รื้อผังกทม. เปิด“บ้านโบราณ”ขายสิทธิ์บนอากาศ สร้างตึกสูงรับรถไฟฟ้า

การจัดทำร่างผังเมือง รวมกรุงเทพ มหานคร (ฉบับปรับปรุงครั้งที่4) ยังมีหลายขั้นตอนต้องพิจารณาเพื่อนำไปสู่ การประกาศใช้ในปี2568 โดยล่าสุด นายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร (ผู้ว่าฯกทม.) เตรียมจัดประชุมใหญ่เปิดรับฟังความคิดเห็นของประชาชนในปลายเดือนกรกฎาคมนี้

หลัง ประชุมย่อยมาแล้ว3ครั้งสำหรับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อรวบรวมข้อคิดเห็นนำมาประกอบการจัดทำร่างผังเมืองรวมฯ ตามพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2562 ซึ่งจะเพิ่มเติมผังนํ้าป้องกันนํ้าท่วมนํ้าแล้ง ผังด้านสิ่งแวดล้อม สาธารณูปโภคโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะเข้าไป เพื่อเน้นในเรื่องภาคสังคม ความเป็นอยู่และคุณภาพสิ่งแวดล้อมที่ดีในมหานครแห่งนี้

ด้านการพัฒนาจะสนับสนุนการใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มขึ้นในหลายพื้นที่เพื่อให้สอดคล้องกับศักยภาพที่ดินที่เปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะบริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้าสายใหม่ ขณะเดียวกันยังคงวิถีดั่งเดิม ของการอยู่อาศัยของบ้านเก่าแก่โบราณ เจ้าของหวงแหน อาคารมรดกตกทอด ที่ต้องการอยู่ท่ามกลางความเจริญ และไม่ต้องการออกจากพื้นที่ รวมถึงอาคารที่ถูกจำกัดความสูงเพราะอยู่ในพื้นที่อนุรักษ์ แม้ว่าจะอยู่ในย่านศูนย์กลางเมืองก็ตาม

 ดังนั้นการให้ความสำคัญ เกี่ยวกับการโอนสิทธิ์พัฒนาพื้นที่ หรือ Transfer of Development Rights (TDR) หนึ่งในมาตรการทางผังเมืองที่ใช้กันในแถบประเทศที่เจริญแล้ว  นำมาเป็นทางเลือกช่วยรักษาพื้นที่ที่ต้องการอนุรักษ์และสามารถพัฒนาพื้นที่ที่ต้องการได้เพิ่มขึ้น อย่างอาคารที่ต้องการความสูงค่อนข้างมาก

 เงื่อนไขที่กทม.กำหนด ให้บ้านเก่าแก่บ้านโบราณที่ขึ้นทะเบียนเป็นอาคารโบราณสถานไว้กับกรมศิลปากร และบ้านที่ทรงคุณค่า ควรแก่การอนุรักษ์ เพื่อที่เจ้าของบ้านสามารถนำเงินจากการขายสิทธิ์เหนือพื้นดินหรือบนอากาศมาดูแลรักษาบ้านให้อยู่ในสภาพที่ดีต่อไป แต่กรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของบ้าน

ขณะความสูงของบ้านโบราณกำหนดไม่เกิน 2 ชั้น โดยนักพัฒนาจะต้องเจรจาซื้อขายสิทธิ์บนอากาศเหนือหลังคาของบ้านหลังที่ต้องการซื้อ โดยวัดจากส่วนที่สูงที่สุดของหลังคาขึ้นไปบนอากาศประมาณไม่เกิน 5 ชั้น  นอกจากนี้ สภาพบ้านและทำเลมีส่วนสำคัญที่ทำให้ราคาการขายสิทธิ์ความสูงบนอากาศมีมูลค่าสูงตามไปด้วย

“TDR” จะช่วยแก้ข้อจำกัดที่ดินหายากราคาแพง ผู้ประกอบการ ต้องการพัฒนาอาคารสูงเพิ่มรับความต้องการตลาด  แต่มีเงื่อนไขว่า ต้องเป็นโครงการอยู่ใน ย่านซีบีดีศูนย์กลางธุรกิจ ผังเมืองกำหนดให้เป็นพื้นที่ สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม หรือรหัส “พ.5” และตั้งอยู่ในบริเวณสถานีรถไฟฟ้ารัศมี 500 เมตรและสถานีร่วม เท่านั้น

