อสังหาฯ ออกหุ้นกู้ จำเป็นต้องมีกระแสเงินสดหมุนเวียน

 

 

 

 

 

 

ช่วงของสถานการณ์โควิด-19 ซึ่งช่วงเวลาที่ตึงเครียด และมีปัญหามากที่สุดเริ่มตั้งแต่ช่วงกลางปี2563 ต่อเนื่องมาถึงช่วงกลางปี2565 ได้สร้างปัญหาในเรื่องของกระแสเงินสดต่อเนื่องให้กับหลายธุรกิจที่ต้องการกำลังซื้อจากคนไทย รวมไปถึงกำลังซื้อจากต่างชาติด้วย เพราะ ณ เวลานั้นไม่มีใครรู้ว่าสถานการณ์จะยาวนานแค่ไหน และจะมีผลกระทบใดตามมาอีกหรือไม่

 

อีกทั้งหลายธุรกิจตอนนั้น เลือกที่จะปิดกิจการทั้งแบบชั่วคราว และถาวร เพื่อเลี่ยงรายจ่ายที่เกิดขึ้น และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์น่าจะเป็นหนึ่งในธุรกิจที่ได้รับผลกระทบชัดเจนที่สุด เพราะการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมนั้นใช้เงินจำนวนมาก และเป็นการสร้างภาระหนี้สินก้อนใหญ่ที่สุดเท่าที่คนทั่วไปจะสร้างได้ตามฐานะทางการเงินของตนเอง

 

เมื่อความมั่นใจในสถานการณ์ทางการเงินของตนเองในระยะยาวไม่มีก็คงไม่มีใครอยากสร้างหนี้สินก้อนใหญ่ ยกเว้นคนที่ต้องการซื้อจริงๆ หรือคนที่ไม่มีผลกระทบจากเรื่องเหล่านี้

การดำเนินธุรกิจต่างๆ สิ่งที่จำเป็นที่สุด คือ เรื่องของกระแสเงินสด เพราะเมื่อใดก็ตามที่กระแสเงินสดขาดมือ หรือไม่สามารถหามาหมุนเวียนได้ก็อาจจะมีผลต่อการดำเนินธุรกิจ และถึงขั้นต้องปิดกิจการได้ถ้าเกิดขึ้นซ้ำแล้วซ้ำอีก ช่วงที่สถานการณ์โควิด-19 รุนแรงและยังไม่เห็นทิศทางของปัญหานี้

 

ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายจึงเร่งปิดการขาย และโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่สร้างเสร็จแล้วให้ได้มากที่สุด แม้ว่าจะเป็นการปิดการขายด้วยราคาขายที่ลดลงมากก็ตาม เพื่อสร้างกระแสเงินสดในบริษัท ช่วงปี2563 จึงเป็นช่วงเวลาที่เห็นผู้ประกอบการออกแคมเปญต่างๆ มาต่อเนื่องเพื่อสร้างความน่าสนใจและทยอยปิดโครงการกันหลายโครงการในช่วงเวลานั้น

ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีกระแสเงินสดในบริษัทที่มากพอสมควร เพราะค่าใช้จ่ายรายเดือน และค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้นจากการพัฒนาโครงการมีมากมาย ซึ่งในภาวะที่โครงการต่างๆ ขายดี หรือมีรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ต่อเนื่องก็คงไม่มีปัญหาอะไร เพียงแต่ต้องมีการเปิดขายโครงการต่อเนื่องไปเรื่อยๆ เพื่อรักษากระแสเงินสดให้เกิดการหมุนเวียน แต่เมื่อใดก็ตามที่เกิดปัญหาในเรื่องของเงินทุนหรือกระแสเงินสด

 

การหยุดการก่อสร้าง ลดพนักงาน ลดการเปิดโครงการใหม่ และทยอยขายที่ดินจะเป็นสิ่งที่เห็นได้พร้อมๆ กันจากผู้ประกอบการที่มีปัญหา เพื่อเป็นการสร้างรายได้เข้ามาหมุนเวียนในบริษัท และเป็นการลดรายจ่ายลงแบบทันทีทันใด ซึ่งสถานการณ์ของการขาดกระแสเงินสดอาจจะไม่ได้เกิดในช่วงของสถานการณ์โควิด-19 เท่านั้น

 

กลับกันอาจจะเกิดในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัว แล้วผู้ประกอบการเปิดโครงการพร้อมกันมากเกินไป จนบางโครงการขายไม่ได้ และทำให้กระแสเงินสดติดขัด หรือเปิดขายโครงการด้วยเงินจากธนาคารในสัดส่วนที่มากเกินไป และไม่สามารถใช้คืนสินเชื่อธนาคารได้ตามกำหนด

 

จนถึงขั้นโดนธนาคารยึดทรัพย์เพื่อชำระหนี้สิน จากนั้น โครงการที่เหลือก็ไปต่อไม่ได้ เพราะคนขาดความเชื่อมั่นไปแล้ว ซึ่งอาจจะต้องใช้เวลาในการฟื้นความเชื่อมั่น แต่ก็จะไม่สามารถสร้างกระแสได้แบบก่อนหน้านี้

 

 

ทั้งนี้ช่วงของสถานการณ์โควิด-19 สร้างปัญหาให้กับผู้ประกอบการหลายราย โดยเฉพาะในรายเล็ก รายกลางที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ เพราะเงินทุนหมุนเวียนหรือกระแสเงินสดอาจจะขาดมือ แต่หาช่องทางในการระดมทุนได้ยาก แต่การออกหุ้นกู้สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์อาจจะเป็นทางออกที่น่าสนใจ และได้เงินรวดเร็วมาก แต่ต้องไม่ลืมว่าอัตราดอกเบี้ยอาจจะสูง

 

เมื่อผิดนัดชำระหนี้สินก็สร้างความเสียหายได้แบบทันที เนื่องจากผู้เสียหายมีหลายคน ไม่เหมือนกับการขอสินเชื่อธนาคาร แต่ธนาคารในช่วงสถานการณ์โควิด-19 ก็เข้มงวดไม่ปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ประกอบการง่ายๆ เงื่อนไขในการพิจารณามากขึ้น วงเงินที่ให้สินเชื่อก็ลดลง และมีข้อบังคับต่างๆ มากขึ้น การออกหุ้นกู้จึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจที่สุด แต่ก็เห็นผู้ประกอบการหลายรายที่มีปัญหาเพราะหุ้นกู้

 

เนื่องจากไม่สามารถจ่ายดอกเบี้ย หรือจ่ายเงินเมื่อครบกำหนดได้ ดังที่เป็นข่าวทั้งในต่างประเทศ และประเทศไทย สาเหตุหลัก คือ การขาดกระแสเงินสด หรือไม่มีรายได้เข้าบริษัทในช่วงที่ผ่านมา และถ้าเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์แล้วมีปัญหาในเรื่องของกระแสเงินสดก็แสดงว่าไม่สามารถออกหุ้นกู้หรือระดมทุนเพิ่มเติมได้อีกแล้ว

 

เพราะขาดความน่าเชื่อถือ หรือมีปัญหาเกิดขึ้น แบบที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนมีปัญหาก่อนหน้านี้ ต้องหาทางสร้างกระแสเงินสดจากการขายอสังหาริมทรัพย์ หรือหานักลงทุนเข้ามาลงทุนเพิ่มเติม