5 ขั้นตอน ที่ควรรู้ เมื่อคิด 'ซื้อบ้าน- ซื้อคอนโด'

1 พ.ย.2565 - หลายคนมองว่า 'การซื้อที่อยู่อาศัย' เป็นเรื่องใกล้ตัว แต่แท้จริงแล้วเส้นทาง 'การซื้อบ้าน' อาจไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบเสมอไป และมีรายละเอียดมากมายที่ผู้ไม่เคยมีประสบการณ์มาก่อนควรศึกษาทำความเข้าใจ 

เพื่อประโยชน์ และ ในการเตรียมความพร้อม ก่อนซื้อบ้าน เพื่อให้การซื้อขายเป็นไปอย่างราบรื่น รวมทั้งป้องกันปัญหาต่าง ๆ ที่อาจตามมาในภายหลัง ล่าสุด ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์สื่อกลางเพื่อการซื้อขายอสังหาฯ ได้รวบรวม 5 ขั้นตอนสำคัญที่ผู้บริโภคควรรู้ เมื่อคิดซื้อที่อยู่อาศัย ดังนี้ 

5 ขั้นตอนที่ควรรู้เมื่อคิดเป็นเจ้าของบ้าน/คอนโดฯ  

• หาข้อมูลและเลือกรูปแบบให้ตอบโจทย์ ผู้บริโภคควรมีวัตถุประสงค์ที่ชัดเจนในการซื้อบ้าน/คอนโดฯ ว่าซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองหรือซื้อเพื่อลงทุน หากเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยต้องมีพูดคุยสรุปความต้องการกับสมาชิกในครอบครัวเพื่อกำหนดรูปแบบของบ้าน/คอนโดฯ ในฝันที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ จากนั้นจึงเลือกทำเลที่สนใจ พร้อมทั้งกำหนดราคาที่อยู่อาศัยคร่าว ๆ ไว้ ก่อนทำการค้นหาข้อมูลโครงการบ้าน/คอนโดฯ จากเว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อย่าง www.DDproperty.com ซึ่งมีการรวบรวมข้อมูลประกาศขายโครงการบ้าน/คอนโดฯ ที่น่าสนใจมากมายทั้งจากผู้พัฒนาอสังหาฯ เอเจนต์ที่เชื่อถือได้ หรือเจ้าของบ้านโดยตรง พร้อมทั้งรีวิวโครงการใหม่ที่น่าสนใจ ก่อนจะทำการคัดเลือกโครงการที่ตอบโจทย์ไม่เกิน 5 แห่งเพื่อนัดหมายเข้าชมโครงการจริง หรือเลือกเยี่ยมชมโครงการเสมือนจริง (Virtual Tour) เพื่อสอบถามข้อมูลหรือโปรโมชั่นเพิ่มเติมกับพนักงานขาย นอกจากนี้ การสำรวจพื้นที่รอบโครงการก็ถือเป็นเรื่องจำเป็นเช่นกัน โดยควรพิจารณาความปลอดภัย ความสะดวกสบายในการอยู่อาศัย รวมถึงศักยภาพของทำเลในปัจจุบันและอนาคต ก่อนนำข้อมูลทั้งหมดมาเปรียบเทียบเพื่อเลือกที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์มากที่สุด

• ศึกษารายละเอียดก่อนวางเงินจองและทำสัญญา เมื่อได้โครงการที่ถูกใจแล้ว ผู้บริโภคสามารถแจ้งความจำนงกับพนักงานขายเพื่อทำการจองบ้าน/คอนโดฯ ในยูนิตที่ต้องการ โดยจ่ายเงินจองเพื่อยืนยันว่าต้องการซื้อจริง ๆ ซึ่งเงินจองจะแตกต่างกันไปในแต่ละโครงการ ขึ้นอยู่กับมูลค่าบ้าน/คอนโดฯ นั้น ๆ นอกจากนี้ผู้บริโภคจะต้องศึกษารายละเอียดต่าง ๆ ของสัญญาจองและสัญญาจะซื้อจะขายให้ถี่ถ้วน โดยสัญญาจะซื้อจะขายนั้นทำขึ้นเพื่อเป็นการแสดงเจตนาของฝ่ายผู้จะซื้อว่าต้องการจะซื้ออสังหาฯ ของผู้จะขาย พร้อมวางเงินมัดจำไว้เป็นประกันว่าจะมีการทำสัญญาซื้อขายระหว่างกัน และเกิดการโอนกรรมสิทธิ์ขึ้นภายในระยะเวลาที่กำหนด พร้อมระบุรายละเอียดและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ซึ่งผู้บริโภคจำเป็นต้องตรวจสอบข้อมูล รายละเอียด และเงื่อนไขในสัญญาให้ชัดเจน เพื่อป้องกันความเสียหายหากเกิดปัญหาในภายหลัง เมื่อทำสัญญาแล้วจะมีการวางเงินดาวน์จำนวนหนึ่ง หากเป็นการซื้อโครงการบ้าน/คอนโดฯ ที่ยังสร้างไม่เสร็จ ผู้บริโภคจะสามารถผ่อนดาวน์เป็นงวดได้ตามที่ทางโครงการระบุไว้ในสัญญา หรือบางโครงการอาจจะเสนอโปรโมชั่นฟรีดาวน์ให้

