ราคาที่ดินขยับช้า สัญญาณเตือน ทำเลเสี่ยง“บ้านจัดสรร”

 

 

 

 

 

 

ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานคร(กทม.) และปริมณฑล ปรับตัวสูงขึ้นจนน่าตกใจ เป็นสาเหตุให้การลงทุนบ้านจัดสรรต้องถูกผลักให้ไกลออกไป เพื่อพัฒนาโครงการรองรับกำลังซื้อเป้าหมาย ที่ต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบ และระดับราคาไม่สูง ในทางกลับกัน ทำเลห่างไกลมี ผลเสีย ทั้งการเดินทาง สาธารณูปโภค การบริการสาธารณะ ระบบขนส่งมวลชน ไกลแหล่งงาน ค่าครองชีพสูง

 

 

ผลดีราคาบ้านไม่แพง  เงียบสงบ เหมาะสำหรับกลุ่มคนทำงานย่านใกล้เคียง ใกล้ญาติพี่น้องทำธุรกิจอยู่กับบ้าน หรือไม่ก็ราชการ บางทำเลผู้ประกอบการอาจใช้โอกาสพัฒนาบ้านกลุ่มระดับราคาสูง จับตลาดเศรษฐีนักธุรกิจ แต่ลูกค้ากลุ่มนี้ ต้องเลือกทำเลที่มีศักยภาพ การเดินทางสะดวก แวดล้อมด้วยบริการสาธารณะ ดังนั้น ทำเลมีส่วนอย่างมากเพราะไม่ถูกจริต ลูกค้าอาจนำมาซึ่งความเสียหายได้เช่นกัน

 

 

ที่ผ่านมา นาย  อธิป พีชานนท์  ประธานคณะกรรมการ คณะกรรมการส่งเสริมและพัฒนาสมาคมการค้า สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ระบุว่าจากความเจริญของเมืองที่เปลี่ยนแปลงไป การลงทุนโครงข่ายรถไฟฟ้าสายใหม่ ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวสูง  การพัฒนาบ้านแนวราบต้องขยายวงออกไปนอกเมือง ไกลขึ้นเรื่อยๆ เพื่อมองหาต้นทุนพอเหมาะ รองรับกำลังซื้อผู้บริโภค แต่ต้องเป็นทำเลที่มีศักยภาพ  

อย่างไรก็ตาม  ทำเลไหนเสี่ยง หรือน่าลงทุน นายโสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ประเมิน อธิบายว่า  แม้ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นปีละ 6.4% แต่มีบางทำเลราคาที่ดินแทบไม่ปรับขึ้น กระจายในหลายพื้นที่เช่นกัน มีที่ไหนบ้าง ผู้ที่คิดไปซื้อหรือลงทุนพึงสังวร

 

 

สะท้อนจากผลการสำรวจตลาดราคาที่ดินในเขตกทม. และปริมณฑล ตั้งแต่ปี 2537-2565 พบว่า มีที่ดินในบางทำเล ซึ่งราคาที่ดินแทบไม่ขึ้นในช่วงปี 2564-2565 ซึ่งหากนักลงทุนรายใดซื้อ อาจมีปัญหาได้

 

อันดับที่ 1 ทำเล J2-1 เพชรหึงษ์ มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 45,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาที่ดินไม่ได้เพิ่มขึ้นเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา  ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 40.6% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 2.9%

 

สังเกตได้ว่าราคาที่ดินบริเวณดังกล่าวเพิ่มขึ้นช้ามากในช่วง 12 ปีที่ผ่านมา เพราะไม่ใช่ย่านความเจริญ ไม่มีการเปลี่ยนแปลงของเมือง ขณะเดียวกันการลงทุนโครงการขนาดใหญ่โครงสร้างพื้นฐานรัฐ รถไฟฟ้า ไม่เกิดขึ้น  (ดูรหัสทำเล กับแผนที่ประกอบ )

