" โครงข่ายคมนาคม- แก้ผังเมืองปทุมฯ พลิกโฉม สายไหม ทำเลบ้าน ติดลมบน "

หากนับจากย่าน EBD (Extension Business District) ส่วนต่อขยายเส้นทางรถไฟฟ้า ทำเลหลักเดิม เช่น รามคำแหง-มีนบุรี , สำโรง-บางนา และ หลักสี่ - แจ้งวัฒนะ วันนี้ชื่อของ 'ดอนเมือง - สายไหม' รอยต่อของ ถ.พหลโยธิน คงเป็นที่รู้จักมักคุ้นมากขึ้น หลังจากกลายเป็น ฮับที่อยู่อาศัยใหม่ ในฝั่งโซนเหนือของกทม. โดยเฉพาะใน ตลาดแนวราบ ที่จำนวนดีมานด์และซัพพลาย กระจุกตัวสูง ไม่ต่างจากความนิยมใน ฝั่งบางนา - ตราด อย่างน่าสนใจ จากการเกิดขึ้นและเปิดเดินรถอย่างเต็มรูปแบบของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย (ห้าแยกลาดพร้าว - คูคต)

โอกาสนี้ 'ฐานเศรษฐกิจ' เจาะแนวคิด 1 ในผู้เล่น กลุ่มผู้พัฒนาโครงการรายกลาง ที่มียุทธศาสตร์ ปักหมุด กทม.โซนเหนืออย่างน่าสนใจ จากการเข้ามารุก เปิดโครงการมาแล้วไม่ต่ำกว่า 4 โครงการ อย่าง บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด นำแผนยุทธศาสตร์โดย 'สุนทร สถาพร' ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท หลังล่าสุด เพิ่งเดินหน้าเปิดโครงการ 'ดิ อิเธอร์นิตี้ โกร์ฟ สายไหม -พหลฯ' บ้านดีไซน์ใหม่ ติดถนนสายไหม มูลค่า 560 ล้านบาท จำนวน 92 ยูนิต  เพื่อยึดเป็นฐานที่มั่น ในการสร้างการเติบโต จากความคุ้นชินในพฤติกรรมลูกค้าย่านนี้อย่างดี ขณะโครงข่ายคมนาคมก้าวหน้า - ผังเมือง จ.ปทุมธานี ถูกมองว่า จะเป็นอีกตัวแปรที่ทำให้ย่านนี้โดดเด่นขึ้นอีกในอนาคต 
 

สายไหม TOP3ทำเลแนวราบ

นายสุนทร ระบุ ถึงการพลิกโฉมของตลาดที่อยู่อาศัย โดยรอบ กทม. อย่างน่าสนใจ ว่า เดิม 40 ปีก่อนหน้า กทม. มีโครงข่ายคมนาคมแรก คือ ทางด่วนดินแดง - บางนา ถัดมา ทางด่วนพระราม 9 และถัดมาเป็นยุคของ ดอนเมืองโทลล์เวย์ ,วงแหวนรอบนอก และเปลี่ยนความเป็นเมือง ผ่านยุคของ รถไฟฟ้าหลากสี ซึ่งมีสายสีเขียวส่วนต่อขยาย 2 เส้นทางเป็นแกนหลัก 

 

ทั้งนี้ เมื่อเจาะ พื้นที่ดั้งเดิม สายไหม-ดอนเมือง ซึ่งเดิมเป็นแค่แหล่งที่อยู่อาศัยหลักของครอบครัวข้าราชการในกองทัพอากาศ แต่หลังจากโทลล์เวย์ดอนเมืองเกิดขึ้น มีคนนอกพื้นที่ขยับเข้ามาอยู่อาศัย ทำให้ ทั้งย่าน สายไหม-รังสิต-นครนายก เริ่มมีความคึกคัก เมื่อครั้งมาถึง การเปิดบริการรถไฟฟ้าสายสีเขียว ที่มีปลายทาง สถานีคูคต ทำให้ขณะนี้ ทำเลดังกล่าว ได้รับความนิยมจากคนเมือง เช่น คนที่ทำให้อยู่ในย่านธุรกิจ (CBD) เข้ามาอยู่อาศัยมากขึ้น กลายเป็น TOP 3 ของทำเลยอดนิยมในตลาดแนวราบ สลับตำแหน่งขึ้นลงกับ บางนา-ตราด ในตลอดช่วง 1-3 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะการมองหาที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงได้ของกลุ่มคนรุ่นใหม่ เจน Y และดีมานด์ของคนท้องถิ่นเดิม 

 

" ดีมานด์ซื้อย่านสายไหม-พหลฯ เติบโตและฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องหลังโควิด ขณะภายใต้วิกฤติ ย่านสายไหม ก็อยู่ในTOP5 ในประเภทที่อยู่อาศัยทุกประเภท และอันดับ1 แนวราบ"

