ซอฟพาวเวอร์ทางเศรษฐกิจ เมื่อต่างชาติ คือ เป้าหมายอนาคต ของ 'อสังหาฯไทย'

จากปัจจุบัน รัฐบาลระบุ ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นับเป็นอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ จากความเกี่ยวเนื่องของธุรกิจต่างๆมากมาย จึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง ต่อทิศทางเศรษฐกิจไทย นับห่วงโซ่ทั้งระบบ ตั้งแต่ต้นน้ำ ถึง ปลายน้ำ  มีส่วนสนับสนุน จีดีพี มากถึง 9% และ เกิดการจ้างงาน 2.8 ล้านคนนั้น นำมาซึ่ง การออกมาตรการเพื่อส่งเสริม ในหลายรูปแบบ เพื่อให้อสังหาฯได้รับผลกระทบน้อยที่สุด 

แต่อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางปัญหาหนี้ครัวเรือน เงินเฟ้อดันค่าครองชีพ ที่กำลังมีผลต่อกำลังซื้ออย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ของคนไทย และ ปัญหาเชิงโครงสร้างประชากร ทำให้รัฐบาลมีนโยบายดึงดูด ชาวต่างชาติให้เข้ามาพำนักอยู่อาศัยในประเทศไทย ผ่านนโยบายสำคัญๆต่างๆ

เช่น การสนับสนุน 12 อุตสาหกรรมใหม่ ดึงดูดนักลงทุนชาวต่างชาติ , การดึงดูด 4 กลุ่มต่างชาติมั่งคั่ง 1 ล้านคน ในระยะ 5 ปี ตามแนวทางของบีโอไอ และ นโยบาย วีซ่าประเภทใหม่ “Long – Term Resident Visa: LTR Visa” ที่เปิดตัวไปอย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน ที่ผ่านมา เป้าหมายสูงสุด เพื่อต่อยอดการฟื้นตัวภาคการท่องเที่ยว และ ภาคบริการ ที่ประเทศไทยยืนหนึ่งโดดเด่นในสายตานานาชาติ หลังวิกฤติการณ์โควิด-19 

ล่าสุด สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย จัดสัมนาใหญ่ เพื่อ ระดมความคิดเห็น ถึง โอกาสครั้งใหม่ หลังจากยังมีเสียงคัดค้าน และ ข้อห่วงใยในหลายประการอยู่มาก ซึ่งปรากฎ แนวทาง ,ประโยชน์ และ ความเป็นไปได้ ในการปรับแก้กฎหมายสำหรับชาวต่างชาติ ที่น่าสนใจในหลายมิติ 

ดูดภาษี 'ต่างชาติ' ประโยชน์การเปิดช่อง 

โดย นายกิติพงศ์ อุรพีพัฒนพงศ์ ประธานคณะกรรมการกฎหมายภาษีและกฎระเบียบสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ระบุถึง การแก้กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการถือครองที่ดินโดยคนต่างชาติ ว่า ปัจจุบัน กรมที่ดิน อยู่ระหว่างจัดทำร่างกฎกระทรวงว่าด้วยการกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไข การได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้ เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน ตามนโยบายดึงดูดคนต่างด้าว ที่มีศักยภาพสูงเข้ามาในประเทศไทย  เพื่อการอยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่  เงื่อนไข นำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท ไม่น้อยกว่า 3ปี ในธุรกิจ หรือ กิจการตามประเภทที่กำหนด

อย่างไรก็ตาม ยังมีการศึกษา พิจารณา แก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องอื่นๆเพิ่มเติม เช่น เพิ่มคุณภาพสมบัติของคนต่างด้าว ในการถือครองกรรมสิทธิ์อาคารชุดเดิม 49% ,การแก้ไข พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เพื่อเปิดช่องให้คนต่างต้าว ถือครองที่ดินจัดสรรได้ตามกฎหมาย เช่น 49% ของพื้นที่ และ พิจารณาปรับแก้ไขประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์ โดยขยายระยะเวลาการเช่า เป็น 50 ปี 60 ปี หรือ 90 ปี 

ทั้งนี้ ในแง่ประโยชน์ มองว่า การปรับเปลี่ยนกฎหมายเบื้องต้น จะทำให้ธุรกิจอสังหาฯ มีรายได้เพิ่มขึ้น ขายและเช่าได้มากขึ้น และส่งผลให้รัฐบาลเก็บภาษีได้มากขึ้น รวมถึง การเข้ามาใช้จ่ายของชาวต่างชาติในระบบเศรษฐกิจไทยด้วย 