อันดับที่ 2 ทำเล K4-2 เพชรเกษม-อ้อมน้อย มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 81,000  บาทต่อตารางวา  ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 47.3% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 3.3% ย่านนี้เคยเป็นย่านความเจริญด้านอุตสาหกรรม แต่ในปัจจุบันธุรกิจค่อนข้างหยุดนิ่ง จึงทำให้ราคาที่ดินหยุดนิ่งไปด้วย

              

อันดับที่ 3 ทำเล M5-1 ถนนเพชรเกษม-พระประโทน มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 37,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาที่ดินไม่ได้เพิ่มขึ้นเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา  ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 54.2% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 3.7% ในทำนองเดียวกัน ย่านนี้ก็เคยเป็นย่านความเจริญด้านอุตสาหกรรม แต่ในปัจจุบันธุรกิจค่อนข้างหยุดนิ่ง จึงทำให้ราคาที่ดินหยุดนิ่งไปด้วย

              

อันดับที่ 4 ทำเล J2-4 บางมด ถนนพุทธบูชา มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 100,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 1.0% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 122.2% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 6.9% บริเวณนี้เคยมีการเติบโตค่อนข้างสูง แต่ปัจจุบันมีการพัฒนาลดลงไปบ้าง

              

อันดับที่ 5 ทำเล K2-3 พระรามที่ 2 กม.13.5 แสมดำ มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 76,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 1.3% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 245.5% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 10.9% ทำเลนี้เติบโตสูงมากในช่วงที่ผ่านมา เพียงแต่ในปีล่าสุด ราคาเพิ่มขึ้นสูงมากแล้ว จึงชลอตัวลงมา

              

อันดับที่ 6 ทำเล K3-3 ถนนพระรามที่ 2 (ธนบุรี-ปากท่อ) กม.35 มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 37,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 1.4% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 100.0% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 5.9% พื้นที่นี้กำลังรอการพัฒนาทางด่วนบนถนนพระรามที่ 2 ซึ่งกำลังก่อสร้าง ซึ่งยังไม่แล้วเสร็จ ทำให้ราคาที่ดินชลอตัวลงไปบ้าง

              

อันดับที่ 7 ทำเล M1-4 พุทธมณฑลสาย 3 มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 60,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 1.7% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 106.9% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 6.2% ในช่วงที่ผ่านมา ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ยพอๆ กับพื้นที่อื่น แต่ในปีล่าสุดเพิ่มขึ้นน้อยเพราะผังเมืองยังจำกัดการก่อสร้าง

              

อันดับที่ 8 ทำเล N1-1 บางกรวย-แยกท่าน้ำนนท์ มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 60,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 1.7% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 100.0% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 5.9% ทำเลนี้ยังไม่มีโครงการสาธารณูปโภคใดๆ จึงทำให้ราคาที่ดินแทบไม่เพิ่มขึ้นเลย และโดยเฉลี่ย 12 ปีที่ผ่านมาก็เพิ่มขึ้นน้อยมาก

              

 

อันดับที่ 9 ทำเล B2-1 สรงประภา (ในซอยวัดไผ่เขียว) มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 49,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2.1% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 58.1% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 3.9% ทำเลนี้แม้ไม่ไกลเมืองมากนัก แต่โดยที่เข้าซอยลึก จึงทำให้ราคาที่ดินไม่ค่อยเพิ่มขึ้น แม้จะมีรถไฟฟ้าสายสีแดงแล้ว

              

 

อันดับที่ 10 ทำเล K2-1 ถนนบางบอน 5 เพชรเกษม 81 มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 49,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2.1% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 164.9% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 8.5% ทำเลนี้มีโอกาสดี ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 8.5% ตลอด 12 ปีที่ผ่านมา แต่โดยที่เพิ่มขึ้นสูงมากแล้ว จึงทำให้ในปีล่าสุดราคาแทบไม่เปลี่ยนแปลง

              

 

