กำลังซื้อ 'ต่างชาติ' แก้โจทย์อสังหาฯได้จริงหรือ?

จากกรณี กระทรวงมหาดไทย โดยกรมที่ดิน กำลังหารือ ออกกฎกระทรวงเพิ่มเติม ในเรื่องการให้สิทธิชาวต่างชาติ ถือครองบ้านพร้อมที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย ในประเทศไทยได้ ไม่เกิน 1 ไร่ ผ่านการนำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท กำหนดบังคับใช้ระยะ 5 ปี เพื่อหวังใช้เป็นนโยบายกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย และปูทางเม็ดเงินหมุนเวียน ช่วยการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยนั้น 

 

กำลังกลายเป็นคำถามตามมา ว่า  'กำลังซื้อชาวต่างชาติ' ใช่ทางรอดของอสังหาฯไทยจริงหรือไม่ ?  ส่วนความหวัง ตลาดใหญ่อย่าง 'ชาวจีน' ที่เคยเข้ามาซื้อและโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯไทย สูงสุดปี 2561 ถึง ราว 3 หมื่นล้านบาท หลังจากจีนมีปัญหา 'ล็อกดาวน์' ยืดเยื้อ แล้วยังจะเป็นที่พึ่งพาสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมไทยได้อีกหรือไม่ ? 

"ฐานเศรษฐกิจ" เจาะมุมมอง กูรูภาคอสังหาฯ ประสบการณ์กว่า 20 ปี 'นายสุรเชษฐ กองชีพ' ในบทบาทใหม่ล่าสุด ผู้บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร ซึ่งประเมินไว้อย่างน่าสนใจว่า สิ่งที่ท้าทายสูงสุดของอนาคตอสังหาฯไทย ขึ้นอยู่ ปัญหา 'เงินเฟ้อ' ในหลายภูมิภาค เพราะมีผลโดยตรงต่อกำลังซื้อชาวต่างชาติเช่นกัน รวมถึง ภาวะเศรษฐกิจถดถอยจากโควิด-19 คาดอีก 2 ปี กว่าทุกอย่างจะกลับมาเหมือนก่อนโควิด-19 ส่วนแนวโน้มคนจีน เป็นโอกาสที่ต้องหยิบฉวย

อสังหาฯเผชิญลบมากกว่าบวก

นายสุรเชษฐ ประเมินแนวโน้มอสังหาฯ ข้ามช็อตไปยังปี 2566 ว่าแม้ทิศทางมีโอกาส ปรับตัวดีขึ้น ตามคาดการณ์ทิศทาง GDP ไทย เติบโต ราว 4.3 - 4.5% ตามการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว, ชาวต่างชาติเข้าประเทศมากขึ้น, เกมการเมืองเปลี่ยนแปลง และฐานหนี้ต่างประเทศอยู่ในระดับต่ำ แต่ตลาดยังคงต้องเผชิญกับหลายปัจจัยลบ ที่เข้ามากระทบโดยตรง เพราะนอกจาก ดีเวลลอปเปอร์ จะถูกกดดันด้านต้นทุน  จากการกลับมาเก็บภาษีที่ดิน 100% แล้ว ยังมีปัจจัยความขัดแย้งในหลายภูมิภาคของโลก  , ราคาน้ำมัน , ความผันผวนของค่าเงินบาท,ราคาสินค้าแพงต่อเนื่อง ,เงินเฟ้อยังอยู่ในอัตราสูง , อัตราดอกเบี้ยขาขึ้นและความเข้มงวดในการพิจาณาสินเชื่อของธนาคาร จึงประเมินว่า อาจใช้เวลาอีก 1-2 ปี กว่าสถานการณ์จะกลับมาเทียบเท่าก่อนเกิดวิกฤติโควิด-19 

 

