'แคมปัสคอนโด' เนื้อหอม นักลงทุน แห่ซื้อปล่อยเช่า พ่อแม่ขายต่อ ทำกำไร 20%

6 ก.ค.2565 - นายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ขณะนี้เห็นสัญญาณการฟื้นตัวของตลาดคอนโดฯ ที่ขยายตัวต่อเนื่องตั้งแต่ปลายปี 2564 ขณะ ณ สิ้นไตรมาส 1 มีจำนวนหน่วยเปิดใหม่แล้ว 16,000 ยูนิต ส่วนยอดขายไปได้ดีกว่าช่วง 2 ปีที่ผ่านมาอย่างเห็นได้ชัด ที่ 43% สะท้อนการกลับมาของเรียลดีมานด์และนักลงทุนบางกลุ่มโดยเฉพาะ ตลาดแคมปัสคอนโดฯ (คอนโดมิเนียมใกล้สถานศึกษา) ที่เคยเงียบเหงาไป ทั้งการพัฒนาโครงการ และ การลงทุน ,เช่าใหม่ จากการที่สถานศึกษาปิด และปรับไปเรียนออนไลน์กว่า 2 ปี 

แต่ ปัจจุบัน หลังจากสถานศึกษา, มหาวิทยาลัย กลับมาเปิดทำการเรียน การสอน พบผู้เช่าที่เคยยกเลิกการเช่าคอนโดฯไป เริ่มกลับเข้ามาในตลาด โดยเฉพาะ การหาโครงการที่มีความแปลกใหม่  ปัจจัยนี้เอง ทำให้นักลงทุนเล็งเห็นโอกาสการเข้ามาลงทุนซื้อคอนโดฯ เพื่อไว้ปล่อยเช่าระยะยาว 

ผู้ปกครองแห่ซื้อมากกว่าเช่า 

ไนท์แฟรงค์ ยังเผยว่า นักลงทุนแคมปัสคอนโดฯ มีความเฉพาะตัว ต่างจาก ความเคลื่อนไหวนักลงทุน ที่เน้นอสังหาฯในเมือง และมองหาโซลูชั่นการบริหารจัดการจากเจ้าของโครงการ เพื่อหวังเพิ่มผลตอบแทน แต่นักลงทุนกลุ่มนี้ จะมองโอกาสในระยะยาว จากดีมานด์ ผู้เช่าเก่าไป-ใหม่มา ขณะเดียวกัน ก็มีนักลงทุนหน้าใหม่ ที่บาดเจ็บจากการลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆ นำกำไรที่เคยได้ เข้ามาลงทุนในอสังหาฯ เช่นกัน หลังจากเห็นว่าเป็นสินทรัพย์ที่จับต้องได้ โดยบางโครงการ ทำ Capital Gain (กำไรจากส่วนต่างราคา) ได้สูงถึง 10-20% 

อีกกลุ่มผู้ซื้อที่น่าสนใจ คือ พ่อแม่-ผู้ปกครอง เข้ามาจากกำไรส่วนต่างที่เห็นชัดเจนเบื้องต้นเช่นกัน ซึ่งพบว่ากลุ่มผู้ปกครองที่มีความพร้อมและเห็นโอกาสการลงทุน เมื่อเทียบกับค่าเช่าระยะเวลา 4-6 ปี ค่าเช่าเดือนละ 12,000 บาท เทียบกับคอนโดใหม่ ราคาประมาณ 2.55 ล้านบาท จะคิดเป็นประมาณ 22% ของราคาซื้อขาดแล้ว  จะมองว่า “การซื้อ” ถือว่าคุ้มค่ามากกว่า เพราะได้ใช้ประโยชน์อย่างคุ้มค่าในระหว่างเรียน และหลังเรียนจบก็ยังสามารถปล่อยเช่า หรือ ขายต่อได้ในราคาที่ดี ส่วนราคาของตลาดแคมปัสคอนโดฯที่ผู้ซื้อตอบรับดี  จะอยู่ในช่วง80,000 - 85,000 บาทต่อตร.ม. หรือ ราว 2-3 ล้านบาท 

"นักลงทุนอสังหาฯ มักจะพิจารณา ถึงโครงการที่สามารถมองหาผู้เช่าได้ระยะยาวแบบต่อเนื่อง โดยทำเลใกล้สถานศึกษาตอบโจทย์ที่สุด เพราะแต่ละปีมีนักศึกษาเข้าใหม่ 4-5 พันคน เก่าไป-ใหม่มา ทำให้เปอร์เซ็นต์ปล่อยเช่าแทบเป็นศูนย์ ต่างจากทำเลอื่นๆ" 

