ผ่าอนาคต 'อสังหาฯ' ปี 66 รายใหญ่ เดินหน้ากินรวบตลาดทั่วประเทศ

ท่ามกลางความท้าทายของเศรษฐกิจโลกปี 2566 โดย 1 ในเทรนด์ที่ถูกจับตามองมากที่สุด คือ คาดการณ์ ปีนี้ ธุรกิจจำนวนมากอาจล้มละลาย เนื่องด้วยมรสุม อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ,ต้นทุนแพง ขณะการใช้จ่ายของผู้บริโภคน้อยลง 

 

เจาะภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยนั้น ถูกจับตามองถึงความอยู่รอดปลอดภัยอีกครั้ง จากกระแสข่าว ผู้พัฒนาอสังหาฯรายหนึ่ง ขาดสภาพคล่องอย่างหนัก เบี้ยวนัดจ่ายดอกเบี้ยหุ้นกู้ ให้แก่นักลงทุนเป็นเงินกว่า 10 ล้านบาท แม้ภายหลัง สมาคมตราสารหนี้ไทย จะออกมาระบุ  เป็นสถานการณ์วิกฤติรายกรณี ภาพรวมยังไม่เกิดปัญหา แต่ยอมรับว่า เห็นแนวโน้มความเสี่ยง โดยเฉพาะจากกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาฯรายเล็ก ที่มักระส่ำระส่าย เจอโจทย์ยาก เมื่อเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจไม่ดี
 

รายใหญ่ครองสัดส่วนตลาดที่อยู่อาศัย 

เมื่อพิจารณาดัชนีความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจของผู้พัฒนาอสังหาฯ โดยข้อมูลรวบรวมของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ก็มีความสอดคล้อง พบว่า ภาคอสังหาฯที่ยังเผชิญกับปัจจัยลบหลายแง่ ได้สร้างความกังวลให้กับผู้พัฒนา โดยเฉพาะผู้พัฒนาที่สายป่านสั้น  มีความเชื่อมั่นในระยะข้างหน้าค่อนข้างต่ำ ในด้านผลประกอบการ ยอดขาย การเปิดโครงการใหม่ และการจ้างงาน  ซึ่งมาจากภาวะทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น ราคาที่ดิน ค่าก่อสร้าง ค่าจ้างแรงงาน และค่าโสหุ้ยในการประกอบธุรกิจ ที่ยังคงมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นในระยะข้างหน้า แม้ดัชนีรวม จะมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยจากช่วงครึ่งปีแรกของปี 2565 ก็ตาม 

 

"ฐานเศรษฐกิจ" เจาะข้อมูลเชิงลึก เพื่อให้เห็นภาพการเปลี่ยนแปลงของสภาพตลาด และคาดว่า ในปี 2566 จะถูกตอกย้ำมากขึ้น ถึงการล้มหายตายจากของผู้พัฒนาฯที่มีปัญหาสภาพคล่อง

จากสัดส่วนของผู้พัฒนารายใหญ่ที่ค่อยๆ กินรวบในตลาด โดยข้อมูลล่าสุด ณ ไตรมาส 3 ปี 2565 การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ 25,758 หน่วย และ การเปิดตัวโครงการใหม่ (กทม.-ปริมณฑล) ทั้งหมด 24,112 หน่วย มูลค่า 147,276 ล้านบาท นั้น มาจากสัดส่วนของผู้พัฒนารายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เพิ่มขึ้น ขณะผู้พัฒนารายเล็กลดลง อยู่ที่ 79.7% ต่อ 20.3% ตามลำดับ ซึ่งสัดส่วนเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด จากไตรมาสที่ 2 ที่อยู่ 73.2% ต่อ 26.8% โดยเฉพาะในตลาดแนวราบ กลุ่มบ้านเดี่ยว ที่รายใหญ่กินพื้นที่ตลาดในแง่ซัพพลายใหม่ มากถึง 86.5% อาจสะท้อนถึงความอ่อนแอ และไม่เชื่อมั่นผู้กำลังซื้อผู้บริโภค ในกลุ่มผู้พัฒนานอกตลาด

รายใหญ่บุกหนัก 'ออริจิ้น' เคลื่อนทัพสู่ ตจว.