" มีหลายเงื่อนไขต้องติดตาม เพราะปีหน้า จะมีกฎหมาย กฎระเบียบใหม่ๆเปลี่ยนแปลง สำคัญสุด คือ จับตามอง ความขัดแย้งของภูมิภาค ถ้าทวีความรุนแรงขึ้น ส่งผลต่อน้ำมันแพง เงินเฟ้อ ส่วนราคาที่ดิน ไม่ได้ลดลง พบในวิกฤติยังแพงขึ้น ส่งผลต่อเทรนด์การพัฒนา และ แผนทางการเงินมีภาพร่วมทุนมากขึ้น -บ้านแพงเพิ่มขึ้น"

ผ่าความเป็นไปได้กฎหมายต่างชาติ

สิ่งที่เปราะบางสำหรับอสังหาฯ ยังมีเรื่อง 'กำลังซื้อ' คนไทยอำนาจลดลง โดยมองว่าอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ไม่ได้ส่งผลต่อปริมาณความต้องการ แต่มีผลต่อการอนุมัติสินเชื่อของธนาคาร พบพนักงาน เงินเดือนหลายสาขาอาชีพ ถูกแบงก์ลดเกรดความน่าเชื่อถือ เช่น พนักงานสายการบิน จากวงเงินที่เคยได้ 80% ปัจจุบันเหลือแค่ 60%เท่านั้น ส่วนคนรุ่นใหม่ ที่มีอาชีพอิสระมากขึ้น พบความอยากมีบ้าน หรือ ที่อยู่อาศัยลดลง เนื่องจาก ราคาบ้านสูงเทียบเงินเดือน ผ่อนรายเดือนไม่ไหว จึงใช้วิธีการเช่าอยู่อาศัยแทน 

 

ปัจจัยดังกล่าว ส่งผลต่อดีมานด์โดยตรงของอสังหาฯไทย ทำให้ตลาดมีความพยายาม หาดีมานด์ใหม่ๆเข้ามาทดแทน โดย 'ชาวต่างชาติ' เป็นกลายเป็นความหวัง เกิดความพยายามผลักดันให้รัฐบาลกระตุ้น ทั้งนี้ หากประเมินแนวทางข้างต้น ถึงนโยบายดึงดูดชาวต่างชาติตามข่าวที่ปรากฎ หลังฝ่าเสียงคัดค้านมารอบด้านนั้น คาดราวเดือนกันยายน คงผ่านการอนุมัติจากสภาฯ แต่ต้องรอดูสถานการณ์การเมืองร่วมด้วย หลังจากพรรคร่วมรัฐบาลบางส่วนทยอยลาออก อาจทำให้การอนุมัติร่างติดขัดได้ อย่างไรก็ดี พื้นฐานของกฎหมายฉบับนี้ เป็นกฎหมายเก่า ตามหลักการส่งเสริมการลงทุน ภายใต้เงื่อนไขของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือ BOI ลงทุน 40 ล้านบาท ก็สามารถซื้อบ้านได้ แค่ล่าสุด มีการขยายมิติให้เป็นสาธารณะมากขึ้น 

เช็คลิสต์ประเทศเป้าหมาย 

นายสุรเชษฐ์ ยังเผยว่า ที่ผ่านมา กลุ่มผู้ซื้อต่างชาติในอสังหาฯไทย (คอนโดฯ) อันดับ 1 ยังเป็นคนจีนซื้อและโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุด ปี 2564 มูลค่า 22,874 ล้านบาท ส่วน ณ ไตรมาสแรกปีนี้ ราว 4,570 ล้านบาท รองลงมา รัสเซีย ยุโรป อเมริกา ยังคงซื้อและโอนฯ ต่อเนื่อง ขณะที่ญี่ปุ่น สิงคโปร์ มาเลเซีย ช่วงโควิดลดสัดส่วนลง และมีอินเดีย กัมพูชา ออสเตรเลียเข้ามาติด Top 10 ร่วมด้วย 

 