ASW ขายดี ปั้นฮับรังสิต 

เจาะกลยุทธ์ เจ้าพ่อแคมปัสคอนโดฯ บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW หลังจาก ปั้นแบรนด์เคฟ (KAVE) ติดตลาด เป็นที่รู้จักของนักลงทุน และ ตลาดผู้เช่านิสิต - นักศึกษา ชูจุดขาย Facilities ครบทุกมิติ และ อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Yield) สูงถึง 8-10 % 

โดย นายกรมเชษฐ์  วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ASW เผยว่า ปัจจุบัน ตลาดอสังหาฯ เริ่มฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ  โดยเฉพาะ หลังจากเดือน พ.ค. ที่ผ่านมา พบดีมานด์แคมปัส คอนโดฯ ใกล้สถานศึกษา เติบโตอย่างโดดเด่น สะท้อนจากยอดขายเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด หลังเปิดภาคเรียน จึงลุยเปิดโครงการใหม่ Kave Town Colony ม.กรุงเทพ มูลค่า 1.8 พันล้านบาท ราคาขายเริ่มต้น 1.39 ล้านบาท ซึ่งเพียงเปิดขายรอบเดียว มียอดแล้ว 42% ซึ่งจะเป็นการเติมซัพพลายเข้าไปใหม่ในโซนรังสิต หลังจากโครงการก่อนหน้า ทั้ง เคฟทาวน์ สเปซ (Kave Town Space) และเคฟทาวน์ ชิฟท์ (Kave Town Shift) ปิดการขาย 100% เป็นที่เรียบร้อยแล้ว รังสิตจึงกลายเป็นฮับขนาดใหญ่ในการยอดขายของ ASW 

ตระกูลตั้งสินเปิดทำเลใหม่ 'ศาลายา'

ที่น่าจับตามอง คือ การปลุกดีมานด์ใหม่ในฮับโซนทิศตะวันตกของกทม.บริเวณ ย่าน ศาลายา ซึ่งเดิม เป็นย่านที่พักอาศัยของกลุ่มนักศึกษาอย่างหนาแน่น ผ่านอัตราการเข้าพัก อพาร์ทเม้นท์ในละแวกดังกล่าว ราว 5,000 ห้อง สูงถึง 89% ราคาเช่า 3,000-7,500 บาทต่อเดือน ขณะอพาร์ทเม้นท์เกรดสูง ราคาเช่า 10,000-15,000 บาทต่อเดือน ใน 3 โซนหลัก คือ โซนหน้า ม.มหิดล ,โซนข้าง ม.มหิดล และ ซอยตั้งสิน 

ล่าสุด ตระกูลตั้งสิน โดยนายเดชโรจน์ ตั้งสิน กรรมการผู้จัดการ บริษัท มีนำ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด เปิดแผนพัฒนาบิ๊กโปรเจ็กต์ มูลค่า 2.2พันล้านบาท โครงการ “ศาลายา วัน เรสซิเดนท์” (Salaya One Residences) บริเวณปากซอยตั้งสิน ซึ่งเป็นที่ดินเก่าของตระกูล ในรูปแบบมิกซ์ยูส โดยจะสร้างคอนโดฯระดับพรีเมียม (471ยูนิต) โรงแรม เซอร์วิสอพาร์คเมนท์ และไลฟ์สไตล์มอลล์ร่วมด้วย  หลังจากเล็งเห็นโอกาสจากดีมานด์ความต้องการ ทั้งจากนักลงทุน คณาจารย์ในมหาวิทยาลัย นักศึกษา ผู้ปกครอง และคนในละแวกดังกล่าว ทั้งนี้ ตั้งเป้ายอดขายปลายปี ที่ 60-70%

"เดิมแคมปัสคอนโด กระจุกตัวย่าน ม.กรุงเทพ ,จุฬาฯ ,ธรรมศาสตร์ ศาลายาแทบไม่มี เนื่องด้วยข้อจำกัดรวมแปลงที่ดิน ทั้งนี้ โครงการ ศาลายา วัน แม้ยังไม่เปิดขายอย่างเป็นทางการ ก็มีคนลงทะเบียนสนใจแล้ว 500 คน ไม่นับยอด Walk in อีก 200 คน ขณะลงชื่อจ่ายจองแล้ว 30-40 คน สะท้อนความต้องการหนาแน่น แต่ที่ผ่านมาไม่มีซัพพลายมารองรับ "

