลึกราว 6 กิโลเมตร ติดถนนบางนา-ตราด กม.32 ที่ประมูลมาได้หลายปีก่อน โดยคาดเงินลงทุนจนแล้วเสร็จ อาจแตะสูงที่ 7 หมื่นล้าน (ราว 10ปี) ซึ่งมีเป้าหมาย ให้เป็นเมืองอุตสาหกรรมยุคใหม่ มิกซ์ยูสผสมผสาน แบ่งเป็นพื้นที่หลักอุตสาหกรรม 60-70% ,คอมเมอร์เชียล 20% และที่อยู่อาศัยอีกราว 20% รวมถึง โรงเรียน โรงพยาบาล และศูนย์การแพทย์ ถอดโมเดลต้นแบบจากสิงคโปร์

ขณะการพัฒนาจะแบ่งเป็นเฟส เริ่มแรกเปิดด้วยพื้นที่อุตสาหกรรม 1,300 ไร่ ครอบคลุม โลจิสติกส์ปาร์ค 400 ไร่  (ระยะก่อสร้าง5ปี) และ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานภายใน ,เฟส 2 คอมเมอร์เชียลและเรสซิเดนท์ โดยคาด ณ ช่วงเวลานั้น คงอยู่ในจังหวะที่เหมาะสม จากการขยายของเมืองค่อยๆรุกคืบ ภาพโครงการอสังหาฯหลากรูปแบบในพื้นที่เดียวกันจะเห็นภาพชัดขึ้น 

" โลเคชั่นนี้ ได้รับความสนใจมาก จากกลุ่มอีคอมเมิร์ซ- เดลิเวอร์รี่ ต้องการดันให้พื้นที่อุตสาหกรรม และตัวขับเคลื่อน ศูนย์กลางเศรษฐกิจหลักขนาดใหญ่ เพราะโควิดสะท้อน ว่าแม้การใช้พื้นที่ห้างเล็กลง แต่การผลิตไม่หยุด รับ- ส่งของ ผ่านแวร์เฮ้าส์ พบบางประเทศเริ่มพลิกรีเทลไปเป็นพื้นที่เก็บสินค้า ประเมินตลาดนี้จะขยายมาก จนแรงงานอาจขาดแคลนด้วยซ้ำ"

โลจิสติกส์อินทาวน์ 'บูลโอเชี่ยน'

จากแผนข้างต้น บริษัทได้นำโมเดล มาริเริ่มแล้วในพื้นที่นำร่อง บนทำเล ปู่เจ้า - สำโรง มิกซ์ยูสผสมผสานบนพื้นที่ 40ไร่ อยู่ระหว่างก่อสร้าง โดยออกแบบทรงอาคารให้เป็นได้ทั้งคลังสินค้า หรือ ออฟฟิศทำงาน รวม 15 บล็อก ขนาดราว 2,000 ตร.ม/บล็อก คล้ายการขายบ้าน เพราะเจาะกลุ่มผู้ค้าอีคอมเมิร์ซ ที่ต้องการหาพื้นที่เก็บของก่อนเข้าเมือง ,กลุ่มเอสเอ็มอี ที่ต้องการแชร์พื้นที่ร่วมกัน พบเป็นตลาดที่ใหญ่มากช่วงโควิด และกลุ่มที่ต้องการทำร้านค้าออนไลน์เองแทนเช่าพื้นที่ห้าง คาดแล้วเสร็จปีนี้ โดยค่าเช่าอาจสูงกว่านอกเมืองราว 20-30% 

นายโสภณ ระบุว่า แนวคิดและโปรดักส์ใหม่ มาจากต้องการหนีออกจากตลาดเรดโอเชียน ที่มีผู้แข่งขันมากขึ้น การทำโรงงาน - คลังสินค้าสำเร็จรูปบนที่ดินเปล่า มาสู่ดีมานด์สมัยใหม่ โดยไม่ทิ้ง DNA ที่เน้นความเป็นอาณาจักรเพื่อให้ง่ายต่อการบริหารจัดการ แต่แตกเป็นฮับเล็กๆ สร้างอิโคซิสเต็ม ทำเลนอกเมือง เข้ามาในเมือง และขนาดใหญ่ ยัน ขนาดเล็กจับต้องได้ โดยอยากให้จับตามองถึงรูปแบบที่จะถูกเปลี่ยนไปในอนาคตด้วย

" ปัจจุบันพื้นที่โรงงาน แวร์เฮ้าส์ อยู่เกาะขอบเมือง ใกล้สุดลาดพร้าว หรือ สุขุมวิทตอนปลาย เราได้คุยกับบริษัทในเครือ สู่โปรดักส์ใหม่ ๆ ที่อาจพ่วงพื้นที่ขนาดเล็กในโครงการบ้าน หรือ คอนโดฯ หรือเปลี่ยนพื้นที่จอดรถของออฟฟิตช่วงค่ำเป็นฮับเซ็นเตอร์ จากซัพพลายที่มีมหาศาลของเครือใหญ่ แม้แต่โปรเจ็กต์ วันแบงค็อกใจกลางเมือง ก็อยู่ระหว่างออกแบบโมเดล เพื่อนำพื้นที่ดังกล่าวเข้าไปแทรก จากดีมานด์ของผู้ค้า " 

ทั้งนี้ FPIT วางเป้าหมายในการขยายพื้นที่ภายใต้การบริหารจัดการรวมสู่ 4 ล้านตารางเมตร ภายในปี 2568 หรือ ตั้งเป้าขยายพื้นที่ 150,000-200,000 ตารางเมตรต่อปี