“คลังสินค้า” แข่งปักหมุดรอยต่อ EEC ชิงพื้นที่รับ "ต่างชาติ"

แม้ตัวเลขรายไตรมาส มกราคม -มีนาคม 2566 ยังไม่ปรากฎออกมา แต่จำนวนต่างชาติ ที่ทะลักเข้ามาลงทุนธุรกิจในไทย เพิ่มขึ้นถึง 305% ในระยะ 2 เดือนแรกของปี เป็นมูลค่ารวมมากถึง 26,756 ล้านบาท โดยหมุดหมายสำคัญของการลงทุนดังกล่าว คือ พื้นที่ เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ อีอีซี 3 จังหวัด ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ซึ่งมีมูลค่าการลงทุนกว่า 2,078 ล้านบาท สัดส่วนราว 8% ของทั้งหมด 

ความเนื้อหอมของพื้นที่ยุทธศาสตร์อุตสาหกรรมใหม่และโลจิกติกส์สำคัญของประเทศ ประกอบกับแรงหนุน ของมาตรการส่งเสริมการลงทุนไทยทำให้เกิดความเคลื่อนไหวในตลาดอสังหาริมทรัพย์กลุ่มอุตสากรรม-โลจิสติกส์ภาพรวมของไทยเช่นเดียวกัน เพราะนอกจากความต้องการพื้นที่ คลังสินค้าสำเร็จรูป และ แวร์เฮ้าส์ ของผู้ประกอบการชาวต่างชาติแล้วภาคการส่งออกสินค้าหลายกลุ่ม เช่น ธุรกิจแปรรูปอาหาร ธุรกิจเกี่ยวกับอุปกรณ์ทางการแพทย์ เครื่องมือแพทย์และเวชภัณฑ์ ธุรกิจออกแบบและผลิตบรรจุภัณฑ์ ก็มีดีมานด์ตวามต้องการพื้นที่มากขึ้นเช่นกัน 

ล่าสุด ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ประเมินว่าอสังหาฯกลุ่มโกดังโรงงาน และคลังสินค้า ในปีนี้ มีแนวโน้มขยายตัว ตามการเติบโตของ อี-คอมเมิร์ซ และการเปิดประเทศอย่างเต็มรูปแบบ ซึ่งลูกค้าหลักที่เช่าพื้นที่ยังเป็นกลุ่มบริษัทโลจิสติกส์ ตามด้วยกลุ่มผู้เช่าจากธุรกิจเฉพาะทาง เช่น กลุ่ม FMCG และผู้ผลิตอุตสาหกรรม

โดย อุปทานรวมของคลังสินค้าแบบสร้างเสร็จพร้อมใช้ ปัจจุบันทั่วประเทศมีอยู่ประมาณ 5.35 ล้าน ตร.ม. เติบโต 9.1 % ปี ขณะพื้นที่ที่ถูกเช่าทั้งหมดเพิ่มขึ้น 10.2% อยู่ที่  4.58 ล้าน ตร.ม. หรือ 85.5 % สูงสุดในรอบ 10 ปี

นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า ไนท์แฟรงค์  ระบุว่าประเด็นที่น่าสนใจในตลาดดังกล่าว คือ กระแสความต้องการต่อที่ดินเพิ่มมากขึ้นทั้งในพื้นที่ อีอีซี และ รอยต่อ จากผู้ìพัฒนาที่ดินรายใหญ่ๆระดับประเทศ และกลุ่มบริษัทยักษ์ใหญ่ด้านการขนส่ง เพื่อเชื่อมต่อการขยายสินค้า ทำให้ตลาดอุตสาหกรรม กลายเป็นตลาดที่มีแนวโน้มเติบโตดีในปีนี้

