New Chapter อสังหาฯอุดรธานีโซนตะวันออก ‘ระเบียงเศรษฐกิจ’ใหม่
ตลาดอสังหาฯอุดรธานีหลังโควิดมาแรงสุดรั้ง ผู้ประกอบการเจ้าถิ่น-ส่วนกลางลงสนามเพียบ แม้ราคาต้นทุนพุ่ง ต้องเปิดตัวที่ 3 ล้านขึ้น โซนตะวันออกของเมืองมาแรง
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เผยผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยภาคอีสาน นครราชสีมาและขอนแก่น ยังเป็นจ่าฝูงจังหวัดที่มีขนาดตลาดใหญ่สุดตามลำดับของภาค แต่ในแง่อัตราเพิ่มอุดรธานี โดยเฉพาะครึ่งหลังปี 2565 มีสัญญาณการเพิ่มขึ้นของหน่วยโครงการเปิดใหม่ ก้าวกระโดดถึง 114% มูลค่า 1,959 ล้านบาท กลายเป็นดาวเด่นอสังหาฯภาคอีสาน
นายจตุรงค์ ธนะปุระ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดอุดรธานี เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ตลาดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อุดรธานีกำลังจะดีขึ้นเรื่อย ๆ เมื่อเทียบ 3-4 ปีที่ผ่านมา ตั้งแต่ก่อนการระบาดโควิด-19
โดยเวลานี้มีโครงการหมู่บ้านจัดสรรทั้งเก่าและใหม่อยู่ประมาณ 40 กว่าโครงการ ประมาณครึ่งหนึ่งเป็นของผู้ประกอบการใหญ่จากส่วนกลาง อาทิเช่น ศุภาลัย แสนสิริ ซี.พี.แลนด์ สิทธารมย์ ฯลฯ อีกกว่าครึ่งเป็นของนักลงทุนในท้องถิ่น และอีกส่วนที่ ไม่ได้รับอนุญาตตามถูกกฎหมายอีกจำนวนหนึ่ง
ธุรกิจคอนโดมิเนียม จะเป็นการลงทุนของนักลงทุนจากส่วนกลาง ซึ่งได้ก่อสร้างเสร็จและเปิดขายหรือให้เช่าหมดแล้ว โดยที่อุดรธานีไม่ใช่ตลาดของธุรกิจคอนโดมิเนียม อาจเป็นสาเหตุให้ยังไม่มีการลงทุนคอนโดมิเนียมใหม่ เวลานี้ ส่วนที่ขายไปแล้วผู้ครอบครองส่วนใหญ่เปิดให้เช่าอยู่เป็นรายเดือน
ส่วนกรณีทุนจีนแห่ซื้ออสังหา ริมทรัพย์นั้น นายจตุรงค์ชี้ว่าต้องมองหลายมุม เพราะมีทั้งดีและข้อเสีย ใน เชิงธุรกิจหากคนจีนเข้ามาทำธุรกิจมีการลงทุนด้านต่างๆ ในพื้นที่ก็เป็นการ ดี จากที่ทุนจีนมีกำลังซื้อสูง เมื่อเข้ามาช่วยกระตุ้นท้องถิ่นให้เจริญเติบโต ช่วยให้ธุรกิจอสังริมทรัพย์ในพื้นที่ดีขึ้น ที่สำคัญปัจจุบันกฎหมายก็อนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้
ปัญหาอยู่ที่กฎหมายที่เกี่ยว ข้องยังมีช่องโหว่ให้คนหลีกเลี่ยงหรือพลิกแพลง ส่วนตัวในฐานะนักลงทุน รัฐน่าจะกำหนดเป็นพื้นที่ให้เป็นสัดส่วน เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างชาติโดยเฉพาะ ส่วนคนจีนอาจจะต้องเป็นกรณีพิเศษ คือจัดโซนพื้นที่เฉพาะที่เหมาะสมให้เช่าตามกฎหมายกำหนด ทั้งนี้ ภาครัฐโดยส่วนกลาง จะต้องเป็นผู้จัดการบริหาร ควบคุมดำเนินการให้มีประสิทธิภาพเข้มแข็ง เพื่อให้เกิดความเป็นระเบียบเรียบร้อยของบ้านเมือง
ด้านนายณัฐวัชร สวนสุจริต ที่ปรึกษาอิสระโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการ เปิดเผยว่า อสังหาฯอุดรธานีเวลานี้ประดังออกตลาด มีทั้งโครงการที่มีแผนลงทุนก่อนเกิดโควิค-19 ก็กลับมาเร่งลงมือ ขณะที่โครงการใหม่ที่เริ่มลงทุนตั้งแต่ปี 2565 ต่อเนื่องถึงที่มีแผนจะเปิดในระยะต่อไป ทำให้มีซัพพลายออกมาทับซ้อนกันของโครงการเดิมและใหม่ และยังมีโครงการที่มีแผนจะขึ้นในระยะถัดไปอีกจำนวนหนึ่ง ทำให้ตลาดมีการแข่งขันกันสูงมาก