อย่างไรก็ดี เมื่อไปจับทิศทางการเคลื่อนไหวของผู้พัฒนารายใหญ่ระดับท็อปของตลาด พบความเชื่อมั่นสวนทาง และมองว่าเต็มเปี่ยมเป็นด้วยโอกาส โดยนาย พีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย คาดการณ์ไว้ว่า สถานการณ์ตลาดคอนโดฯ ในปี 2566 จะมีแนวโน้มเติบโตขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ภายใต้สมมุติฐาน ภาพรวมเศรษฐกิจฟื้นตัวสูงสุดในรอบ 4 ปี ทั้งจากการคลี่คลาย COVID-19 ,การฟื้นตัวของภาคอุตสาหกรรมท่องเที่ยวและบริการ และ การเข้ามาลงทุนของชาวต่างชาติ ทั้งหมดจะส่งผลให้ จีดีพีไทย โตได้ 4-5% ดันให้'กำลังซื้อ'ของผู้บริโภค ในตลาดอสังหาฯ มีโอกาสกลับมาเติบโตในทุกเซ็กเมนต์

ตอกย้ำด้วยแผนธุรกิจของนายพีระพงศ์ ซึ่งสวมหมวกอีกใบ ในตำแหน่ง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)  ย้อนไป เมื่อปี 2565 ออริจิ้น ขึ้นแท่นเป็น เจ้าตลาดคอนโดฯ ด้วยจำนวนโครงการเปิดใหม่มากสุดราว 2.86 หมื่นล้านบาท ขณะแนวโน้ม ปี 2566 มีกระแสข่าวว่า ออริจิ้น เตรียมทำสถิติใหม่ในแง่การเปิดโครงการใหม่เช่นกัน 

 

'ฐานเศรษฐกิจ' เจาะ 'แหล่งข่าว' ของออริจิ้น ได้รับคำยืนยันว่า ปีนี้ ออริจิ้น จะขยับทั้งองคาพยพ ไม่ใช่แค่คอนโดฯ แต่เคลื่อนทัพโครงการอสังหาฯ ทั้ง บ้าน ,คอนโดฯ และ โรงแรม ไปสู่ตลาดต่างจังหวัดเป็นหลัก โดยเป็นการขยายขอบเขตจาก ตลาดคอนโดฯ กทม. และ อสังหาฯเพื่อการลงทุน พื้นที่ยุทธศาสตร์เดิม อีอีซี ไปสู่เมืองท่องเที่ยวใหม่ๆ และ หัวเมืองเศรษฐกิจที่สำคัญ เช่น อุดรธานี ,ขอนแก่น ,ภูเก็ต และ เชียงใหม่ เป็นต้น เป็นแผนพัฒนาที่มีที่ดินรองรับแล้วทั้งหมด คาดไม่ต่ำกว่า 40 โครงการ อย่างไรก็ตาม ตัวเลขยังไม่นิ่ง และไม่นับรวมกับจำนวนที่ดินที่อยู่ระหว่างการศึกษา ภายใต้กระแสข่าว ว่าออริจิ้น จะเปิดอสังหาฯใหม่มากถึง 60 โครงการในปีนี้นั้น ให้รอติดตาม

 

คาด 'เอพี' โค่นแชมป์ตัวเอง

อีกบริษัทใหญ่ที่ต้องจับตามองมากที่สุด กับ สเต็ปการต่อยอดความสำเร็จ ของบมจ.เอพี ไทยแลนด์ หลังจากเมื่อปี 2565 สร้างปรากฎการณ์ใหม่ ด้วยสถิติ การเป็นบริษัทอสังหาฯ ที่เปิดตัวโครงการมากที่สุดในอุตสาหกรรมกว่า 7 หมื่นล้านบาท และมาพร้อมกับยอดขายสูงสุด ที่คาดว่าทั้งปีจะคว้าไปได้มากกว่าเป้าหมาย 5 หมื่นล้านบาท 

 

ซึ่งหากพิจารณาจากกลยุทธ์ และ เป้าหมายการเติบโต คาด ปี 2566 เอพี คงไม่เปิดโครงการต่ำกว่า 65 โครงการที่เคยทำไว้แน่ๆ  ประเมิน ยังคงเร่งเครื่องการปูพรมแนวราบในภูมิภาคเป็นหลัก ผ่านแบรนด์ 'อภิทาวน์' ควบคู่การขยายทำเลเชื่อมต่อ กทม. ในเขต ปริมณฑล ในแบรนด์หลัก โดยเฉพาะการใช้แบรนด์ใหม่ อย่าง PLENO TOWN และ MODEN เจาะตลาด เซกเม้นท์ ECONOMY ของทาวน์โฮม และ บ้านเดี่ยว พร้อมๆกับ การทะลวง กลุ่มบ้านระดับบน ส่ง 'บ้านกลางเมือง' 8-25 ล้านบาท กินรวบ ยืนหนึ่งตลาดแนวราบต่อเนื่อง  ที่สำคัญ การกลับมาผงาดในตลาดคอนโดฯ ที่นำแบรนด์ ASPIRE มานำร่องเขย่าตลาดทิ้งทวนไว้เมื่อปลายปี 2565 ภายใต้ความเชื่อมั่นของหัวเรือคนสำคัญ 'วิทการ จันทวิมล' ที่เคยระบุไว้  ดีมานด์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค จะเอาชนะ ความท้าทายของเศรษฐกิจได้ 

