อสังหาฯติดหล่ม LTV เดิม ชงยืดเพดานลดค่าโอนบ้าน 5 ล้านบาท
ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ชี้ ธปท. ยกเลิกผ่อนปรน มาตรการ LTV ฉุด ตลาดที่อยู่อาศัยไทย ฟื้นตัวช้าออกไปอีก 1-2 ปี ส่งผล ปี 2566 หน่วยโอนฯหดตัวเกือบ 15% เสนอรัฐ ยืดมาตรการลดค่าโอนฯ 0.01% ออกไปอีก 1 ปี พร้อมขยายเพดานครอบคลุม 5 ล้านบาท ช่วยพยุงตลาด
22 พ.ย.2565 - นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า แนวโน้มตลาดอส่งหาริมทรัพย์ในส่วนของที่อยู่อาศัยปี 66 จะมีแรงกดดันจากการไม่ต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการเงินดาวน์ขั้นต่ำในการขอส์นเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย หรือ LTV
ซึ่งทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำหนดให้มีผลตั้งแต่ 1 ม.ค. 66 เป็นต้นไป ทำให้ประเมินว่าดัชนีตลาดอสังหาร์มทรัพย์หมวดที่อยู่อาศัยจะปรับเหลือ 8.95 จุด ลดลง 1.1% จากปี 65 โดยจะปรับตัวอยู่ในกรอบต่ำสุดที่ 80.6 จุด หรือลดลง 11% และมีกรอบสูงสุดที่ 98.5 จุด หรือขยายตัว 8.8%
" การไม่ต่ออายุการผ่อนคลาย LTV อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยคาดว่าในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 66 คาดว่าจะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวจำนวน 98,581 หน่วย มูลค่า 5.13 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.8% และ 1.1% ตามลำดับ จากปี 65 ประกอบด้วยโครงการแนวราบราว 58,312 หน่วย มูลค่า 3.67 แสนล้านบาท และโครงการอาคารชุดราว 40,270 หน่วย มูลค่า 1.46 แสนล้านบาท "
ประเมินเกณฑ์ LTV ฉุดตลาดร่วง 14.2%
ขณะที่การออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศจะมีราว 79,909 หน่วย เพิ่มขึ้น 3.5% จากปีก่อน ที่มีการออกใบอนุญาตก่อสร้าง 294,019 หน่วย ลดลง 5.5% เมื่อเทียบกับปี 65 และคาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนราว 91,615 หน่วย ลดลง 0.1% จากปี 65
ด้านอุปสงค์คาดว่าจะทีการโอนกรรมส์ทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 66 อยู่ที่ 320,227 หน่วย มูลค่า 9.53 แสนล้านบาท ลดลง 14.2% และลดลง 4.4% ตามลำดับ ทำให้คาดว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เป็นสินเชื่อปล่อยใหม่ในปี 66 จะลดลง 4% จากปี 65 หรือมาอยู่ที่ 6.14 แสนล้านบาท
"สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปี 66 ภายใต้การควบคุมความเสี่ยงระบบการเงินที่ไม่ได้มีการผ่อนคลาย LTV แล้ว จะเป็นการลดความร้อนแรงของการขยายการลงทุนในตลาดบ้านใหม่ลง และกระทบต่อตลาดบ้านมือสองอีกด้วย ประกอบกับทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้ล และกำลังซื้อทยอยฟื้นตัว มีความเป็นไปได้ที่ตลาดระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท จะเป็นที่ต้องการมากขึ้น "
เสนอยืดมาตรการลดค่าโอนฯบ้านต่ออีก 1 ปี ครอบคลุมบ้านไม่เกิน 5ลบ.
นายวิชัย ยังกล่าวว่า เดิมมาตรการผ่อนปรน LTV ของ ธปท. เป็นปัจจัยสำคัญทีช่วยให้ตลาดอสังหาฯมีการฟื้นตัวได้เร็ว ซึ่งมีการคาดการณ์ว่า อย่างต่ำ ปี 2567 จะกลับมาฟื้นตัวกลับมาเหมือนก่อนการแพร่ระบาดของโควิด19 เนื่องจากช่วยให้คนที่ต้องการมีการซื้อบ้านสัญญาที่ 2 และ 3 สำหรับการอยู่อาศัย และ การลงทุนเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น แต่ การกลับมาใช้หลักเกณฑ์ LTV เดิม ที่บังคับใช้การซื้อบ้านราคามากกว่า 10 ล้านบาท และ สัญญาที่ 2 ผู้ซื้อต้องมีเงินดาวน์ บางส่วน อาจทำให้ภาพการฟื้นตัวของอสังหาฯ โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยฟื้นตัวช้าออกไปอย่างน้อย 1-2 ปี เนื่องจาก ตลาดยังมีปัจจัยลบอื่นๆ รุมเร้า เช่น ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูงประมาณ 90% ของ จีดีพี , สถาบันการเงินคงพิจารณาให้สินเชื่อที่เข้มงวด กดดันผู้มีรายได้น้อย ถึง ปานกลาง อีกทั้ง ทิศทางดอกเบี้ยยังเป็นขาขึ้น และ เศรษฐกิจไทยยังไม่แข็งแรงเพียงพอ ทำให้กำลังซื้อยังอ่อนแอต่อเนื่อง
สำหรับข้อเสนอแนะนั้น หากรัฐไม่สามารถ เปลี่ยนแปลง LTV ได้แล้วนั้น แต่อยากเสนอให้รัฐบาลพิจารณา ยืดมาตรการกระตุ้นตลาดที่สำคัญ อย่าง การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ 0.01% ที่จะหมด 31 ธ.ค.2565 ออกไปอีก 1 ปี เพื่อเป็นการบรรเทา จูงใจการซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทยในช่วงปี 2566 และ ขอให้ขยายเพดานราคา จากครอบคลุมไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นไม่เกิน 5 ล้านบาท ทั้งบ้านใหม่ และ บ้านมือสอง เพื่อลดผลกระทบของทิศทางตลาดในปี 2566 เพราะไม่เช่นนั้น อาจได้เห็นตลาด หดตัวมากกว่า 20%