สิ่งที่น่าพิจารณา คือ ชาวต่างชาติส่วนหนึ่ง ไม่สามารถเดินทางได้แบบปกติ จึงทำให้มูลค่าการโอนลดลง ยกเว้นบางสัญชาติ เช่น ไต้หวัน กัมพูชา สิงคโปร์ มาเลเซีย อินเดีย ที่จำนวนกับการโอนฯอาจจะไม่สอดคล้องกัน ฉะนั้น ตัวปลดล็อกสำคัญ คือ การที่ประเทศต่างๆเปิดการเดินทางให้กลับมาปกติ 

 

"กำลังซื้อชาวต่างชาติจะยังคงไม่กลับมาเท่าก่อนโควิด-19 ในปีนี้ หรือปีหน้า โดยคงต้องรอให้การเดินทางระหว่างประเทศสะดวกมากขึ้น เพราะการซื้อหรือการโอนฯนั้นสอดคล้องกับจำนวนนักท่องเที่ยว หรือ จำนวนของชาวต่างชาติที่พักอาศัยหรือทำงานในประเทศไทย"

 

คนจีนต้องการบ้านในไทย 

ทั้งนี้ กฎกระทรวงมหาดไทยใหม่ที่อยู่ระหว่างการพิจารณาของรัฐบาลนั้น เปรียบเป็นการเพิ่มกำลังซื้อของชาวต่างชาติ กลุ่มใหม่ๆ กระตุ้นนอกตลาดคอนโดฯ ซึ่งสอดคล้อง และอาจเป็นโอกาส จากปัญหาวิกฤติอสังหาฯที่กำลังเกิดขึ้นในจีนขนาดนี้ ในแง่ฐานลูกค้าใหญ่สุด โดยล่าสุด จำนวนการค้นหา 'อสังหาฯไทย' ในเว็บดัง : Baidu (ไป่ตู้) ราว 20 ล้านผลลัพธ์ สะท้อนถึงภาพ ว่าคนจีนยังสนใจอสังหาฯไทยอยู่เป็นจำนวนมาก ทั้งการซื้อบ้าน และ แง่ย้ายถิ่น เป็นรองเพียง  สหรัฐฯ และอังกฤษเท่านั้น

 

ทั้งนี้ สิ่งที่เป็นตัวแปรสำคัญ ยังมาจาก นโยบายสามเส้นแดงของทางการจีน ซึ่งจำกัดสัดส่วนการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และภาคอสังหาฯ ผู้ประกอบการรายใหญ่กำลังมีปัญหาหนี้สิน ทำให้คนจีนลดความเชื่อมั่นลงอย่างมาก พร้อมๆกับกฎระเบียบในฝั่งผู้ซื้อหลายประการ ทำให้คนจีน มองหาการซื้อบ้านนอกประเทศเป็นจำนวนมาก ขณะไทยมีปัจจัยดึงดูดไม่น้อย เช่น ได้กรรมสิทธิ์ในชื่อตนเอง , ยูนิตตกแต่งพร้อมอยู่ ,ผลตอบแทนไม่สูงแต่ยังคาดหวังได้ ,ซื้อเพื่อการศึกษา , ความเป็นมิตรของคนไทย , คุณภาพของการรักษาพยาบาล และที่สำคัญ พบความต้องการบ้านมีมากขึ้น

 

" คาดว่าประมาณ 1 - 2 ปี หลังจากจีนเปิดประเทศเต็มรูปแบบ จึงจะหวังพึ่งกำลังซื้อคนจีนได้ ซึ่งบ้านในประเทศไทยจะกลายเป็นที่ต้องการทันที " 

 

สำหรับแผนดำเนินการของบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ นั้น เบื้องต้น วางลูกค้า 3 กลุ่ม ได้แก่ 1.บริษัทอสังหาฯที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย 2. บริษัทอสังหาฯ ขนาดกลาง และ 3.กลุ่มผู้ประกอบการหน้าใหม่ที่ยังไม่ประสบการณ์ ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น