นอกจากจากนี้ยังมีมาตรการ ป้องกันการขายซํ้า ขายบ้านหนี ของเจ้าของบ้านโบราณ รวมถึงราคาที่เรียกสูงเกินจริงหรือ ผู้ประกอบการเสนอตํ่าเกินไป กทม.จึงจ้างบริษัทที่ปรึกษา ศึกษา กำหนดหลักเกณฑ์ในทางปฏิบัติ และเปิดรับฟังความคิดเห็นผู้ที่เกี่ยวข้องเฉพาะ มาตรการทางผังเมือง เกี่ยวกับ TDR เพื่อหาจุดสมดุลที่ลงตัว ทั้งผู้ประกอบการเจ้าของบ้าน กรมที่ดิน กรมศิลปากร และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องมาทำความเข้าใจ วันที่ 3-7 กรกฎาคมที่ผ่านมา

ก่อนหน้านี้ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์เคยสำรวจ อาคารอนุรักษ์ ในพื้นที่เกาะรัตนโกสินทร์ รัศมี 50 ตารางกิโลเมตร ครอบคลุมพื้นที่ฝั่งพระนครและฝั่งธนบุรี  มีกฎห้ามก่อสร้างอาคารสูง แต่ข้อเท็จจริงตามศักยภาพของที่ดินแล้ว สามารถสร้างอาคารสูงได้  เฉพาะริมคลองผดุงกรุงเกษม มีอาคารเก่าทรงคุณค่าเพื่ออนุรักษ์ จำนวนกว่า 7,000 หลังคาเรือน คาดว่า หากรวมทำเลอื่นทั่ว กทม. อาทิ สีลม สาทร สี่พระยา ฯลฯ ที่เจ้าของไม่ต้องการเปลี่ยนแปลง จะมีมากถึงกว่า 10,000 หลังคาเรือน

 สอดคลองกับกทม.สำรวจ พบบริเวณกรุงเทพฯชั้นใน มีอาคารเก่าแก่ บ้านโบราณกว่า 1หมื่นหลังคาเรือน ในเวลาต่อมามีการตรวจสอบคัดกรองบ้านที่ทรงคุณค่าแก่การอนุรักษ์ กับบ้านที่ขึ้นทะเบียนกับกรมศิลปากร ล่าสุดเหลือประมาณกว่า 800 หลังคาเรือน ที่อยู่ในเกณฑ์ TDR กรณีบ้านที่อยู่ในพื้นที่ กำหนดค่า FAR (Floor Area Ratio) อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน ประเภทพาณิชยกรรม (พื้นที่สีแดง)

ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมา (พื้นที่สีนํ้าตาล) แต่มีข้อจำกัดทางกฎหมาย ห้ามสร้างอาคารสูง หรืออยู่ในเขตพื้นที่อนุรักษ์เกาะรัตนโกสินทร์  ตามผังเมืองรวมกทม.ฉบับปรับปรุงครั้งที่4  ที่จะมีมาตรการดูแลเจ้าของบ้านเหล่านั้นต่อไปดังกล่าว

ในทางปฏิบัติกทม.มีแผนจัดทำเว็บไซต์ เพื่อขึ้นทะเบียนบ้านดังกล่าว และเปิดซื้อขายกับกรมที่ดิน ซึ่งอนาคตจะมีกฎหมายออกมารองรับ อย่างไรก็ตามประเมินว่า จุดที่จะให้รับซื้อสิทธิ์บนอากาศมีไม่มากและถูกจำกัดวง ซึ่งผู้ประกอบการต้องการให้ขยายพื้นที่แน่นอน แต่ในมุมของกทม. มองว่าหากปล่อยซื้อขายเกินพอดี อาจเกิดการพัฒนาล้นไปทุกที่ผลเสียจะตกกับผู้ประกอบการเอง

 นี่คือปรากฏการณ์ การพัฒนารูปแบบใหม่ ถูกกำหนดไว้ในร่างผังเมืองรวมกทม.ฉบับปรับปรุงครั้งที่4 ที่น่าจับตายิ่ง!!!