อันดับที่ 11 ทำเล K3-1 กระทุ่มแบน ถนนเศรษฐกิจ มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 48,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2.1% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 140.0% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 7.6% นี่ก็เป็นอีกทำเลหนึ่งที่มีโอกาสดี ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 7.6% ตลอด 12 ปีที่ผ่านมา แต่โดยที่เพิ่มขึ้นสูงมากแล้ว จึงทำให้ในปีล่าสุดราคาแทบไม่เปลี่ยนแปลง

              

 

อันดับที่ 12 ทำเล H2-1 สำโรง ใกล้ซอยสุขุมวิท 107 มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 460,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2.2% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 228.6% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 10.4% อันที่จริงราคาที่ดินในทำเลนี้เพิ่มขึ้นสูงถึง 10,.4% ต่อปี ตลอด 12 ปีที่ผ่านมา แต่โดยที่ในปีที่ผ่านมา คงเป็นเพราะผลกระทบจากโควิด-19 ทำให้ราคาที่ดินกลับเพิ่มขึ้นในสัดส่วนที่ลดลง

              

 

อันดับที่ 13 ทำเล K4-3 พุทธสาคร กม.3 (เพชรเกษม-เศรษฐกิจ) มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 45,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2.3% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 114.3% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 6.6% แม้ราคาที่ดินในย่านนี้จะเพิ่มขึ้น 6.6% ต่อปีตามค่าเฉลี่ยทั่ว กทม.และปริมณฑล แต่เฉพาะในปี 2565 ราคาไม่เปลี่ยนแปลงด้วยเหตุผลว่ายังไม่มีโครงการสาธารณูปโภคอะไรในทำเลนี้

              

 

อันดับที่ 14 ทำเล E6-1 ร่มเกล้า มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 44,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2.3% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 57.1% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 3.8% ทำเลนี้ไม่ค่อยเติบโตเพราะไม่ค่อยมีโครงการสาธารณูปโภคนัก

              

 

อันดับที่ 15 ทำเล E7-1 เสรีไทย (สุขาภิบาล 2) มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 88,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2.3% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 76.0% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 4.8% ทำเลนี้มีการพัฒนาที่หนาแน่นแล้ว การพัฒนากระจายออกสู่รอบนอกมากกว่าจะอยู่ในทำเลนี้แล้ว

              

อันดับที่ 16 ทำเล A4-2 รังสิต-นครนายก กม.4.8 (คลองสอง) มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 86,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2.4% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 72.0% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 4.6% ทำเลนี้ก็เช่นกันที่มีกาพพัฒนามากแล้ว และแนวโน้มจะเติบโตออกสู่รอบนอกมากขึ้น

              

ทำเลที่ราคาหยุดนิ่งชั่วคราวยังพอที่จะเติบโตใหม่ได้ในอนาคต ไม่น่าเป็นห่วง ส่วนทำเลที่น่าห่วงจริงๆ คือกลุ่มที่ราคาเพิ่มขึ้นน้อยมากตลอดช่วง 12 ปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นทำเลที่พึงระวัง ได้แก่ ทำเล J2-1 เพชรหึงษ์ มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 45,000 บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาที่ดินไม่ได้เพิ่มขึ้นเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา

 

ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 40.6% โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 2.9%ทำเล K4-2 เพชรเกษม-อ้อมน้อย มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 81,000 บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 47.3%

 

โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 3.3 % ทำเล M5-1 ถนนเพชรเกษม-พระประโทน มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 37,000 บาทต่อตารางวา ราคาที่ดินไม่ได้เพิ่มขึ้นเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 54.2% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 3.7%

              

ทำเล B2-1 สรงประภา (ในซอยวัดไผ่เขียว) มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 49,000 บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2.1% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 58.1% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 3.9%

              

ทำเล E6-1 ร่มเกล้า มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 44,000 บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2.3% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 57.1% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 3.8%

                

ทำเลที่น่ากลัว น่าห่วงข้างต้น นักลงทุนพึงสังวรเป็นพิเศษ!!!