“เกิดจากปัจจัยด้านการเติบโตของพื้นที่ และปัจจัยเสริมอื่นๆ เช่น อุดรธานี อยู่ในพื้นที่เป้าหมายส่งเสริมการลงทุนตามยุทธศาสตร์ของรัฐบาล เช่น ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกเฉียงเหนือ (NeEC) เขตเศรษฐกิจพิเศษ มีนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ตั้งอยู่ เป็นจังหวัดศูนย์กลางของภาคอีสานตอนบน ที่สำคัญคือเป็นพื้นที่ที่จะเป็นเจ้าภาพมหกรรมงาน พืชสวนโลกปี พ.ศ. 2569”
ในมุมผู้ซื้อถือเป็นโอกาส ที่จะสามารถเลือกได้หลากหลายรูปแบบหลายทำเล เพราะโครงการจะมี กระจายออกไปยังพื้นที่ต่างๆ ของเมือง แต่การลงทุนช่วงนี้ต้องมีภาระต้นทุนการผลิตที่สูงขึ้น ทั้งวัสดุก่อสร้างปูน เหล็ก นํ้ามันที่เพงขึ้น ยังมีเรื่องค่าจ้างแรงงานที่สูงขึ้น จนถึงราคาที่ดินที่ขยับขึ้น ทำให้ราคาบ้านต้นทุนใหม่ได้ปรับตัวสูงขึ้นจากเดิม
“บ้านทาวน์โฮมเดิมราคาล้านเศษๆ ที่เป็นโครงการของนักลงทุนท้องถิ่นเวลานี้ไม่มีเหลือแล้ว ส่วนโครงการของบริษัทมหาชนจากส่วน กลาง เปิดตัวที่ระดับราคา 3-3.5 ล้านบาทขึ้นไป ขณะที่นักลงทุนท้องถิ่นก็หันมาทำบ้านจัดสรรในราคาดังกล่าวด้วย”
ส่วนปัจจัยลบปี 2566 เรื่องหลักคือ การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารต่างๆ ซึ่งจะทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง อีกประเด็นคือ มาตรการ LTV ที่ไม่มีการต่ออายุให้อีกแล้ว การขอกู้ 100% ไม่มีอีกแล้ว ทำให้การจะ ขอสินเชื่อจะผ่านการอนุมัติน้อยลง เนื่องจากระดับรายได้ของประชาชนทั่วไปยังเท่าเดิมไม่ได้เพิ่มขึ้น แม้สถานการณ์โควิด-19 คลี่คลายแล้ว
นายณัฐวัชรแนะนำว่า ผู้ต้อง การซื้อบ้านจากนี้ไป ต้องศึกษาหา ความรู้เงื่อนไขสินเชื่อของธนาคารให้เข้าใจลึกซึ้ง และหากต้องการจะซื้อบ้านในราคา 3-3.5 ล้านบาทดังกล่าว ต้องบริหารและวางแผนการใช้จ่ายของตนเองและครอบครัวให้ดี มี ความชัดเจนระยะยาว แม้ว่าโดยภาพรวมเศรษฐกิจจะดีขึ้นก็ตาม
ขณะที่การลงทุนโครงการอสังหาฯ อุดรธานี จะขยายตัวโซนทิศตะวันออก นอกเขตถนนสายรอบเมือง เริ่มตั้งแต่บริเวณสี่แยกบ้านจั่น ไปตามถนนสายรอบเมืองด้าน ตะวันออก จนถึงสี่แยกทางออกไปจังหวัดหนองคาย พื้นที่ตำบลกุดสระและต่อเนื่องด้านทิศตะวันออกของถนนมิตรภาพอุดรธานี-หนองคาย เป็นโซนที่น่าจับตามองเป็นอย่างยิ่ง มีบริษัทมหาชนจากส่วนกลางหา พื้นที่และปักหมุดเตรียมขึ้นโครงการมากที่สุด
“แม่เหล็กใหญ่คืออยู่ในแนวโครงการรถไฟความเร็วสูง และรถไฟรางคู่ ทำให้พื้นที่ด้านนี้กำลังทะยานเป็นระเบียงเศรษฐกิจของจังหวัดอุดรธานี” นายณัฐวัชร กล่าวยํ้า
ยงยุทธ ขาวโกมล/รายงาน
หน้า 8 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 43 ฉบับที่ 3,889 วันที่ 21-24 พฤษภาคม พ.ศ.2566