อีกด้าน นับเป็นการปฎิรูป แก้ไขเรื่องการเป็น 'นอมินี' ของบริษัทไทย (เทียม) และ นำมาซึ่งการสร้างความโปร่งใส ลดการใช้ดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่ ท้ายที่สุด รัฐบาลจะมีรายได้ภาษีเพิ่มทั้งระดับประเทศและระดับท้องถิ่น 

อย่างไรก็ตาม มีข้อเสนอว่า การแก้ไขกฎกระทรวงให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้สะดวกขึ้นนั้น ต้องมาพร้อมกับเงื่อนไขที่รัดกุม เพื่อเป็นประโยชน์อย่างแท้จริงของประเทศชาติ 

" เงื่อนไขที่ดีจะเป็นทางออก และ ประโยชน์  เช่น การกำหนดเนื้อที่และราคาขั้นต่ำที่เหมาะสม ,การแก้ไขกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้จดทะเบียนการเช่าได้ 60 ปี ต่อได้อีก 30 ปี รวมไปถึง การเก็บภาษีค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และ การจดทะเบียนการเช่า ของชาวต่างชาติในอัตราก้าวหน้าที่สูงกว่าคนไทย เช่นเดียวกับ การเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของชาวต่างชาติในอัตราที่สูงกว่าคนไทย เป็นต้น " 

บิ๊กอสังหาฯ ชูโอกาส 3 ต่อ 

ฟากผู้พัฒนาอสังหาฯรายใหญ่ นาย ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ระบุ สนับสนุนแนวนโยบายของรัฐบาลในการดึงดูดชาวต่างชาติ  ว่า ปัจจุบัน 'กำลังซื้อคนไทย' อ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด จากสภาพเศรษฐกิจ และ ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 สำหรับตลาดที่จะเป็นโอกาส คือ กลุ่มโครงการแนวราบ และ บ้านตากอากาศ ในหัวเมืองท่องเที่ยวต่างๆ เพราะ ต่างชาติ ให้ความสำคัญเรื่องของ สภาพอากาศ แวดล้อมที่ปลอดภัย สวยงาม อีกทั้ง เมื่อเทียบราคากับอสังหาฯในต่างประเทศนั้น อสังหาฯไทยมีราคาถูกกว่ามาก เหมาะกับการเข้ามาซื้อ เป็นบ้านอยู่อาศัยหลังวัยเกษียณ หรือ Work From Anywhere 

ขณะแรงหนุนสำคัญ คือ ขณะนี้ ชาวต่างชาติ มองศักยภาพไทยในหลายด้าน โดยเฉพาะ การเป็นศูนย์กลางของอาเซียน และ มาตรการส่งเสริมของรัฐที่ดึงดูดมากกว่าในอดีต ซึ่ง การการขายที่อยู่อาศัยให้ชาวต่างชาติ เท่ากับ เป็นการยิงนกทีเดียว ได้ 3 ตัว ได้แก่ ส่งเสริมการส่งออก , ส่งเสริมการลงทุน และ ส่งเสริมการท่องเที่ยวไทยอย่างถาวร

ยุโรป-จีน แห่หาที่อยู่ใหม่

ด้าน นายมีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงเน้นย้ำว่า ขณะนี้ นอกจากภาครัฐ ควรเร่งสนับสนุนการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของกลุ่มคนผู้มีรายได้น้อย ผ่านการเสนอ ให้เอกชนร่วมโครงการกับที่ดินของรัฐแล้ว เห็นว่า การสร้างเม็ดเงินเข้าสู่ระบบ เพื่อสนับสนุนรายได้ และ กำลังซื้อให้กับชุมชน-ท้องถิ่นไทย ก็เป็นสิ่งสำคัญในระยะข้างหน้า 
โดยเฉพาะการส่งเสริมให้ชาวต่างชาติ ซื้อบ้านเพื่อที่อยู่อาศัย ได้ทั้งโครงการบ้านจัดสรร และ ที่ดินในสนามกอล์ฟ หรือ ตามความเป็นไปได้ของแต่ละพื้นที่ (ภายใต้ข้อจำกัด) ผ่านนโยบายชักชวนกลุ่มผู้มีฐานะมั่งคั่งจากทั้งกลุ่มประเทศ CLMV และ ประเทศอื่นๆเข้ามาใช้ชีวิตในเมืองไทย เพื่อพลิกวิกฤติของชาวโลก เป็น โอกาสของประเทศไทย 