เมืองขยาย ดีมานด์เพิ่ม ผังเมืองตัวแปร

นายสุนทร ยังประเมินว่า นอกจากย่านสายไหม จะเติบโตได้รับความนิยมจากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ เชื่อมรถไฟฟ้า 3 สาย ได้แก่ สายสีเขียว ,สีชมพู และ สายสีแดง รวมถึง เมกะโปรเจ็กต์ เช่น ห้างฯ ,คอมมูนิตี้มอลล์ และ รพ.โดยเอกชน มีประชากรใหม่ ผ่านการขึ้นทะเบียนบ้านใหม่ เป็นอันดับต้นๆของประเทศ จนทำให้ราคาที่ดิน ปัจจุบัน เติบโตขึ้นมา เฉลี่ย 5-6% ต่อปี มาอยู่ที่ มากกว่า 3 หมื่นบาทต่อตร.ว.แล้ว (ขนาด15-20ไร่) แล้วนั้น

 

สิ่งที่จะเป็นตัวแปรสำคัญในอนาคต คือ การพิจารณาปรับแก้ผังเมืองรวมของจ.ปทุมธานี ที่จะขยายพื้นที่ในแง่เชิงพาณิชย์ให้หนาแน่นได้มากขึ้น รวมถึง การเปิดส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดง เชื่อมไปถึง เชียงราก ปี 2568 ซึ่งทั้ง 2 ตัวแปร จะเขย่าให้พื้นที่ใกล้เคียง อย่าง สายไหม มีการเติบโต และมีศักยภาพในการอยู่อาศัยสูงขึ้นอีกในอนาคตอีกด้วย จากเดิมที่ สายไหม อยู่ในผังสีเหลือง ย่านน่าอยู่อาศัย อยู่ก่อนแล้ว 

 

บ้านแฝด 'บลูโอเชี่ยน'แนวราบ

ขณะโปรดักส์ ' บ้านแฝด' ที่ดินอย่างน้อย 35 ตร.ว.ที่มีอัตราเปิดตัวเร่งขึ้นมา อย่างน่าสนใจ ราวครึ่งหนึ่งของบ้านเดี่ยว ช่วงครึ่งปีแรก 2565 กลายเป็นบลูโอเชี่ยนของผู้พัฒนา เพราะนอกจากต้นทุนถูกลง ยังเป็นสินค้าทดแทนที่ผู้ซื้อมีความต้องการสูงอีกด้วย 

 

สอดคล้อง มุมมอง นายสุนทร ระบุว่า ย่านสายไหม มีโปรดักส์ทาวน์เฮ้าส์ ราคา 2-4 ล้านบาท ล้นตลาด (50%) ขณะบ้านเดี่ยว ราคา 8 ล้านบาทขึ้นไป เดิม 5 ปีก่อนหน้า มีสัดส่วนสูงเช่นกัน  แต่ปัจจุบัน บ้านแฝด เริ่มเข้ามาในตลาดมากขึ้น จากจำนวนซัพพลายที่มีน้อย แต่ราคาจับต้องได้ เป็นช่องว่างของตลาด กลุ่ม 5-7 ล้านบาท ที่บริษัทมองเห็น คาดดีมานด์ส่วนหนึ่ง มาจากพื้นที่และราคาตอบโจทย์เทรนด์การทำกิจการที่บ้านมากขึ้น 

 

"ยุคหลังโควิด คนทำงานออฟฟิศ ผลักตัวเองออกมาทำธุรกิจ กิจการเป็นของตัวเอง เป็นมนุษย์อีคอมเมิร์ซมากขึ้น กลายเป็นตัวเร่งของตลาดบ้านแฝดและทาวน์โฮม ที่ราคายังจับต้องได้ แต่มีพื้นที่ใช้สอย แบงก์เองก็ปลดล็อกเงื่อนไขการกู้บ้านให้กับกลุ่มนี้มากขึ้น "

โอกาส,ความเสี่ยงผู้พัฒนา

ทั้งนี้ สิ่งที่ ผู้บริหารสถาพร กล่าวทิ้งท้ายไว้ คือ ความยากในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน ว่านอกจากต้องตีโจทย์ความต้องการคนยุคใหม่ให้เจอแล้ว ในแง่ผู้ประกอบการ ขณะนี้ยังมีความเสี่ยงหลายด้าน เช่น การขอสินเชื่อจากภาคธนาคาร เพราะหลังโควิด-19 ธนาคารมีเงื่อนไขพิจารณาเข้มงวดมากขึ้น ภายใต้หลักการ โครงการนั้นๆ เป็นที่ตอบรับของตลาดหรือไม่ 

 

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยบวก พบ อสังหาฯไทย ยังเป็นที่สนใจของทุนใหญ่ทั้งไทยและต่างชาติ ผ่านรูปแบบการร่วมทุน (JV) โดยเฉพาะการขยับเข้ามาในแนวราบ เนื่องจากเห็นโอกาส จากการกลับมาของเรียลดีมานด์และนักลงทุน ขณะการเตรียมขยับขยายถิ่นที่อยู่อาศัยใหม่ของคนจีน จากวิกฤติอสังหาฯภายในประเทศ ไทยจึงมีโอกาสรออยู่