อสังหาฯใหญ่แข่งชิงพื้นที่ยุทธศาสตร์

“ฐานเศรษฐกิจ” ตรวจสอบความเคลื่อนไหวในกลุ่มผู้พัฒนาที่ดิน พบหน่วยธุรกิจ “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล” ในกลุ่มเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย) ซึ่งเป็นรายใหญ่ที่สุดในตลาด เตรียมส่งมอบพื้นที่คลังสินค้าให้กับลูกค้ามากกว่า 150,000 ตร.ม. ขณะเดียวกัน ก็กำลังผลักดันเมกะโปรเจ็กต์เมืองอุตสาหกรรมขนาดใหญ่บนพื้นที่ 4,600 ไร่ ในจังหวัดสมุทรปราการ ประตูสู่ภาคตะวันออกด้วยเช่นกัน

เช่นเดียวกับการเดินเกมรุกของ บริษัท แอลฟา อินดัสเทรียล โซลูชั่น จำกัด ภายใต้การร่วมทุน ของ ออริจิ้น และ เอสซีจี เจดับเบิ้ลยูดี เพิ่งลงเสาเอก โครงการคลังสินค้า แอลฟา บางนา กม.19 มูลค่า REIT ประมาณการ 1,270 ล้านบาท ตามแผนงาน 5 ปี จะพัฒนาโรงงานและคลังสินค้าในทำเลยุทธศาสตร์ให้ได้รวม 1 ล้าน ตร.ม. วางเป้า TOP3 โดยโครงการดังกล่าวตั้งอยู่บนที่ดินกว่า 78 ไร่ บน ถ.เลียบคลองส่งนํ้าสุวรรณภูมิ พื้นที่ยุทธศาสตร์สำคัญด้านการขนส่ง โดยมีพื้นที่เช่ากว่า 80,000 ตร.ม.

ส่วนอีกผู้เล่นที่น่าจับตามอง ก็คือ การแตกหน่วยธุรกิจใหม่ของ เสนาดีเวลลอปเม้นท์  รุกแวร์เฮ้าส์แบบให้เช่าแบบครบวงจร “METROBOX”  ระบุจะปั้นอาคารคลังสินค้ามาตรฐานสากลเพื่อผู้ประกอบการธุรกิจและอุตสาหกรรมต่างๆ เตรียมเปิด 2 ทำเล 1.บางนา บางพลี สมุทรปราการ และ 2.พหลโยธิน วังน้อย อยุธยา

Build-to-Suit  - อาคารสีเขียว มาแรง

ด้วยความที่ ลูกค้าหลักที่เช่าพื้นที่ โดยส่วนใหญ่ยังเป็นกลุ่มบริษัทโลจิสติกส์ ตามด้วยกลุ่มผู้เช่าจากธุรกิจเฉพาะทาง เช่น กลุ่ม FMCG และผู้ผลิตอุตสาหกรรม เหตุผลนี้ ทำให้ เห็น แนวโน้มผู้ให้บริการคลังสินค้ากำลังหันไปให้บริการแบบทำพอดี (Built-to-Suit) แทนที่จะเป็นแบบคาดการณ์ล่วงหน้า (Speculative) มากขึ้น เพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้พื้นที่คลังสินค้าไร้ผู้เช่าเป็นเวลานาน 

ซึ่งไนท์แฟรงค์ ระบุว่า อนาคตของอสังหาริมทรัพย์โลจิสติกส์แบบพร้อมใช้งาน จะช่วยลดความเสี่ยงซัพพลายส่วนเกินได้ ขณะเดียวกันกระแสการใส่ใจ ESG (สิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล) และความยั่งยืน ของภาคธุรกิจ กำลังขยายตัวในภาคอุตสาหกรรมไทยเป็นอย่างมาก โดยคลังสินค้าบางแห่งเริ่มปรับตัวไปสู่ทิศทางนี้มากขึ้น เช่น เทคนิคการลดการไหลของนํ้าการเคลือบผิวหน้าตึกสองชั้น การระบายอากาศตามธรรมชาติ และการติดตั้งแผงพลังงานแสงอาทิตย์บนหลังคา เพื่อลดคาร์บอนฟุตพรินท์และต้นทุนการดำเนินงาน