" วิกฤติสงครามยูเครน วิกฤติเงินเฟ้อ และ พลังงานที่เกิดขึ้นทั่วโลก ส่งผลให้ชาวโลกเกิดความไม่มั่นคงในชีวิต ชาวยุโรป กำลังพิจารณาว่าจะหลบภัยไปอยู่ที่ไหน จีนก็เกิดวิกฤติอสังหา พม่ามีสงคราม ทั้งกลุ่มรายได้ดี และ แรงงาน ช่วยหนุนเศรษฐกิจไทยได้ นี่อาจเป็นโอกาสของอสังหาฯไทย ถ้าเราเปิดช่อง "

เสนอ รัฐ ไทย-จีน ปั้นโปรเจ็กต์ร่วม 

สำหรับโอกาสอสังหาฯไทย ต่อ ชาวต่างชาติกลุ่มคนจีน ซึ่งถือเป็นผู้ซื้ออันดับ 1 ของ อสังหาฯไทยนั้น นาย ไพจิตร วิบูลย์ธนสาร รองประธานและเลขาธิการหอการค้าไทยในจีน กล่าวว่า จะมีโอกาสอย่างมาก ภายหลังจีนปลดล็อกเปิดประเทศ เนื่องจาก จีน กับ ไทย มีมิติความสัมพันธ์ที่แน่นแฟ้นแตกต่างจากประเทศอื่น จีนให้ความเชื่อใจในเชิงพี่น้อง จุดเด่น อสังหาฯไทย ราคาไม่แพง ใช้ระยะเวลาเดินทาง 3-4 ชั่วโมง ทำให้เดินทางเข้า-ออก บ่อยได้ตามต้องการ 

ซึ่งเป็นโจทย์ต่อเนื่องของรัฐบาล หากต้องการสนับสนุนชาวต่างชาติ ว่าจะทำอย่างไร ในการเชื่อมโยงภาคท่องเที่ยว กับ อสังหาฯ เข้าไว้ด้วยกัน ในแง่ซอฟพาวเวอร์ เพื่อให้เกิดความยั่งยืน และมีส่วนสนับสนุนเศรษฐกิจอย่างแท้จริง เพราะ  ขณะนี้กระแสความต้องการเข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทยของชาวจีนมีมาก โดยเฉพาะ กลุ่มคนสูงวัย ที่มองหาสภาพอากาศอบอุ่น ,กลุ่มพ่อ-แม่ ที่ส่งบุตรหลานเข้ามาเรียน และต้องการบ้านเพื่ออยู่อาศัย ไม่ใช่คอนโดฯอย่างในอดีต ซึ่งทั้ง กทม. , พัทยา ,ภูเก็ต และ เชียงใหม่ ต่างได้รับความนิยมสูง ซึ่งแนวทางนี้จะช่วยขับเคลื่อนประเทศไทยได้ หากวางกลไกไว้เหมาะสมในทุกๆด้าน อย่างค่อยเป็นค่อยไป 

"หากรัฐมองว่า อสังหาฯ สำคัญต่อระบบเศรษฐกิจ นอกจากจะแก้ไขกฎหมายให้ดึงดูดแล้ว การทำโรดโชว์ในเมืองต่างๆของจีน เชื่อมโยงกับเอเยนต์ท้องถิ่นทั้งในเมืองใหญ่ เมืองรอง ทำการจับคู่ เป้าหมายเฉพาะ ปั้นโปรเจ็กต์ร่วมกันของรัฐไทยและจีน นำร่อง 1-2 เมือง เพื่อดูผลลัพธ์  มีแนวทางการโอนเงินข้ามประเทศที่สะดวกและรวดเร็ว ในลักษณะแซนบ็อกซ์ น่าจะได้ผลสำเร็จไม่น้อย "

อย่างไรก็ดี สิ่งที่ต้องพิจารณาหลังจากนี้ ชาวจีนมักให้ความสำคัญกับการมีที่อยู่อาศัยที่สร้างสุขภาพอนามัยที่ดี มีความปลอดภัยสูง ฉะนั้น ปัญหาน้ำท่วมที่เกิดขึ้น ในกทม. อาจเป็นจุดบอด หากไม่มีแนวทางป้องกันให้ชาวจีนเห็น...