• เตรียมความพร้อมทางการเงินเพื่อยื่นขอสินเชื่อ สำหรับผู้บริโภคที่ไม่ได้ซื้อที่อยู่อาศัยด้วยเงินสดนั้น ควรเริ่มต้นประเมินความพร้อมทางการเงินและวางแผนออมเงินให้ดี เคลียร์หนี้สินที่มีให้ได้มากที่สุด เพื่อเพิ่มโอกาสที่จะได้รับการอนุมัติสินเชื่อตามวงเงินที่ต้องการ รวมทั้งหาข้อมูลสินเชื่อที่สนใจจากธนาคาร/สถาบันการเงินเพื่อสอบถามเงื่อนไขและโปรโมชั่นต่าง ๆ ปกติแล้วธนาคารจะพิจารณาจากรายได้ของผู้กู้และกำหนดเงื่อนไขของผู้กู้ให้สามารถแบกรับภาระหนี้ได้ที่ 40% ของรายได้ต่อเดือน ดังนั้น ผู้บริโภคจึงควรเตรียมเอกสารแสดงความสามารถทางการเงินที่มีรายละเอียดข้อมูลรายได้และศักยภาพในการผ่อนชำระของผู้ขอสินเชื่อ รวมไปถึงหลักทรัพย์ต่าง ๆ ให้พร้อม เพื่อเพิ่มโอกาสในการได้รับการอนุมัติมากขึ้น โดยสามารถเลือกกู้ร่วมกับคนในครอบครัวเพื่อเพิ่มวงเงินให้สูงขึ้น ในกรณีซื้อโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จนั้น พนักงานจะแจ้งให้ผู้บริโภคยื่นเรื่องขอสินเชื่อเมื่อโครงการก่อสร้างใกล้เสร็จ จึงมีเวลาในการเตรียมพร้อมเอกสารเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ดี วงเงินที่ธนาคารอนุมัติอาจไม่ครอบคลุมทั้งหมด ผู้บริโภคจึงควรมีเงินสำรองเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมไว้ด้วย

• ตรวจสอบความเรียบร้อยก่อนโอน เมื่อธนาคาร/สถาบันการเงินอนุมัติสินเชื่อเรียบร้อยแล้ว โครงการจะนัดให้ผู้บริโภคเข้าไปตรวจสอบความเรียบร้อยของสภาพบ้าน/คอนโดฯ ก่อนเซ็นรับ ขั้นตอนนี้ผู้บริโภคควรเตรียมรายการตรวจสอบ (Checklist) เป็นตัวช่วยในการตรวจเช็กความเรียบร้อยทั้งในส่วนงานระบบไฟฟ้า ระบบน้ำ ระบบสื่อสาร พื้นและผนัง ประตูและหน้าต่าง หากผู้บริโภคไม่มั่นใจก็สามารถว่าจ้างบริษัทรับตรวจสอบบ้าน/คอนโดฯ โดยวิศวกรผู้เชี่ยวชาญมาช่วยในการตรวจสอบร่วมด้วยได้ ซึ่งการตรวจสอบโดยมืออาชีพจะช่วยเพิ่มความมั่นใจและประหยัดเวลาได้มากขึ้น จากนั้นจึงแจ้งให้ทางโครงการแก้ไขจุดบกพร่องและกำหนดวันในการตรวจสอบการแก้ไขรอบสุดท้ายให้เรียบร้อยก่อน แล้วจึงไปโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากหากโอนกรรมสิทธิ์ก่อนตรวจรับงานนั้น การขอให้ทางโครงการแก้ไขจุดบกพร่องเพิ่มเติมอาจเป็นเรื่องยากกว่าที่คิด

• เตรียมพร้อมค่าใช้จ่ายการโอนกรรมสิทธิ์ ในขั้นตอนนี้นั้นทั้งผู้ซื้อ ตัวแทนโครงการ และตัวแทนจากธนาคาร/สถาบันทางการเงินจะต้องไปทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์พร้อมกันที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งเจ้าหน้าที่ธนาคารจะแจ้งวงเงินที่ผ่านการอนุมัติ พร้อมทั้งแจ้งรายละเอียดค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อต้องเตรียม ซึ่งจะมีทั้งส่วนที่ผู้ซื้อเป็นคนจ่าย ผู้ขายเป็นคนจ่าย หรือจ่ายร่วมกัน ในกรณีที่ผู้ซื้อได้วงเงินน้อยกว่าที่ขอกู้ไป จะต้องเตรียมเงินเพื่อจ่ายค่าส่วนต่างที่เหลือให้กับทางโครงการ/ผู้ขายด้วย ดังนี้ 

1. ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน คิดเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้าง แบ่งจ่ายกันคนละ 1% ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย หรือตามข้อตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย
2. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดที่อัตรา 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยใช้ราคาที่สูงกว่า เป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย หากครอบครองมากกว่า 5 ปีขึ้นไป หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะไม่ต้องจ่ายภาษีส่วนนี้
3. ค่าอากรแสตมป์ คิด 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยใช้ราคาที่สูงกว่า แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน เป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย (หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะไม่ต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์)
4. ค่าจดจำนอง คิดเป็น 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด และเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อบ้านโดยการกู้ 
5. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา กรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาต้องชำระค่าภาษีนี้ เพราะเป็นผู้มีรายได้จากธุรกรรมซื้อขาย