 

ศุภาลัย มองบวก ศก.หนุนอสังหาฯ 

ขณะ  นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย เชื่อมั่นแรงบวกทางเศรษฐกิจ จะสนับสนุนการเติบโตของอสังหาฯ โดยคาด ปี 2566 จะเป็นปีที่ภาพรวมของประเทศไทยมีแนวโน้มดีขึ้น มีการคาดการณ์ชาวต่างจะเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวเพิ่มมากขึ้น และคาดว่าเศรษฐกิจจะมีการฟื้นตัวที่ดีมากขึ้น ถึงแม้มาตรการ LTV จะไม่ผ่อนคลายแล้วก็ตาม บริษัทฯ ยังเชื่อมั่นว่าจะไม่ส่งผลกระทบต่อการซื้อที่อยู่อาศัยมากนัก และเชื่อว่าบรรยากาศซื้อขายอสังหาฯ ทั้งเพื่ออยู่อาศัยและเพื่อการลงทุนยังคงคึกคักไม่ต่างจากปีที่ผ่านมา

 

สำหรับ บมจ.ศุภาลัย เป็นบริษัทรายใหญ่ที่สร้างผลงานโดดเด่นเบอร์ต้นในอุตสาหกรรม ทั้งรายได้และส่วนกำไร ในปี 2565 โดย ณ สิ้น ต.ค. พบมีกำไรมากกว่า 6 พันล้านบาท คาดปีที่ผ่านมา จะทุบสถิติต่อเนื่องจากปี 2564 ที่ทำรายได้และกำไรสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในรอบ 3 ทศวรรษ (ตั้งแต่ก่อตั้งบริษัทมา) โดยคาด การบุกตลาดแนวราบ พื้นที่ ภูมิภาคในหัวเมืองเศรษฐกิจ รวมถึงโครงการคอนโดฯ รองรับการลงทุนในเมืองท่องเที่ยวที่เป็นที่นิยมของชาวต่างชาติ  ยังคงจะเป็นกุญแจสำคัญสร้างความเติบโตของศุภาลัยในปีนี้ 

 

กสิกร - REIC มองสวน คาดตลาดหดตัว

ทั้งนี้ สำหรับแรงบวกของอสังหาฯในช่วงปี 2566 คือ การที่รัฐต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง สำหรับที่อยู่อาศัยมือ 1 และมือ 2 ที่มีระดับราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกินมูลค่า 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาทอีก 1 ปี (ตั้งแต่ 1 ม.ค. – 31 ธ.ค. 66)  ซึ่งแม้มีการลดหย่อนน้อยลงบางเงื่อนไขหากเทียบกับปี 65 แต่ก็เป็นแรงหนุนให้ผู้พัฒนาฯ มีความเชื่อมั่นเพิ่มขึ้น  

 

อย่างไรก็ตาม ประเด็นนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า จริงอยู่ การต่ออายุมาตรการดังกล่าวยังคงเป็นหนึ่งปัจจัยหนุนตลาดที่อยู่อาศัยในระยะข้างหน้า แต่คาด ตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2566 ยังอยู่ท่ามกลางแรงกดดัน จากความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค 

 

สอดคล้องการประเมินของ REIC ที่คาดว่า  ภายใต้กรอบตลาด ได้รับแรงกดดัน จากการกลับมา บังคับใช้มาตรการ LTV ตั้งแต่ 1 ม.ค.2566 อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยคาดว่าในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2566 คาดว่าจะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่จำนวน 98,581 หน่วย มูลค่า513,982 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเพียง 1.8% และ 1. 1% ตามลำดับ ขณะการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาจลดลง -5.5% เมื่อเทียบกับปี 2565 

 

อีกทั้ง สิ่งที่ตลาดกำลังเผชิญ คือ สต็อกหน่วยเหลือขายคงค้างในตลาด กว่า 1.77 แสนหน่วย มูลค่ากว่า 8.71 แสนล้านบาท หลังจากยอดขายช่วงท้ายของปี 2565 ชะลอตัวลงของพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล  โดยเฉพาะ โครงการ บ้านจัดสรร ที่มูลค่าเพิ่มขึ้น 39,164 ล้านบาท  (ณ ไตรมาส 3 ปี 2565) ในทำเลน่าห่วง  บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ,บางใหญ่-บางบัวทอง และ ลำลูกกา-ธัญบุรี เป็นต้น