Blue Ocean คอนโดออริจิ้น 

ขณะอีกหนึ่งผู้เล่นรายสำคัญ จากเกมเร่งที่เห็นได้ชัด คือ บมจ.ออริจิ้น หลังจาก ปีนี้ ใส่เกียร์ เปิดโครงการคอนโดฯใหม่ มากถึง 19 โครงการ มูลค่า กว่า 28,600 ล้านบาท จนขึ้นแท่น 'เจ้าตลาด' ซึ่งเมื่อพิจารณา พบ 1ในกลยุทธ์สำคัญ เป็นการปั้นแบรนด์ใหม่ อิงไลฟ์สไตล์ เจาะตลาด Campus Condo กลุ่มนักลงทุน หลังจากผู้บริหาร ระบุ ล่าสุด ว่าเป็นตลาดที่ได้รับการตอบรับดีมาก 

ทั้งนี้ ช่วงไม่กี่เดือนก่อนหน้า ออริจิ้น สร้างปรากฎการณ์ Sold Out โครงการ 'บริกซ์ตัน แคมบัส บางแสน' ใกล้ ม.บูรพา หลังเปิดพรีเซลอย่างรวดเร็ว ขณะเดียวกัน ยังมีแผนใช้แบรนด์ 'บริกซ์ตัน'  (Brixton) ซึ่งถูกวางไว้สำหรับ เจาะกลุ่มนิชมาร์เก็ต อย่างนักลงทุน เปิดอีก 1 โครงการ ในย่าน ม.เกษตร - ศรีราชา จ.ชลบุรีอีกด้วย 

นอกจากนี้ ออริจิ้น ยังอยู่ระหว่างการเตรียมก่อสร้าง โครงการไฮไลท์ 'คอนโด โซ ออริจิ้น เกษตร อินเตอร์เชนจ์' ใกล้ ม.เกษตรศาสตร์ บางเขน มูลค่า 1.5 พันล้านบาท ผ่านการร่วมทุนกับญี่ปุ่น 'โนมูระ เรียลเอสเตท' ในราคาขายเริ่มกว่า 4 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นยกระดับตลาดแคมบัสคอนโดฯ และสร้างสีสันความต่าง เรียกดีมานด์นักลงทุน และ ผู้ซื้ออยู่เองได้อย่างน่าสนใจอีกด้วย 

ไนท์แฟรงค์เผย ทำเล-มิกซ์ยูส ดันปล่อยเช่า

ทั้งนี้ นายณัฎฐา ระบุทิ้งท้ายว่า  ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ตามแนวรถไฟฟ้า หรือ ประเภทแคมปัสคอนโดใกล้มหาวิทยาลัย ส่วนใหญ่จะได้ผลตอบแทนจากราคาค่าเช่า หรือ Gross Rental Yield อยู่ที่ 3-4% หากได้สูงกว่า 4% ขึ้นไป ถือว่ามีความคุ้มค่าน่าลงทุน และปัจจัยที่ต้องพิจารณาถัดมา คือ Capital Gain ซึ่งปัจจัยสำคัญที่จะทำให้โครงการมีมูลค่าสูงขึ้นนอกจากค่าที่ดินที่มีมูลค่าปรับขึ้นทุกปีก็คือการดูแลรักษาโครงการที่ดี อีกปัจจัยสำคัญคือทำเลที่ตั้งของโครงการ หากเป็นทำเลแห่งอนาคตที่มีปัจจัยสนับสนุนให้พื้นที่เติบโตขึ้น โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้า จะผลักดันให้ราคาคอนโดในอนาคตพุ่งสูงขึ้น 

ขณะโครงการมิกส์ยูส หรือ โรงแรม จะได้เปรียบในข้อนี้ เพราะเป็นโครงการที่ให้ความสำคัญกับการบำรุงรักษาสภาพแวดล้อมให้ดีอยู่เสมอ และอีกปัจจัยสำคัญคือทำเลที่ตั้งของโครงการ หากเป็นทำเลแห่งอนาคตที่มีปัจจัยสนับสนุนให้พื้นที่เติบโตขึ้น โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้า จะผลักดันให้ราคาคอนโดในอนาคตพุ่งสูงขึ้น